Мария Соколова
Исследование финансового маркетплейса Банки.ру (есть в распоряжении «НИ») показывает, что банки при выдаче ипотеки на строительство или покупку частного дома с участком предпочитают работать с семейной или базовой льготной ипотекой, а не с сельской ипотекой.
На начало апреля 2024 года большинство банков в базе финансового маркетплейса работали с ИЖС по семейной и льготной ипотеке: такие программы предлагают 27 и 23 банка соответственно. Чуть меньше банков (21) предлагают обычную ипотеку на рыночных условиях (средняя ставка, по оценке Банки.ру, 17,25%). IT-ипотека уже менее популярна — она есть только у 18 банков.
Дальневосточную и арктическую ипотеку большинство банков предпочитают обходить стороной: подобные продукты можно было найти только у пяти кредитных организаций. Такая же ситуация сложилась с сельской ипотекой на строительство: ее предлагали лишь шесть банков.
И это плохие новости для тех, кому в ближайшее время просто необходимо заняться жилищным строительством. Так, в Оренбургской области в случае полного уничтожения дома во время паводка местные власти выплачивают компенсацию исходя из социальных нормативов жилплощади. На одного человека полагается 36 кв. м, на двоих — 42 кв. м, на троих — 54 кв. м. А один квадратный метр оценивается в 68712 рублей.
Получается, если в доме проживает два человека, то компенсация составит менее 2,9 млн рублей. Основатель строительной компании «ЮКО» Вадим Юлдашев отмечает, что за эти деньги можно построить только самый экономичный вариант: модульный или каркасный дом площадью 50-60 кв. м с простейшим отоплением электрическими конвекторами.
— Для каменного дома с учетом всех необходимых работ, реальная стоимость может колебаться в пределах 70-80 тысяч рублей за квадратный метр.
Руководитель производственного направления «Домокомплекты» компании ТЕХНОНИКОЛЬ Дмитрий Апанасенко считает, что реальная стоимость готового дома будет ещё выше, ведь помимо голых стен нужны инженерные коммуникации, отделка, мебель.
— В данном бюджете можно построить дом, подходящий под требования для проживания двух человек в базовой комплектации стандарт. Площадь такого дома — 42.02 м², размеры дома 8,5×7.5 м. Стоимость самого домокомплекта — 47870 рублей за метр. Стоимость строительства в тёплом контуре — уже от 60–70 тыс. рублей за метр. Но стоимость строительства под ключ — 90–120 тыс. рублей.
Получается, что формально дом за эти деньги будет существовать. Но чтобы в нем можно было жить — придется еще доплатить. К тому же ютиться в доме размером с одно- или двухкомнатную квартиру захотят не все. Желание вернуть прежний уровень жизни естественно.
В такой ситуации сельская ипотека могла бы быть хорошим подспорьем. Ставки по ней очень привлекательны: максимальная — 3%, а средняя — 2,75%. Такая разница получается за счёт собственных программ банков — поясняет руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова.
— Это объясняется тем, что многие банки предоставляют заемщикам возможность снизить итоговую ставку и сэкономить на общей переплате по ипотеке. Кроме «стандартных способов», таких как обращение в зарплатный банк, подтверждение дохода выпиской из СФР, оплата единовременной комиссии за снижение ставки, покупка полиса страхования жизни и здоровья, ― можно получить скидку при оформлении ипотеки на ИЖС за счет расчетов через счет эскроу.
Но банки предпочитают с этой программой не связываться. У людей не остаётся выбора: если банк по какой-то причине дал отказ, то шансы найти альтернативу и получить согласие другой кредитной организации минимальны.
Инна Солдатенкова рассказывает о причинах такой нелюбви к сельской ипотеке.
— Такая дифференциация объясняется кредитной политикой и индивидуальным аппетитом к риску каждого игрока, ведь участок и дом ― наименее привлекательны как залог для банка с точки зрения ликвидности. Другая причина ― степень исчерпания ими выделяемых государством лимитов субсидирования на каждую программу.
Прекращение выдач льготной ипотеки из-за проблем с лимитами стало уже обычной практикой. В августе прошлого года Минсельхоз приостановил выдачу сельской ипотеки из-за повышения ключевой ставки до 12%, а в сентябре были исчерпаны лимиты, выделенные до конца года. Сегодня сельская ипотека есть, а завтра её нет.
Еще одна фундаментальная проблема — не все сёла и деревни считаются сельской территорией. Они могут входить в состав городских округов. В этом случае сельская ипотека вообще неприменима.
Другие ипотечные программы тоже стоит внимательно изучать.
Эксперты отмечают: при выборе ипотечной программы на ИЖС помимо «ценовых» параметров программы (ставка, размер первоначального взноса, максимальные сумма и срок) россиянам стоит учитывать и возможные ограничения со стороны банка. В частности, это способ строительства, число партнеров-подрядчиков, требования к участку, форма кредитования (единовременное перечисление средств или транши), а также срок, в течение которого нужно завершить строительство.
Сбер, например, выдаёт ипотеку в упрощённом порядке только в случае строительства дома с нуля и только при выборе подрядчика из списка рекомендованных банком. И сумма кредита в этом случае неизбежно разбивается на 4 транша, которые переводятся в соответствии с ходом строительства.
Если, например, возникла необходимость заранее закупить стройматериалы, чтобы успеть до подорожания, то ничего не выйдет. Транш раньше времени не получите. Но всё же, по мнению Инны Солдатенковой, можно найти менее рискованные варианты.
— Возможно строительство дома из домокомлекта, что в том числе позволяет получить деньги единоразово, а не траншами, как при хозяйственном способе.
Оформление ипотеки на ИЖС может превратиться в увлекательное приключение. Нюансов и подводных камней здесь куда больше, чем при покупке квартиры в новостройке. Да и банки не стремятся рисковать и заполучить в качестве залога низколиквидную землю или недострой. Но без ИЖС с ипотекой не обойтись — у частного дома есть масса преимуществ перед городской квартирой за те же деньги.