Рынок жилья после отмены льготной ипотеки: кто купит миллионы новых квартир?

Елена Петрова, Наталья Сейбиль

Ужесточение при выдаче ипотеки привело к тому, что в январе 2024 года количество одобренных банками кредитов для покупки жилья сократилось на 65%, по сравнению с декабрем 2023 года. Оптимисты говорят: это из-за праздников. Пессимисты утверждают, что так начал сдуваться российский ипотечный пузырь. Следующим шагом станет окончание самой большой льготной ипотеки после 1 июля. Строительное лобби утверждает, что никакого пузыря на российском рынке нет, и кивает на Америку, мол, вся проблема в закредитованности населения, а у нас ее нет. Но если кредиты не берут, а строят по-прежнему, то неизбежно образуются тысячи и тысячи нераспроданных квартир. И тогда может случиться, как в Китае — образуются города-призраки.

Как государство помогало строительной отрасли и банкам

До 2020 года государство свои закрома ни строительному бизнесу, ни гражданам не открывало. Только во время ковидного кризиса власти решили помочь девелоперам ради общего экономического роста, что привело к росту сданных метров. Если в 2021 году было введено в эксплуатацию 82,2 миллиона кв.м, то в 2023 году эта цифра достигла рекордных 110,44 миллиона кв. м. Никогда строительство не было таким прибыльным бизнесом. За три года девелоперы увеличили прибыль в два раза, а объемы строительства — лишь на треть.

Роман Вихлянцев, директор риэлторском компании Агентство недвижимости «Инфинити», член гильдии риэлторов Московской области, описывает ситуацию девелоперов на излете льготной ипотеки как суперкомфортную:

— Застройщики накопили огромный жирок. Я был на конференции, которую проводили застройщики. Объём продаж прошлого года позволит до шести месяцев вообще ни одному крупному застройщику ни о чём не думать. Они перевыполнили планы продаж на 3 — 6 месяцев вперёд. Планы на 2023 год даже не предполагали такого объёма продаж. Все думали, что после 2022 года будет спад. Стройки продолжаются, но они имеют высокий уровень распроданности. Кроме того, все понимают, что уровень инфляции был от 27% до 32%. Локальный спад активности может быть, но если у тебя есть возможность переждать, то проще переждать, потому что стратегически рост цен на недвижимость сохранится в диапазоне года.

Банки заработали на ипотеке рекордные триллионы. Самый большой банк страны — Сбер — отчитался о чистой прибыли в размере 1,49 триллионов рублей. Для граждан стоимость квадратного метра выросла за три года на 55% в среднем по стране. Так государство и граждане помогают строительному бизнесу и банкам.

Риэлторы не склонны драматизировать ситуацию, но и не заменить рост цен невозможно, особенно, в регионах, на которые приходятся самые большие продажи.

— По разным оценкам, в разных регионах сейчас стоимость недвижимости составляет от 150 до 400 с лишним месячных зарплат граждан. Определение пузыря подпадает под ситуацию свыше 300 месячных зарплат. Тогда, действительно, это оторванная от жизни ситуация. На данный момент такое положение только в трёх городах РФ — это концентрированная история Москвы и ряда других крупных агломераций. Действительно, сейчас в связи с подорожанием ипотеки и непонятной истории, которую банки проводят в отношении льготных программ, например, Сбербанк, будучи даже монополистом по городам РФ, вообще отказался в конце прошлой недели от выдачи IT-ипотеки, хотя это госпрограмма, как полугосударственный банк может отказаться — непонятно, — рассказывает Роман Вихлянцев.

Количество нераспроданных квартир растет. Это предупреждение перед кризисом?

Застройщики и риэлторы утверждают, что нет никакой проблемы в том, что больше половины квартир не распроданы. Для рынка важно продать треть нового жилья, а потом в дело вступают риэлторы. Для экономистов 56-58% пустующих квартир — тревожный сигнал, поскольку 90% всего купленного в 2023 году жилья граждане приобретали на ипотечные кредиты, большая часть которых — 80% — были льготными. По мнению профессора МГУ Натальи Зубаревич, это ненормальное состояние рынка, он перегрет, и образовался пузырь из-за льготного кредитования. С коллегой согласна Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ:

— Российский рынок жилой недвижимости в данный момент находится в разбалансированном состоянии. Рост цен, существенно опережающий инфляцию и рост реальных доходов населения, связан с избыточной поддержкой спроса в виде масштабной программы льгот по ипотеке и низким уровнем конкуренции среди профессиональных игроков рынка. Чтобы вернуть рынку устойчивость, потребуется комплексное переосмысление подходов к его развитию.

Ипотечный кризис в Росии будет как в США и Китае?

Ситуация, которая складывается на российском рынке недвижимости, меньше всего похожа на «пузырь» в США в 2007 году. Огромное количество ипотек выдавалось без первоначального взноса. Малообеспеченные люди брали ипотеку, сдавали недвижимость в аренду, сумма которой превышала платеж в банк, и так финансировали ее, рассказал Роман Визлянцев:

— У них средняя доходность в тот момент была свыше 5% от сдачи в аренду, а ипотеку выдавали под 2,5% — 3,5%. То есть товарищи имели три — четыре дома или квартиры, которые они получили, просто придя в банк. Они получили и сдали недвижимость, получали пассивный доход особо не напрягаясь. А когда случился кризис, этот заёмщик пришёл в банк и просто положил ключи. С него ничего получить нельзя. У нас, если остаток ссудной задолженности больше стоимости имущества, с тебя всё остальное отберут, и что было, и чего не было. В США заёмщики были сильно закредитованы, с одной стороны, с другой стороны в абсолютно странном положении, когда они ничем не рисковали.

Всё это привело к созданию огромного количества токсичных активов, с которыми потом до 2013 года разбирался весь мир.

В Китае свои проблемы, говорит Татьяна Школьная. Ситуация в Поднебесной ближе к московской, где половина квартир, приобретаемых по ипотеке, оказываются инвестиционными. Только на Востоке роль «плохишей» играют не граждане, а перекупщики:

— Недвижимость уже много лет рассматривается перекупщиками как один из инструментов преумножения доходов. С одной стороны это поддерживает индустрию строительства и все смежные отрасли, с другой — это снижает уровень доступности жилья для тех, кто просто стремиться улучшить свои жилищные условия. Растущую разницу в динамике реальных доходов населения и цен на недвижимость можно какое-то время пытаться закрывать различными ипотечными продуктами. Такой подход позволяет потянуть время пока не будет найдено решение, устраняющее причины проблем. Если решение не будет найдено, то возможен кризис.

Спасает одно: власти Китая железной рукой не дают рынку недвижимости «схлопнуться», Так, самый большой застройщик Evergrande, уже несколько лет балансирующий на грани банкротства, получил на него разрешение только для Гонконгского отделения. 200 миллионов долларов убытков — сумма немаленькая, но это составляет только 1% их активов, говорит Роман Вихлянцев. Что делать с оставшимися активами, власти не решили. А пока они арестовали главу компании, миллиардера Хуэй Ка, обвинив его в переводе денег в офшоры.

Что ждет Россию

Среди экспертов нет единого мнения о том, есть ли в России «пузырь» или нет. Одни, как руководитель комитета по ипотеке Гильдии риэлторов Москвы Константин Барсуков, полагают, что любые проблемы государства для ипотечников — благо, потому что тогда из-за инфляции начинают расти зарплаты:

— Да, в моменте может быть тяжело, но дальше становится легче. Растёт зарплата, соответственно, доля ипотечного платежа в доходе уменьшается за счёт того, что ставка фиксированная. У нас достаточно социально-направленная ипотека. Не вижу никаких предпосылок к тому, чтобы у нас начались массовые банкротства ипотечников.

Однако этот оптимистичный взгляд на экономическую ситуацию не разделяют другие специалисты. Рост цен на рынке недвижимости в 2-3 раза опережает годовую инфляцию. Ни одна социальная помощь и никакое повышение зарплат не способны покрыть расходы на жилье. Государство, завершая льготную ипотеку, фактически заявило, что денег на нее у него нет.

Банки уже сейчас предлагают не менее 16% годовых. Такой кредит по плечу не каждому. Частный инвестор Николай Валюх показывает это на цифрах. 50-метровая квартира при средней по стране стоимости «квадрата» 147 тысяч рублей стоит 7,3 миллиона. Уплатив 20%, 5,8 миллионов придется брать в банке под 16% на 20 лет. Ежемесячная стоимость кредита составит 76 тысяч рублей, а медианная зарплата — 50 тысяч. Ипотека обойдется гражданину в полторы зарплаты.

При этом еще 4 года назад платеж составлял 20 тысяч рублей, или 50% зарплаты. Угадайте, когда заемщик был ближе к банкротству, тогда или сейчас?

При таком положении дел цены не могут оставаться на заоблачном уровне.

— Рынок снижается, и снижение по многим экспертам, если перед Новым годом были вариации, то сейчас эксперты едины: снижение цен в ближайшие два квартала составит от 10% до 20%. Это снижение цен, но это не сценарий схлопывания, когда идёт крушение банков. Причины разные. Есть перенасыщенность рынка в зоне новостроек, во вторичке нет перенасыщенности, рынок ещё предстоит перенасытить, потому что очень много распродали в прошлом году. И есть дорогая ипотека, которая, по сути, сократила в три раза количество покупателей, — подтверждает Роман Вихлянцев.

Да, кризис есть, говорят эксперты. В первую очередь, они касаются банков, которые жалуются на отсутствие маржи, если государство уйдет из ипотечного бизнеса. Поэтому они уже сейчас начали хеджироваться:

— В кредитные договоры стали вставлять интересный пункт: в случае прекращения обслуживания льготных программ со стороны государства заёмщик оплачивает ипотеку в размере учётной ставки рефинансирования. Банки ещё и будущие риски закладывают в договоры, предполагая, что государство может прекратить финансирование льготных программ. Кризис ещё и потому, что все растеряны. Никто не ожидал такого финта. Тот же Сбер, он же выдаёт не свои деньги, а деньги государства. Распоряжается выдавать или не выдавать, не учитывая социального фактора, в том числе, своего доминирующего положения на рынке.

Поэтому всем берущим даже льготную ипотеку совет: граждане, читайте договоры, которые вы подписываете с банками, иначе вы не заметите, как карета превратилась в тыкву, а ваша новая квартира вдруг стала непосильным бременем после стольких лет лишений.