Строительный мораторий: о каком новом риске должны знать дольщики

Анна Скудаева

Ни жилья, ни денег

Новый мораторий на взыскание неустойки с застройщиков правительство ввело 22 марта, обнародовав постановление на официальном портале правовой информации. Ограничения будут действовать до конца декабря текущего года. Чем это грозит россиянам, вложившим деньги в покупку жилья?

Как рассказал «НИ» руководитель Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Юрсервис» Дмитрий Волнухин, неустойка представляет собой механизм защиты дольщиков от действий недобросовестных застройщиков.

«При нарушении застройщиком сроков сдачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) дольщик имеет право на получение неустойки за каждый день просрочки», — пояснил юрист.

Наряду с неустойкой, потребитель имеет право потребовать у застройщика возмещения убытков (например, за вынужденную оплату съемного жилья за период задержки сдачи дома), а также компенсацию морального вреда и судебных расходов.

Однако после введения моратория до конца 2024 года обманутые дольщики не смогут взыскивать со строителей ни неустойку, ни штрафы, ни пени, ни финансовые убытки по договорам долевого строительства.

Согласно закону, неустойка по договорам ДДУ рассчитывается по формуле 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Сумма исчисляется от цены договора, сроком служит дата исполнения обязательств.

При длительных сроках задержки сдачи дома в эксплуатацию дольщики могли рассчитывать на солидные компенсации от застройщиков. Этих денег многим хватало на то, чтобы сделать в новой квартире ремонт и обставить ее мебелью. Однако теперь такой возможности пострадавшие дольщики лишены.

Особенность постановления правительства в том, что действие моратория распространяется в том числе на те ДДУ, которые были заключены до 22 марта 2024 года. При этом расчет размеров неустойки будет проводиться «задним числом» по новым правилам — опять же составленным не в пользу дольщиков.

«Как следует из текста постановления правительства от 18 марта 2024 года N 326, за период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года расчет будет производиться по ключевой ставке ЦБ на 1 июля 2023 года (то есть 7,5% вместо действующей ставки 16%)», — отмечает юрист.

Вместе с тем, при заключении ипотечных договоров ставка сейчас достигает 20% годовых, что при сроке ипотеки в 20 лет приводит к переплате в 400%. Это значит, что, взяв кредит на покупку или строительство одной квартиры, заемщик к моменту окончания договора будет обязан выплатить банку стоимость уже не одной, а четырех квартир.

Моратории на потоке

Напомним, нынешний строительный мораторий — уже третий за последнее время. Первый был введен ради поддержки строительной отрасли во время пандемии коронавируса, второй появился после начала СВО в марте 2022-го и завершил свое действие лишь в июле 2023 года.

Тогда покупателям вернули право требовать компенсацию за задержку сдачи квартиры, а также отказываться от приемки при обнаружении недостатков. Однако уже через семь месяцев права потребителей оказались вновь ограничены.

По данным Минстроя, введение нового моратория на взыскание неустоек должно «снизить финансовую нагрузку на застройщиков» и защитить интересы участников долевого строительства.

«Механизм будет способствовать снижению риска банкротства застройщиков, что призвано содействовать своевременному завершению строительства и получению ключей. Таким образом, данная мера направлена на исключение появления новых обманутых дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков», — приводит заявление ведомства РБК.

Как прокомментировал ситуацию для «НИ» генеральный директор компании «Вектор проект» Антон Баксараев, сейчас строительная отрасль сталкивается с серьезными вызовами. Себестоимость строительства растет. Основным драйвером роста стал дефицит кадров.

«По итогам 2023 зарплаты по рабочим специальностям выросли в 1,5-2 раза относительно предыдущего года. Инфляция, рост стоимости строительных материалов тоже толкают цены в строительстве вверх, но в 2023 и 2024 году на первый план все же вышел кадровый вопрос», — пояснил эксперт.

По его наблюдениям, стоимость проектирования тоже не стоит на месте.

«В этом году мы увеличили стоимость своих услуг. Заключая договор в январе, мы вынуждены закладывать потенциальный рост инфляции, зарплат на момент сдачи проекта, а это, как правило, происходит через 6-9 месяцев. В условиях острого дефицита кадров в проектировании квалифицированные специалисты следят за изменением предложения на рынке. Мы должны индексировать зарплаты, придерживаясь рыночного уровня. При обещании немного повысить зарплату люди легко могут сменить место работы», — отмечает Антон Баксараев.

Он добавляет, что сейчас очень сложно закрыть ряд позиций, например, нет инженеров-конструкторов.

«Еще в 2023 году такого дефицита по этой специальности не было. Чтобы сдержать рост стоимости привлечения специалистов, мы поднимаем зарплаты, расширили социальные гарантии, стали брать молодых специалистов, чтобы обучать их самостоятельно», — рассказал эксперт.

За ценой не постоят

Антон Баксараев убежден, что темпы развития строительного рынка рост себестоимости не останавливает. Продолжается строительство новых жилых, складских помещений, на рынке мало вакантных предложений в хороших локациях.

«Инвесторы и застройщики готовы работать по новым ценам. Качество и гарантии стоят как никогда дорого. Стоимость кредитных денег находится на своих пиковых значениях, поэтому главный запрос у застройщиков сейчас — это строить быстро. Чем быстрее строишь, тем быстрее оборачиваешь деньги. Опытные заказчики к тому же понимают, что на проектировании не экономят. Потери могут быть несоизмеримо выше», — отмечает эксперт.

Вместе с тем, затягивание сроков сдачи домов и введение моратория уже вызвали недовольство несостоявшихся новоселов в некоторых регионах.

Так, например, в Костроме к властям обратились обманутые дольщики поселка «Первый», застройщики которого, получив деньги по ДДУ, пустили средства не на строительство жилья, а на покупку себе недвижимости и персональных автомобилей. По факту обмана дольщиков возбуждено уголовное дело. Арестовано имущество обвиняемых на сумму в 248 миллионов рублей.

По данным издания «Вести Подмосковья», 1 апреля в городе Видное Ленинского городского округа участники долевого строительства ворвались в офис продаж ЖК «Горки парк» компании «Самолет».

Они заявили, что сроки обеспечения обманутых дольщиков жильем истекли, а свои квартиры около 4000 человек до сих пор получить не могут. Между тем, в личных кабинетах у людей отображается статус, что квартиры якобы уже заселены. После того как около сотни разъяренных дольщиков ворвались в офис компании, застройщики согласились устроить клиентам экскурсию по проблемным домам.

При посещении новостроек дольщики выяснили, что в домах до сих пор множество недоделок, а в некоторых из их квартир живут рабочие.

«Мы покупали первичное жилье, а по факту некоторые въедут уже во вторичное», — возмутились жильцы.

Кого защитит мораторий?

Как отметил в комментарии для «НИ» исполнительный директор компании «Главстрой-Недвижимость» Максим Гладченко, постановление правительства о моратории на неустойки «безусловно, вызвало негативную редакцию среди дольщиков, так как согласно 214-ФЗ права участников долевого строительства должны быть максимально защищены».

«При этом, постановление существенно облегчает жизнь застройщикам, но скорее недобросовестным, так как на практике мы всегда стараемся найти баланс. Бизнес построен на том, чтобы все могли договориться друг с другом и закрепить это на бумаге. Возможно, в сложившейся ситуации правильнее было бы ввести мораторий на систему взаиморасчета», — полагает эксперт.

По прогнозам Максима Гладченко, в ситуации своего рода неопределенности отрасль пробудет до следующей волны снижения ключевой ставки ЦБ, а также до стабилизации определенных макроэкономических факторов.

«Надо понимать, что при старте реализации новых объектов и до того момента, пока счета эскроу не заполнятся, процентная нагрузка застройщика составляет процент текущей ключевой ставки + от 2,5 до 4 п.п, что существенно влияет на его финансовую модель», — предупредил эксперт.

Однако, по его мнению, даже в таких условиях строительный рынок однозначно не обрушится.

«Мы уже переживали и высокую ключевую ставку ЦБ, и ипотеку под 20% и многое другое. Да, каждый раз мы наблюдали некоторое проседание, но за ним всегда следовал рост», — напоминает Максим Гладченко.

Для соблюдения интересов дольщиков, которые уже взяли ипотеку под 20% годовых, но потеряли право требовать компенсацию за нарушения обязательств со стороны недобросовестных застройщиков, эксперт предлагает новые формы работы.

«Возможно, для этих дольщиков нужно ввести такой механизм, который при нарушении застройщиком сроков передачи, позволит получить поблажки в части оплаты ипотеки. Например, при рассрочке обязательства могут быть обоюдными — застройщик нарушил сроки, заемщик получает кредитные каникулы без начисления пени. Так как, оказавшись в ситуации намеренного затягивания сроков сдачи объекта застройщиком, дольщики продолжают не только гасить свою задолженность, но и, например, оплачивать арендное жилье», — предлагает эксперт.

Основной риск возвращения моратория юристы видят в том, что теперь до конца 2024 года застройщики могут не сдавать объекты вовремя, без всяких негативных для себя последствий.

Опасения серьезные

По мнению исполнительного директора Института экономики роста им. Столыпина Антона Свириденко, основные риски прогнозируются со сдачей жилья премиум-класса, где есть проблемы с вводом из-за импортных материалов. При этом продление моратория на штрафы для застройщиков говорит о серьёзности опасений правительства в связи со снижением выдачи ипотеки (в феврале показатели упали на треть).

«В этот момент оказывается помощь застройщикам как снижение нагрузки. Строительный рынок под кураторством вице-премьера идёт хорошо, но в то же время на нем надо что-то делать. Льготная ипотека давит на цены, но без ипотеки не будет стройки, получается тупик, и на уровень подушевого строительства Китая мы не выйдем», — полагает экономист.

Он убежден, что решением проблемы могут стать вдумчивый адресный подход к льготной ипотеке и повышение производительности в строительстве, вместе со снижением административных издержек строителей.