Ирина Мишина
Малогабаритное жилье стало сегодня самым популярным товаром на рынке новостроек Москвы. По оценкам столичного Росреестра, более половины (55%) зарегистрированных сделок с новостройками в Москве приходится на малогабаритное жилье — студии и однокомнатные квартиры.
Главная причина высокой популярности однокомнатных квартир как на первичном, так и на вторичном рынке, заключается, конечно же, в их доступной стоимости. Купить «однушку» намного легче, чем двухкомнатную квартиру. А ведь это отдельное жилье, и порой весьма удобное.
Эксперты связывают резкий спрос на однокомнатные квартиры — на треть за год — со снижением доступности ипотеки, дефицитом предложений и высоким спросом на строящееся жилье.
В данном случае застройщики в первую очередь ориентируются на запросы покупателей.
«Сами застройщики в последнее время увеличили долю однокомнатных квартир. Их доля в объеме жилья в последние годы растет, это общеизвестный факт. Так что застройщики ориентируются на спрос. У людей сейчас попросту не хватает денег на большие квартиры», — пояснила «НИ» доцент Института демографии НИУ ВШЭ Надежда Шилова.
«Малогабаритное жилье востребовано, потому что сейчас на рынке много покупателей с низким уровнем платежеспособности, приобретающих недвижимость исключительно благодаря льготным кредитам», — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Кроме того, по мнению эксперта, популярность набирает формат компактного арендного жилья, рассчитанного главным образом для сдачи квартирантам.
Но еще больше, чем на рынке жилья, спрос на аренду «однушек». Их стоимость за год выросла также на треть. На это тоже есть свои причины.
Стоит иметь в виду, что однокомнатные квартиры бывают разными.
«Недавно я сдала старую „бабушкину“ квартиру» на окраине Москвы за 35 тысяч рублей. Еще год назад такую же квартиру можно было сдать за 25-28 тысяч, сейчас спрос и цена выросли. Но есть и другие варианты «однушек». Например, недавно я сдала однокомнатную квартиру с евроремонтом на Тверской, в центре Москвы, за 120 тысяч рублей. В районе метро Аэропорт «однушка» в хорошем состоянии была сдана за 55 тысяч рублей. Многое конечно зависит от состояния квартиры, ремонта, района, но в общем и целом цены на однокомнатные квартиры поднялись одновременно со спросом и сегодня их сдают за 35 тысяч на окраине и за 5- и выше в центре», — рассказывает эксперт Центра загородной недвижимости Юлия Снигир.
Но и это еще не предел стоимости однокомнатных квартир.
«Дополнительным фактором, влияющим на арендные ставки, является сложность поиска качественного жилья. Например, в районе Чистых прудов, где спрос традиционно высок, арендовать жилье в рамках бюджета в 200 тысяч рублей становится всё более трудной задачей», — говорит партнер NF Group Андрей Соловьев.
Снимают однокомнатные квартиры и те, кто вынужден был отложить покупку собственного жилья из-за недоступности ипотечных кредитов или из-за роста ставок на вторичном рынке. Сыграли роль и возросшие требования к размеру минимального первоначального взноса в сегменте новостроек, он значительно увеличился.
«Причиной увеличения стоимости аренды жилья однокомнатных квартир является совокупность факторов, влияющих на рынок недвижимости. Один из них — рост ипотечных ставок, которые делают ипотеку для большинства покупателей недоступной, вследствие чего спрос смещается в сторону арендного рынка. Однако, учитывая, что на рынке уже сложились определённые расклады, и лучшие объекты разобраны, новым арендаторам становится всё сложнее найти подходящие варианты», — заявил «НИ» партнер NF Group Андрей Соловьев.
Эксперты обращают внимание и на то, что многие в крупных городах начали снимать жилье ближе к работе, сдавая свою квартиру.
«Аренда однушки часто связана с работой. Человек приезжает на заработки и ищет недорогое жилье. Поскольку приток таких соискателей работы в Москве и Петербурге велик, соответственно, арендодатели взвинчивают цены. Сейчас на рынке аренды появился и еще один тренд. Раньше в российских городах было много мигрантов, и им сдавали „убитые“ квартиры за дешево. Сейчас многие мигранты уехали, собственники привели квартиры в порядок, сделали ремонт и начали сдавать „однушки“ дороже. Если год назад сдавали за 30 тысяч, сейчас средняя цена в Москве за аренду однокомнатной квартиры — 45 тысяч», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.
«Однушки» растут в цене не только в Москве, но и в других городах.
По оценкам аналитиков, самый существенный годовой рост средних ставок аренды однокомнатных квартир отмечен в Красноярске (+47,9%), в Челябинске (+46,3%), Волгограде (+38,9%), Перми (+35,5%) и Санкт-Петербурге (+31,1%).
В Москве за аналогичный период средние ставки аренды однокомнатных квартир выросли на 25,3%.
Казалось бы, спрос на аренду небольших квартир после массового отъезда мигрантов должен был упасть, но этого не произошло.
«Возвратилась часть релокантов. Также массово едут люди из приграничных районов и новых территорий России — из Белгорода, Курска, из ЛНР и ДНР. Однушки выгодны еще и тем, что там могут жить за относительно невысокую цену, скинувшись, несколько человек», — поясняет риелтор Елена Снигир.
Говоря о росте аренды «однушек», многие упоминают и выросшую за последний год коммуналку.
Снимают однокомнатные квартиры и те, кто по разным причинам пока отклыдваает покупку собственной квартиры.
«Доллар вырос, цены растут, люди пока копят деньги. Сделок за год по Москве крайне мало, всего 10 800. Люди настроены прагматично и принимают решение арендовать жилье, пока финансовая ситуация нестабильна. А там — будет видно», — резюмирует генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.
Интересно заметить, что за последние годы средняя площадь квартиры в новых проектах строительства жилья, по данным ДОМ.РФ, уменьшилась — до 49,2 квадратных метра.
Застройщики снижают площадь квартир в новых проектах для поддержания спроса на жилье в условиях падающих доходов населения, поясняют в ДОМ.РФ. Кроме того, растет популярность малогабаритных квартир и студий (площадью до 35 квадратных метров), которые приобретают в том числе в целях инвестиций. В 2023 году более половины купленных однокомнатных квартир в новостройках Москвы (54 процента) были малогабаритными.
Уменьшение площади жилья — это, судя по всему, тенденция недалекого будущего.