Снять квартиру на сутки станет дороже из-за нового закона

Мария Соколова

В Госдуме утвердили в основном втором чтении законопроект, который запрещает сдавать квартиры посуточно без счётчиков на воду и электричество. Также он вынудит арендодателей договариваться с соседями — теперь ответственность за нарушение тишины, содержания общего имущества и иных правил будет нести не только жилец, но и владелец квартиры. Эти изменения могут повлиять на весь арендный рынок.

Хостелы и арендные квартиры — для соседей это всегда дополнительные неудобства: подъезд превращается в проходной двор, мусор, шум. И хорошо, если заселяются просто туристы: квартира с посуточной арендой может превратиться в бордель. Люди решают проблему кто как может: обращаются к владельцам квартиры, полицию, надзорные органы. Масштаб недовольства достиг критического уровня и вынудил законодателей заняться этим вопросом. Создавать хостелы в жилых помещениях власти запретили ещё в 2019 году. Теперь очередь дошла до суточной аренды квартир.

Посуточная аренда квартир — это легально?

Посуточная аренда квартир длительное время оставалась в серой зоне — это давало возможность судам трактовать такой вид деятельности, как угодно. Иногда суды определяли посуточную аренду как гостиничные услуги — в этом случае владельцам квартир приходилось прекращать работу.

И только в марте 2023 года Конституционный суд РФ поставил точку в этом вопросе. Судьи рассмотрели дело индивидуального предпринимателя Павла Бахирева, который сдавал квартиру в центре Пскова и платил налоги. Соседи жаловались на шум вечеринок по ночам, и суд первой инстанции запретил такую работу, посчитав посуточную аренду оказанием гостиничных услуг.

Но Конституционный суд постановил: факты посуточной аренды, размещение рекламы и встреча клиентов ещё не означают оказание гостиничных услуг. По закону квартиру можно сдавать в аренду на срок до 5 лет, а минимальный срок не установлен. Чтобы помещение было признано гостиницей, надо иметь как минимум постоянный поток людей и несколько арендных помещений — номеров в одном доме.

Поэтому посуточная аренда квартир абсолютно законна. Согласно постановлению пленума Верховного суда можно даже обойтись без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, самозанятого или открытия юридического лица. Но как физлицо, вы должны заплатить 13% подоходного налога. Проще оформить ИП на упрощённой системе налогообложения и платить 6% от выручки, или зарегистрироваться самозанятым и платить 4%, если выручка не превышает 2,4 млн рублей в год.

Как и зачем ограничивают посуточную аренду

Ещё в 2021 году депутат «Справедливой России» Галина Хованская предлагала вообще запретить посуточную аренду квартир. По её мнению, эту нишу должны были занять недорогие гостевые дома. Первые попытки зарегулировать сферу посуточной аренды квартиры появились в ноябре 2023 года — тогда депутаты предлагали разрешить такую деятельность только при согласии 75% жильцов дома. Организовать общее собрание жильцов и заручиться их поддержкой — задача на грани фантастики.

Поэтому в течение прошлой зимы законопроект претерпел изменения в сторону смягчения. Обязательство устанавливать счётчики выглядит логично: в квартире может быть прописан один человек, а заселяться на короткий срок — сколько угодно. И никто не знает, чем они там занимаются. Расходы воды и электричества в таких условиях будет куда больше, чем у одинокого жильца. А возложение ответственности за соблюдение правил на владельца квартиры должно помочь навести порядок и защитить соседей от шума, мусора и прочих неудобств. С жильцов, которые сегодня есть, а завтра их нет, ничего не взять. Владелец же личность понятная.

Как повлияют новые правила на цены арендного жилья

Но самое главное — новые правила дают надзорным органам дополнительный повод для проверки арендодателя. Сначала придут проверить счётчики, потом поинтересуются уплатой налогов. Это может быть мощным инструментом по выводу бизнеса из тени.

Сейчас предприниматели могут просто игнорировать уплату налогов. Если угроза проверки станет реальной, тогда, скорее всего, придётся открывать ИП, платить налог в 6% от выручки и делать отчисления в Соцфонд в размере 49500 рублей в год. Естественно, эта дополнительная нагрузка будет возложена на арендаторов через повышение цен.

Вероятность подорожания краткосрочного проживания высока: есть множество поводов для проверки. Во-первых, это жалобы недовольных соседей. Во-вторых, налоговики могут изучать туристические сайты по поиску квартир и гостиниц. Booking и Air BnB ушли из России, но на их месте появилась масса отечественных сервисов: «СУТОЧНО.РУ», «Островок», «Авито», 101Hotels, TVIL, ЦИАН и другие.

Рынок посуточной аренды квартир может стать чуть цивильнее, соседям будет поспокойнее (но это неточно — владельцы квартир могут даже не жить в России, а значит они недоступны для правоохранительных органов), но точно будет дороже — естественный результат «отбеливания» предпринимательской деятельности.