Налоговики рассказали «НИ», кого коснётся «налог на льготную ипотеку»

Мария Соколова

Льготная ипотека существует в России вот уже почти 4 года, но только недавно Национальный совет финансового рынка (НСФР — некоммерческая организация, которая занимается вопросами регулирования банковской деятельности) обратил внимание на одну коллизию.

Ставки по льготной ипотеке значительно ниже рыночных и ниже даже ключевой ставки. Вот эта разница — материальная выгода, которую получает человек. А раз есть выгода, значит нужно платить налог. Причём очень большой налог. Это непросто налог на доходы физических лиц по ставке 13% — налог на материальную выгоду по займам в рублях составляет 35%!

Рассчитываться «налог на ипотеку» должен от разницы между 2/3 ключевой ставки и ставкой по займу. Если вы получили льготную ипотеку по базовой госпрограмме на максимальные 6 млн рублей со ставкой 7,5%, то налогооблагаемой базой станет выгода в 3,17% годовых от стоимости займа. То есть 190,2 тыс. рублей. И с этой суммы надо будет ежегодно платить 35% или 66,57 тыс. рублей.

Немалая прибавка к ежемесячным платежам! И чем выше ключевая ставка (а ЦБ пока не планирует её снижать — 26 апреля её оставили на прежнем уровне в 16%), чем ниже ставки по ипотеке (дальневосточная и арктическая ипотека предлагают ставки в 2%), тем больше налог придётся заплатить.

Выглядит такой налог на ипотеку абсурдно, ведь суть льгот в том, чтобы снизить расходы населения. Поэтому, зная, что в России законы могут трактоваться по-разному, «НИ» обратились в Федеральную налоговую службу за разъяснениями. Ответ есть в распоряжении редакции — результаты для многих ипотечников неутешительные.

Кто должен платить налог на материальную выгоду с льготной ипотеки?

Специалисты ФНС пояснили: материальная выгода от получения льготной ставки образуется в том случае, если у заёмщика есть трудовые отношения с кредитором. Но платить должны не только сотрудники. Для покупателей жилья введено особое правило.

— Исключение составляет материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными на новое строительство (приобретение) на территории Российской Федерации объекта жилой недвижимости, в том числе при перекредитовании банками ранее полученных на указанные цели кредитов.

Ипотечное кредитование — исключение из правил, обязанность платить налог возникает не только у сотрудников, учредителей и прочих взаимозависимых лиц банка, но и у простых клиентов банка.

Кто освобождается от «налога на ипотеку»

Как поясняет ФНС, в России есть категория людей, которая освобождается от уплаты этого налога.

— Такая материальная выгода освобождается от налогообложения при условии наличия права у налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета по расходам на новое строительство (приобретение) объекта недвижимости.

Тут всё просто: есть право на налоговый вычет — значит налог платить не надо. Налоговый вычет составляет 13% от стоимости жилья, но возможен от суммы не более 2 млн рублей. То есть при покупке квартиры можно получить от государства до 260 тыс. рублей.

Получить налоговый вычет можно только на один объект недвижимости. Если вы раньше покупали квартиру или дом и оформляли налоговый вычет, то новый уже не полагается. А значит придётся платить налог.

Получить налоговый вычет могут только наёмные сотрудники, за которых работодатель платит НДФЛ (из него и производится вычет). Индивидуальные предприниматели и самозанятые НДФЛ не платят, а значит на вычет претендовать не могут и обязаны платить налог.

Получить налоговый вычет могут только те люди, у которых все отчисления НДФЛ не съедают другие налоговые вычеты, например за лечение и образование. Хоть какие-то отчисления в бюджет должны идти.

Получить налоговый вычет можно только при покупке квартиры не у близких родственников. Этот нюанс актуален для новых регионов России, где льготные программы распространятся на вторичный рынок жилья.

В итоге получается большая категория людей, которые обязаны платить этот налог:

— предприниматели и инвесторы, не имеющие официальной зарплаты (в том числе ИП, самозанятые),

— те, кто уже получал ранее налоговый вычет за покупку квартиры,

— люди с небольшими зарплатами, оформившие другие вычеты,

— те, кто купил квартиру у близких родственников из новых регионов.

Нужно ли платить налог на ранее оформленную ипотеку

Правила налогообложения, о которых недавно узнали эксперты, стали неприятным сюрпризом для миллионов людей. Но ФНС успокаивает:

— Материальная выгода, полученная 2021–2023 годах не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. Таким образом, за данные налоговые периоды доначисление производиться не будет.

То есть налогом облагается льготная ипотека, оформленная с 1 января 2024 года. Это сужает круг плательщиков, но приятного мало.

Получается странная ситуация. Помимо того, что после получения льготной ипотеки придётся платить налог на материальную выгоду, так ещё программа льготной ипотеки сама по себе не сделала недвижимость доступнее. Это признаёт замминистра финансов Иван Чебесков.

— Доступность жилья, к сожалению, снизилась за время проведения льготных программ. Проанализировав ситуацию, мы пришли к выводу, что это происходило в большей степени из-за того, что мы переиспользовали этот стимул.

С льготной ипотекой люди попадают на деньги дважды: сначала просто при покупке квартиры из-за непропорционального доходам роста цен, потом из-за необходимости платить большие налоги. Хотели как лучше, а получилось, как всегда. Людей загоняют в финансовое рабство и банки, и сами власти.