Эксперты: треть россиян потратила льготную ипотеку для переезда в другой регион

Анна Скудаева

Льготная ипотека как драйвер миграции

Инициированная правительством программа льготной ипотеки подхлестнула тягу граждан к перемене мест. Она поддержала строительную отрасль в условиях кризиса, но эта поддержка оказалась неравномерной. Квартиры от застройщиков россияне скупали в благополучных районах страны, но при этом усилился отток населения из самых депрессивных субъектов РФ.

По данным корпорации ДОМ.РФ, цифры «инвестиционной миграции» в масштабах страны оказались очень значительными. В 2022-23 годах объем межрегиональных сделок на первичном рынке жилья достиг 28%. За два года россияне взяли на эти цели 363 тысячи кредитов, в то время как общее их количество за два года составило 1,29 млн.

Благодаря льготным кредитам за время действия программы удалось совершить почти 60% сделок на первичном рынке.

Тенденции последних лет таковы, что многие россияне, планируя приобретение недвижимости, задумались не только над улучшением жилищных условий, но и о радикальной смене места жительства.

Еще в 2015 году доля межрегиональных сделок с кредитами составляла лишь 10% в общем объеме. Во время пандемии, с введением программ льготной ипотеки, спрос на такие сделки вырос на 81%. А сейчас на сравнению с данными 10-летней давности объемы таких сделок фактически утроились.

Столичный «пылесос»

Эксперты отмечают, что абсолютными лидерами в сфере привлечения межрегиональных инвестиций по программам льготного кредитования стали Москва и Московская область (МО), где доля межрегиональных сделок составляет 56% и 60% соответственно. В первую пятерку входят Санкт-Петербург (47%) и Ленинградская область (ЛО) — (71%), а также Краснодарский край.

По данным аналитиков, мощными точками притяжения для жителей других регионов стали экономические и курортные центры, а также регионы, которые максимально близко к ним расположены

Так, в Москве и столичном регионе недвижимость чаще всего приобретают жители ближайших регионов ЦФО (Тульской, Владимирской областей), Поволжья (Саратовской области и Чувашии), а также ЮФО (Краснодарского края и Волгоградской области).

«Среди покупателей недвижимости в Санкт-Петербурге и ЛО лидируют жители близких регионов СЗФО (Мурманской, Архангельской областей), ПФО (Башкирии, Оренбургской области), ЦФО (Москвы, Московской и Белгородской областей)», — отмечают эксперты «Дом.РФ».

Что касается Краснодарского края, также вошедшего в число миграционных лидеров, то здесь граждане из других регионов совершили 39% сделок. Чаще всего недвижимость здесь покупают жители соседних регионов ЮФО (Ростовской области и Адыгеи), инвесторы из ЦФО (Москвы, МО и Белгородской области), а также СФО (Красноярского края и Кузбасса).

Самыми привлекательными для граждан-инвесторов стали Северо-Западный федеральный округ (25%), Южный (23%) и Центральный (20%).

Миграционные потоки складываются таким образом, что недвижимость в СЗФО в основном покупают жители Поволжья (5,4%) и ЦФО (5,2%), реже всего — Южного (2,5%) и Северо-Кавказского федеральных округов (1%). В то же время Южный федеральный округ наиболее популярен у жителей Центрального (5,1%) и Сибирского ФО (4,3%), наименее — Северо-Западного ФО (1,9%).

В Центральную Россию массово едут покупатели из Приволжского ФО (7%): основной прирост дают сделки в московском регионе, на остальные территории приходится не более 2-3%.

К морю и «за длинным рублем»

По данным статистики, в 2/3 межрегиональных сделок (187 тыс. из 281 тыс. кредитов) жилье приобреталось в регионе с более высокой средней зарплатой, чем в регионе регистрации заемщика. Анализ данных показывает, что люди покупают жилье в тех субъектах, где зарплата в среднем была на 38% выше, чем в «домашнем» регионе получателя кредита.

Если говорить о сделках за пределами столичных регионов, то там на первое место выходит уже не уровень зарплат, а такие факторы как климатические условия, близость к столичным регионам и крупным городам, а также высокий инвестиционный потенциал покупки жилья.

Как прокомментировала материалы доклада для «НИ» аналитик Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ) Елена Киселева, представленные данные о межрегиональных сделках на первичном рынке жилья «отражают основные закономерности, касающиеся направлений внутренней миграции россиян».

«Во-первых, это притяжение в крупнейшие и наиболее развитые в экономическом плане городские агломерации (Москва и Санкт-Петербург с областями). Во-вторых — это миграционный дрейф с севера на юг и с востока на запад. Из-за неблагоприятного климата и экологии, а также факторов социально-экономического развития люди принимают решение о переезде из своих регионов в центр, на северо-запад и юг страны», — отмечает эксперт.

С ней согласен генеральный директор архитектурной компании «Вектор проект» Антон Баксараев.

«Люди инвестируют в жилье с целью переезда в другой регион. Едут в основном в комфортные климатические регионы или более индустриально развитые. Так было всегда, в последние годы тренд просто усилился в силу пандемии, новых геополитических факторов. Москва, Санкт-Петербург в основном привлекает тех, кто стремится за лучшими карьерными возможностями. Спрос на жилье в Москве и Подмосковье не снижается никогда», — отмечает эксперт.

И добавляет, что в южные регионы традиционно стремятся те, кто долгое время проработал на Севере и намерен после пенсии жить в более комфортных климатических условиях. Интересуются покупкой жилья в этих регионах жители мегаполисов и удаленных территорий — одни с целью отдыха, а другие в поиске новых карьерных возможностей.

Оправдать ожидания

По наблюдениям Антона Баксараева, в последнее время в стране достаточно сильно изменилась и инфраструктура регионов, теперь они привлекательны для более платежеспособной аудитории, а также для тех, кто по разным причинам утратил возможность путешествовать за рубежом.

«В ТОП-3 наиболее привлекательных регионов уверенно входят Сочи, Адыгея и Крым. В Сочи есть горы и море, а инфраструктура сейчас почти не уступает московской. Большинство ресторанных групп, розничных сетей открыли свои точки в Сочи. Адыгея и Крым располагают большим потенциалом роста. Многие едут отдыхать, покупают недвижимость на этих территориях», — отмечает эксперт.

Он полагает, что хотя инфраструктура в этих регионах пока заметно отстает от той, что есть в Сочи, и для бизнеса меньше возможностей, но ситуация качественно меняется буквально с каждым годом.

По мнению аналитика Елены Киселевой, мотивация россиян при переезде в другой регион может быть различной. При выборе нового места жительства для семей с детьми-студентами и молодых специалистов становится важнее фактор получения хорошего образования и карьерных возможностей, а для людей пенсионного и предпенсионного возраста — благоприятный климат и качественное медицинское обслуживание.

«Что касается миграции из ЯНАО и ХМАО, то оттуда чаще всего люди ближе к пенсии стремятся переехать в регионы с более благоприятным климатом, в идеале — где есть море. В России это в основном Краснодарский край и Крым», — отмечает эксперт.

Аналитики указывают, что сейчас объемы вводимого жилья по регионам коррелируют с уровнем миграционного притока в данные регионы (Московская и Санкт-Петербургская агломерации, Краснодарский край).

«Однако это не означает, что одно только наращивание жилищного строительства может сделать любой регион привлекательным для притока россиян — нужны и другие факторы притяжения. В случае с Краснодарским краем „срабатывают“ природно-климатические условия, а в двух столицах — высокий уровень социально экономического развития и широкие возможности для самореализации», — полагает Елена Киселева.

Побочный эффект льгот

По мнению аналитика ИКСИ, основная проблема межрегиональной миграции сейчас — это концентрация населения в городских агломерациях и крупных городах, что усиливает неравномерность регионального и внутрирегионального развития.

«В итоге возникает острая нехватка квалифицированных кадров в малых и средних городах, откуда происходит отток трудоспособного населения. Это ограничивает возможности для развития производств в этих регионах, особенно в восточной части страны. Кроме того, усиливаются риски депопуляции и сжатия освоенного пространства», — предупреждает Елена Киселева.

Необходимо отметить, что в ближайшее время попасть в программу льготной ипотеки для россиян станет сложнее. Кроме того, риск оказаться и без денег, и без жилья при покупке квартиры в недостроенном доме возрастает: 18 марта правительство РФ приняло постановление N326 о введении моратория на все санкции к застройщикам и исполнение ранее принятых решений до конца 2024 года. Это значит, что если застройщик не сдал вовремя дом в эксплуатацию, то получить с него положенную по закону компенсацию в этом году не удастся.