Можно ли безопасно наращивать градостроительный потенциал в Москве на 400 млн кв м?

Однако, несмотря на значительный градостроительный потенциал столицы, реализация строительства проходит не так уж быстро и гладко, как хотелось бы.

О том, почему так происходит и есть ли пути решения вопроса застройки квартир, рассказал Роман Абутин, российско-американский эксперт по оценке строительной документации, сотрудник Департамента строительства одного из крупнейших мегаполисов мира — Нью-Йорка, до 2020 — руководитель строительного департамента на нефтеперерабатывающем заводе компании «Роснефть» в Самаре:

— В 2020 году Дина Сафиуллина, представитель Минстроя, прокомментировала общероссийские целевые показатели нацпроекта к 2030 году: 120 миллионов «квадратов» в год. По ее словам, для выполнения планов по жилищному строительству в российских городах нужно, чтобы градпотенциал в 2,5-3 раза превысил ожидаемую застройку.

— Почему бы просто не увеличить в Москве градостроительный потенциал, скажем, на 400 млн. кв. м. каждый год и тем ускорить и стимулировать строительство жилья?

-На первый взгляд, если сократить процедуры оформления фонда московских территорий в градпотенциал, продать строительным компаниям больше земли, то стоимость строительства упадет, а инвестиционный цикл строительства сократится. Сейчас в Москве можно что-то построить только на территории, добавленной в специальный документ — «Градостроительную концепцию», а чтобы она туда попала, застройщик должен территорию, во-первых, купить, во-вторых, провести сделку через сложную процедуру согласования с властями.

Если в Московской области, чтобы оформить территорию в реестр градостроительного потенциала, нужно лишь рассчитать и представить экономические и технические показатели строения, без детализации расположения объектов, то Москва — совсем другое дело. Учитывая сложность и развитость территорий, нужна очень трудоемкая и затратная процедура: графическое представление будущих зданий на участке, большое число экспертиз. Один из 15 шагов этих согласований, к примеру, — документация с несколькими вариантами развития территорий и точной аргументацией. И заметьте, это на этапе, когда о строительстве еще нет и речи, а на строительную компанию давят сроки, и она несет затраты. Даже если у застройщика есть земля, нет никакой гарантии, что он сразу начнет на ней что-то возводить. Скажем, есть общероссийская цифра на 2024 год: разрешений на строительство выдано на 150 млн кв.м, а в стройке находится 100 млн кв. м.

Но значит ли это, что мы должны гнаться именно за интенсивной передачей земли в градпотенциал? Во-первых, количество земли в Москве, которая привлекательна для жилой застройки и по-настоящему готова к использованию, не так много. Конечно, в российской столице еще не такая ситуация, как в Нью-Йорке, где, фактически, нет неиспользуемой земли. Для справки: с 1961 года в этом городе не было принято ни одного нового постановления о зонировании.

Земля под застройку в Москве еще есть, однако это количество конечно, и гнаться за количеством локаций в градостроительном фонде я не вижу смысла, тем более выходить на темп в 400 миллионов квадратных метров. Ради чего? Чтобы отводить под застройку слаборазвитые территории с недостатком коммуникаций и прочей инфраструктуры, на которых, может быть, в ближайшее время всего этого и не появится?

400 миллионов квадратных метров — это фантастическая для Москвы цифра. Этот целевой показатель — 400 млн. кв. м. — в 2023 году озвучивал Никита Стасишин, замглавы Минстроя, и имел в виду градостроительный потенциал всей России на ближайшие пять лет.

Исчерпав экстенсивный подход к застройке, тот же Нью-Йорк сейчас развивается за счет территорий, которые уже использовались ранее. Это хороший пример для Москвы. С одной стороны, мы говорим, что градпотенциала в американском мегаполисе нет, с другой — городская комиссия по планированию, орган, который выдает разрешения, даже выросла в масштабах.

Сейчас она утверждает государственные и частные заявки на повторное использование земли. Тем же самым, кстати, занимаются в Москве, в рамках реновации. Я бы сказал, что именно с КТР — то есть развитием уже задействованных территорий, связана возможность строить быстрее и больше.

— А если просто снизить давление регуляторов на застройщиков? Эта мера сама по себе не может помочь сделать жилье в Москве более доступным?

— Конечно, стоит избавиться от неэффективных процедур, но неоправданное упрощение контроля регуляторов приведет к тому, что здания будут возводиться второпях. Может быть упущена безопасность или в других аспектах «вылезут» потом серьезные проблемы. Так было с нью-йоркскими небоскребами. В «Большом яблоке» существует уже давно две альтернативные процедуры выдачи разрешений на строительство. Одна называется ULURP («Единая процедура рассмотрения землепользования») — когда заявка на строительство должна была пройти процедуру согласования и одобрения общественными советами, президентом района, советом района, городским советом и мэром. Вторая — одностороннее одобрение Городской комиссией по планированию. Большая часть членов этого органа — бывшие сотрудники девелоперских компаний, заинтересованные в развитии строительства прежде всего.

И что же? 98% заявок одобряется и одобряется вторым способом, что совпадает с интересами застройщиков. Это порождает множество проблем. Большинство роскошных квартир в высотках остаются незанятыми и становятся «денежными ящиками в небе» для иностранных инвесторов, хотя доказано, что большое количество труда, необходимого для строительства небоскребов, повышает уровень занятости во всех отраслях (не только для строителей), огромный масштаб зданий также требует использования невероятного количества ресурсов. Не только для строительства, но и для обслуживания.

Доставлять воду, воздух, тепло и энергию на тысячи футов над землей не только дорого, но и нерационально. Небоскребы могут оказывать огромное влияние на окружающую среду — от создания аэродинамических труб до отбрасывания теней на улицы и парки. Если бы процедура согласований была бы другой, то и проблем бы этих не было. В Нью-Йорке сейчас ведутся активные дискуссии о том, чтобы ужесточить контроль при одобрении заявок на строительство. Необходимо изменить структуру Градостроительной комиссии, чтобы она стала менее бюрократизированной и более демократичной.

В настоящее время семь ее членов назначаются мэром, который также выбирает председателя. Остальные шесть членов назначаются президентами районов и общественным защитником. Хотя, казалось бы, это создает баланс, у мэра на одного представителя больше, чем у президентов районов и общественного защитника вместе взятых. На практике это приводит к тому, что именно мэр говорит последнее слово при выдаче заявок. Требуется сбалансировать процедуру, чтобы без одобрения самых разных заинтересованных лиц в городе заявки не могли быть продавлены. К этому, на мой взгляд, в Нью-Йорке и идет дело.

Если вы думаете, что для Москвы такие проблемы дело будущего, то это ошибка! В российской столице уже настроено жилья, которое не решает социальных проблем. Скажем, в 2023 в городе было 10 миллионов квадратных метров построенного, но не проданных новостроек, квартиры в которых пустуют и их никто не покупает.

— А какие сферы получения разрешений на самом деле нуждаются в оптимизации, если мы говорим о Москве?

— На этот счет недавно интересный опрос среди представителей девелоперских компаний проводил ВЦИОМ. Если верить результатам, то одним из главных «камней преткновения» служат ордеры на земельные работы. Почти половина опрошенных сказали, что этот вопрос сильнее всех забюрократизирован и мешает работать. Также, судя по этому «замеру мнений», в строительном сообществе считают неоптимальными процессы согласования временных схем движения автомобилей во время работы, одобрение проектов вблизи от станций метрополитена.

Многие пожаловались на затянутую обработку чиновниками исполнительной документации. 30% отметили как одну из проблем — непростой процесс подключения домов к городским сетям, а 27% считают неоправданно жестким законодательство об использовании земли. Большинство опрошенных пожелали перевода гораздо большего количества обязательных по законодательству процедур в электронный вид. Вместе с тем, респонденты согласились: ситуация хоть и медленно, но меняется к лучшему. Этот опрос, на мой взгляд, действительно, во многом показывает точки, в которых процедура может быть улучшена.

Однозначно необходимо переводить как можно больше проверок в электронный вид с установлением сроков, в которые должна быть обработана информация городскими чиновниками и экспертами. Необходимо больше функций по оформлению разрешительных документов делегировать частным экспертным организациям. Чтобы это не привело к ущербу безопасности зданий и сооружений, как при первых попытках такого рода в 90-е, нам нужен еще более эффективный механизм аккредитации таких структур. Возможно, на базе взаимных периодических аудитов друг у друга.

— То есть, вы предлагаете в вопросе получения разрешений оставить все как есть?

— Конечно, нет. Я лишь призываю не рубить с плеча в вопросе требований регуляторов. Ускорять строительство действительно нужно и избавляться от неэффективных процедур — тоже нужно. Несмотря на то, что в 90-х россияне смогли оформить 3,9 миллиарда квадратных метров жилья в собственность в рамках приватизации, а жилые дома строились всю историю СССР. Несмотря на то, что в 2023 скорость постройки новых многоэтажек даже опередила целевые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда», доступность жилой недвижимости снижается для граждан. Об этом говорит статистика.

Есть, например цифры, что в России на душу населения сейчас приходится 27 квадратных метров, в США — 68, в Германии 46, а во Франции — 39. Также есть интересные данные по соотношению доходов и стоимости недвижимости. В Берлине, в 2019 году квадратный метр стоил 252 500 рублей, а средняя зарплата равнялась 176 795 тысяч рублей в пересчете на российскую валюту. В 2021 житель России мог купить 0,7 квадратного метра в новостройке, а также 0,8 на вторичном рынке. В 2022 ситуация стала хуже: 0,6, 0,7, соответственно. Как итог, опережающая статистика по строительству не поспевает за снижением покупательной способности россиян. Конечно, это означает, что нужно решать проблемы в целом в экономике. Но если хвататься за вопрос с того конца, который связан с московской застройкой, то необходимые меры такие: строить быстрее, продавать землю застройщикам, которые намерены продавать его людям, а не придерживать в виде градпотенциала или инвестиционного элитного жилья. Оценивать не намерения, а то, насколько жилье, которое в проектах выглядит социальным, будет таковым после возведения новостроек.

— Что предпринимают власти, чтобы девелоперы застроили Москву качественным жильем в количестве, которое сделает цены оптимальными?

— Недавно на эту тему высказывался Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства России. Он подтвердил, что чиновники нацелены на увеличение объема выдаваемой документации на строительство. Была озвучена цифра, что для постройки 240 миллионов квадратных метров жилья, требуется выдать более 500 миллионов разрешений.

Эти декларации, в целом, совпадают с тем, что делается на практике. В последние годы принималось много новых нормативных документов, чтобы упростить и ускорить выдачу разрешений.

О том, что ситуация изменилась к лучшему, знает любой руководитель строительной отрасли в Москве. Скажу только, что Всемирный банк ведет рейтинг «Получение разрешений на строительство». В 2018 Россия в нем была на 115 месте, а уже в 2019 взлетела до 26 позиции. Эти показатели, кстати, как раз рассчитывались на основе данных Москвы и Санкт-Петербурга.

Из конкретных мер правительства, которые позволили добиться такого впечатляющего результата — принятие Советом Федерации в 2023 законопроектов, создающих «единое окно» для получения многочисленных экологических и проектных документов. Привлечение экспертов по оценке строительных планов и использование новых механизмов, созданных законодательством поможет сильно сократить финансовые и временные издержки строительных компаний. Появился пороговый срок, в который чиновники и эксперты могут рассматривать поданные заявки. Это все равно продолжительное время — до 62 рабочих дней, но раньше не было и таких ограничений. Согласование затягивалось на месяцы.

Еще одна застарелая проблема, нашедшая отражение в законе, состоит в том, что теперь нельзя будет полностью «завернуть» оформленную заявку только по причине несоответствия назначения здания назначению участка в документации. К эффективным изменениям последнего времени, я бы отнес и группу документов регулирующих КРТ (комплексное развитие территорий). Я уже говорил, что именно документация по повторном использованию уже занятых территорий может сыграть большую роль в решении проблем Москвы.

В том числе благодаря новому регулированию по КРТ стала возможна столь масштабная программа по реновации, в которой, конечно же, активное участие приняли строительные компании. Позитивными считаю изменения, касающиеся саморегулируемых организаций в области строительства. Теперь они будут отвечать за ущерб, нанесенный собственникам построенной недвижимости и выплачивать штрафы из компенсационного фонда СРО. Это повышает эффективность работы по выдаче разрешений со стороны СРО, то есть, в конечном счете, снимает с девелоперов административное давление. Ну и хочу добавить, что сейчас очень правильно отказались от необходимости принятия решения о ППТ — Проекта планировки территории госорганом. Нужно согласовывать этот документ, а срок согласования ограничен десятью днями.

— В чем вы видите важность работы над оптимизацией процедуры получения разрешений на строительство в Москве?

— Ну, есть много пословиц на эту тему: «от копеечной свечи Москва сгорела», или вот хорошее стихотворение Маршака: «Конница разбита. Армия бежит. Враг вступает в город. Пленных не щадя. Оттого, что в кузнице не было гвоздя». Если мы не наладим некоторые процедуры получения разрешений, о которых большинство россиян даже не слышали, то не будет решаться демографическая проблема. Например, в 2021 готовился документ: «Стратегия развития ЖКХ до 2035», и готовившие ее эксперты прямо указывали в тексте, что уменьшение размеров квартир в новостройках и строительство жилья на раздутом градпотнциле, то есть на пустырях, без социальной инфраструктуры привело к снижению рождаемости с 2015 по 2020 на 23,7%. Можно провести сквозь все промежуточные звенья ниточку от процедуры оформления разрешений и уровнем социальной напряженности. Я специалист по экспертизе строительной документации. И это не только о «Проектах планировки территории». Это, если посмотреть широко, о благополучии молодежи, безопасности людей, качестве жизни, будущем России. О том, что важно для всех.

***

Москва активно работает над выполнением своей части в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» с целью сделать жилье более доступным для населения. Планы на возведение новой жилой застройки в 2024 году и дальнейшее увеличение темпов строительства до 2030 года демонстрируют серьезные усилия в этом направлении.

Однако вопрос о том, почему уже купленные девелоперами в Москве 162 миллиона квадратных метров «градостроительного потенциала» не застраиваются на должном уровне, требует внимания. Эксперты, такие как Роман Абутин, поднимают этот вопрос и предлагают свои аналитические выводы. Это может быть вызвано различными факторами, такими как сложности в инфраструктуре, процедуры регулирования или финансовые проблемы.

Тем не менее, усилия Москвы по увеличению объемов строительства и улучшению городской среды являются важными для обеспечения комфортных условий проживания горожан и развития города в целом. Важно продолжать работу над оптимизацией процессов и поиска решений для эффективного использования «градостроительного потенциала» с учетом всех факторов, влияющих на строительную деятельность в столице.

В заключение, строительство жилья в крупных городах и столицах, включая Москву, — это сложный и многогранный процесс, требующий не только инвестиций и ресурсов, но и комплексного подхода к планированию и использованию градостроительного потенциала. Важно учитывать мнение экспертов и принимать во внимание разнообразные факторы для успешной реализации амбициозных строительных планов.