Ипотека становится уделом избранных. Что случилось со льготными программами

Мария Соколова

Банки «Уралсиб», «АкБарс» и «Московский кредитный банк» объявили о приостановке выдачи семейной ипотеки — у них закончились лимиты по кредитам. То есть они больше не могут получать компенсацию за низкие ставки от государства.

Также на грани прекращения оказались программы «ФК Открытие», исчерпавшее лимиты на 94,9% и ДОМ.РФ, исчерпавший 99,4% лимитов. И только «Сбербанк», не сомневаясь в скором поступлении денег, превысил имеющиеся лимиты на 2%.

Программа есть, но денег нет. Что же делать людям?

Чем отличается семейная ипотека от льготной

Сразу обратим ваше внимание: речь идёт не о доступной для всех базовой льготной ипотеке, а о семейной — с куда более привлекательными условиями. Ставка по семейной ипотеке составляет 5% для Дальнего Востока и 6% для всех остальных регионов, максимальный размер займа для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн рублей (для остальных регионов 6 млн рублей), первоначальный взнос — от 20% стоимости жилья.

Это куда интереснее, чем базовая льготная ипотека с минимальным взносом 30%, ставкой 8% и лимитом в 6 млн рублей для всех регионов. Но для получения семейной ипотеки надо иметь или минимум двух несовершеннолетних детей (свои или приёмные — не важно) или ребёнка-инвалида.

Что происходит с лимитами по семейной ипотеке?

Система так устроена, что банки не могут выдавать столько займов, сколько пришло желающих их взять. Государство каждый год устанавливает лимиты, то есть сумму, которую банки могут выдать населению. Исходя из этого формируются расходы бюджета на выплату банкам компенсации. И само же государство распределяет лимиты между банками — говорит, кто какие суммы может выдать.

На семейную ипотеку в январе 2024 года выделили дополнительные лимиты в 1,2 трлн рублей. Из них 673 млрд рублей получил «Сбер» Германа Грефа. В число крупнейших получателей также вошли ВТБ, «Альфа-банк» и «ДОМ.РФ» — ключевые игроки на рынке ипотеки. Остальным банкам достались комиссии.

Неизбежные комиссии для банков, за которые расплачиваются покупатели

Такое распределение лимитов в ручном режиме создаёт для людей очень много проблем и вынуждает тратить дополнительные средства. Напомним, что в январе 2024 года «Сбер» первым начал брать дополнительную комиссию в размере 7,5-11,5% от размера займа. Формально, платят её застройщики, но кто ж захочет терять собственные деньги и откажется переложить нагрузку на покупателя?

Вслед за «Сбером» подтянулись «Альфа-банк» и ВТБ, объявив о создании аналогичных условий. Причём клиенты «Альфа-банка» сталкиваются с очень интересным условиями по семейной ипотеке: в Москве можно выбрать квартиру только от 7 застройщиков и надо самостоятельно заплатить комиссию 8% от первоначального взноса. В банке ссылаются на то, что это инициатива застройщиков, а застройщики говорят, что это условие банка для перечисления средств на эскроу-счета. То есть делать большой первый взнос оказывается невыгодно.

Допустим, вы заплатили за новую квартиру в Москве сразу 15 млн рублей (например, они остались от продажи старой квартиры), а остальную сумму взяли в ипотеку — будьте добры заплатить комиссию 1,2 млн рублей. За эти деньги можно было бы сделать ремонт в новом жилье.

Не удивительно, что люди начинают отдавать предпочтение банкам поменьше, которые не ввели дополнительные комиссии. В январе 2024 года доля трёх крупнейших банков на рынке ипотеки Москвы, по данным ЦИАН, снизилась с 81% до 75-77%. Зато, например, Абсолют Банк увеличил выдачи в январе на 32%.

Заёмщики оказались в патовой ситуации: обратишься в небольшой банк — там закончились лимиты, обратишься в крупный банк — там комиссии и ограниченный перечень застройщиков. А ЦБ как регулятор просто смотрит на эту ситуацию с комиссиями и ничего не делает.

В итоге в ДОМ.РФ прогнозируют, что выдача ипотеки в 2024 году сократится по сравнению с 2023 годом на 39,5-50%. Ипотека становится уделом избранных счастливчиков с большими и стабильными доходами. Но если есть срочная потребность в новом жилье — следите за новостями, когда государство распределяет лимиты. Вскоре после этого может появиться возможность получить займ в небольшом банке без лишних комиссий.