Стройки ставят на стоп: как это скажется на стоимости квартир и рынке жилья

Ирина Мишина

Почему в 2023 году торопились построить больше

По итогам первого квартала ввод многоквартирных жилых домов в стране сократился на 27%. Это следует из оперативных данных Росстата. За три месяца застройщики сдали 8,8 млн кв. метров жилой площади — на 3,6 млн квадратов меньше, чем в первом квартале 2023 года, и на 1,8 млн меньше, чем в октябре–декабре.

Строители, впрочем, объясняют это просто: в зимние месяцы дома почти никто не сдает, отсюда такая статистика. Но в 1 квартале 2023 года дома сдавали, и больше, чем сейчас.

Данные Росстата по итогам первого квартала «Новым Известиям» расшифровал руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» Кирилл Холопик.

«В конце 2022 года досрочно был выполнен план по вводу многоквартирных домов и порядка 3 млн кв. м с декабря 2022 года были перенесены на январь 2023 года. По статистике видно, что именно в январе 2023 года были рекордные показатели по вводу МКД. Поэтому сегодня мы видим такой дисбаланс в статистике, который на самом деле не отражает реальную картину. Реальный ввод многоквартирных домов за 1 квартал практически такой же, как в прошлом году», — заявил «НИ» руководитель портала «Единый ресурс застройщиков» (ЕРЗ) Кирилл Холопик.

Впрочем, корректировку планов девелоперов на ближайшие годы в ЕРС прогнозировали еще в 2022 году. Некоторое снижение объемов ввода жилья по годам было связано с тем, в 2019–2020 годах из-за реформы и внедрения эскроу-счетов заявлялось меньше объектов, чем в предыдущие периоды. Банкам и застройщиком нужно было время, чтобы научиться сотрудничать по новым правилам.

В 2021 году, напротив, был рост вывода проектов, то есть в 2024 году вновь ожидается следующий цикл роста ввода нового жилья. Но просадка будет.

По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова, просадка объема ввода многоквартирного жилья может быть связана с тем, что в 2023 году был высокий спрос на первичном рынке. Застройщики старались максимально быстро закончить ранее начатые объекты, чтобы больше продать на выгодных для потребителей условиях. Сейчас в большей части регионов спрос упал примерно на 15–20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Ипотека больше не работает, продажи квартир не растут

Спрос на покупку жилья упал, это факт. Это произошло после повышения ключевой ставки в феврале. По итогам первого квартала интерес к покупке первичного жилья в городах России сократился на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Застройщики предлагают скидки, но первичный рынок недвижимости сейчас не в лучшей форме.

«Ипотека фактически не работает, продажи квартир стагнируют. Но при этом строители цены не снижают. Бешеная 16% ключевая ставка все сводит на „нет“. Часть квартир сейчас продается по льготной ипотеке, остальная часть остается не проданной. Потребителя фактически выдавили с рынка. Выход один — снижать ключевую ставку», — считает кандидат экономических наук, Михаил Беляев.

Другое немаловажное обстоятельство связано с уходом со строек гастарбайтеров.

Раньше строительные лобби завозили дешевую рабочую силу буквально поездами, сейчас гастарбайтеры уезжают, к ним применяют различные ограничительные меры. Поскольку дешевой рабочей силы было много, стимула рационализировать и модернизировать производство у застройщиков не было. Сейчас отрасль будет из-за этого в определенном застое.

«Квартиры по качеству становятся все хуже. Идет экономия на стройматериалах, на качестве работы, сантехника ужасного качества. При этом цены на жилье растут, и снижения я не вижу. Что касается строительной отрасли, заглохнуть ей полностью конечно не дадут, но деньги сейчас в связи с СВО перенаправляются на другие нужды. Так что мой прогноз такой: строек хоть и станет меньше, но они все равно будут. И люди все равно будут вкладывать деньги в квартиры, потому что это на сегодня — единственный способ сохранить сбережения», — считает генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

По мнению экспертов, возвращение прежней динамики застройки возможно только при снижении ключевой ставки. При этом спрос на жилье будет расти в крупных городах и промышленных центрах, где люди покупают жилье для будущего проживания.

Ждут ли нас разорения и громкие скандалы на строительном рынке?

Участники рынка указывают на явный перекос: сейчас жилищное строительство сконцентрировано в крупных городах. Это в основном крупные города России, их 50, не более.

Даже не в каждом из центров регионов сегодня строительство жилья идёт действительно быстрыми темпами и в больших объёмах. И вот невероятное, но очевидное. Многие российские застройщики, включая федеральных ведущих игроков из топ-10 рынка, решили резко снизить «обороты» по запуску новых проектов еще в конце 2023 года.

Так или иначе, шесть застройщиков из российского топ-10 упали в объёмах запуска новых проектов.

Как следствие началось сокращение объёмов строительства в 2024 году.

«Увеличение объема процентной ставки ЦБ, снижение числа льготных кредитов — все это привело к тому, что платежеспособный спрос прекратился. Это ожидаемая история. Девелоперские компании сейчас будут снижать спрос, но не более, чем на 10-15% и предлагать скидки. Банкротства строительных компаний ждать не стоит, умереть строительной отрасли не дадут, многие из них уже переключились на инфраструктурные проекты — строительство школ, модернизацию поликлиник», — считает проректор Финансового университета при правительстве России Александр Сафонов.

Но очевидно и то, что строительная отрасль вступит в более жесткие условия.

«Рост издержек, уменьшение спроса, нехватка дешевой рабочей силы — со всем этим столкнется в ближайшее время строительная отрасль. А без льготной ипотеки пузырь на рынке недвижимости неизбежно сдуется. В строительстве начнется кризис. Не исключаю, что начнется развал некоторых девелоперских компаний. Поэтому даю совет: не покупайте дома на стадии котлована», — говорит кандидат экономических наук, аналитик Николай Кульбака.

Спрос на собственные дома вместо «человейников»

В то же время некоторые эксперты замечают интересную тенденцию — рост индивидуального жилого строительства (ИЖС). Пандемия в том числе стимулировала интерес к более просторному и автономному жилью вне крупных мегаполисов. Этот тренд подтверждается тем, что на ИЖС пришлось 70% от общего объема жилищного строительства.

«Такое распределение строительных мощностей является логичным. Застройщики ориентируются на реальный спрос и стремятся не создавать избыточное предложение, которое может привести к дополнительному снижению цен и ухудшению экономической ситуации в отрасли, — заявила „НИ“ управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. — Таким образом, рынок „помнит“ прошлые вызовы и продолжает адаптироваться к изменяющимся условиям. Акцент — на более устойчивых и востребованных форматах жилья».