Ирина Грацинская
По статистике за 2023 год, банки в полтора раза увеличили объем погашений проблемной ипотеки за счет продажи заложенных квартир. Конечно, вырученные таким образом средства от реализации недвижимости частично объясняется ростом цен на жилье. Эксперты считают: в 2023 году цены выросли на 7–9% в среднем по стране. Вместе с тем, продажа банками квартир должников стала уже практически обыденным явлением.
«Перед тем, как брать ипотеку, на самом деле надо очень четко оценить свои возможности. Процесс надо контролировать и вносить платежи заранее. Если заемщик понимает, что не может больше платить, необходимо срочно начать диалог с банком, попросить кредитные каникулы, реструктуризацию, попытаться растянуть платеж на более длительный период, чтобы вносить меньший ежемесячный платеж. Вариантов много. Но если уж так случилось, что платить дальше невозможно, лучше попытаться продать квартиру самому, без вмешательства банка. Это, по моему опыту, происходит на более выгодных условиях», — заявила «НИ» эксперт Центра загородной недвижимости Елена Снигир.
Перед решением о взятии ипотечного кредита надо отдавать себе отчет, что это долгосрочное обязательство, и его нельзя просто прекратить погашать. Во время закрытия ипотеки квартира находится в залоге у банка. Поэтому кредитор вправе выставить объект залога на торги, если платежи просрочены, даже если это единственное жилье клиента, и даже если в нем зарегистрированы дети.
«Могут быть и достаточно неприятные схемы, — рассказывает Елена Снигир. — Например, Служба безопасности банка начинает проверять, каким образом был выдан кредит. И если выяснился, что были подложные документы или проявлена халатность сотрудниками банка при проверке документов, могут вообще возбудить уголовное дело».
По какой схеме дальше начинают действовать банки, если заемщик перестает вносить регулярные платежи?
Во-первых, начинаются начисления штрафов. Задержка платежа по ипотеке даже на один день может привести к начислению штрафов со стороны банка в размере до 1% пени от общей задолженности. В случае непоступления оплаты за ипотеку банк начинает искать связь с заёмщиком уже через 2 или 3 дня с требованием немедленно погасить задолженность. Спустя месяц кредитор начинает поиск должника и обращается к его близким и знакомым, а также может связаться с работодателем. При необходимости привлечения созаёмщика или поручителя к участию в выплате кредита, банк обязан в первую очередь требовать возмещение долга именно от них. Если розыск не приведёт к результатам, банк, вероятно, передаст дело коллекторскому агентству или обратится к суду.
Варианты последствий судебного решения для неплательщика разные и могут быть для владельца недвижимости довольно тяжелыми: конфискация залогового имущества банком, вычет денег приставами для уплаты штрафов и начисленных пени, а также серьезно испорченная кредитная история.
На самом деле риелторы сталкиваются с такими ситуациями достаточно часто. Их опыт показывает, что если ситуация безвыходная, и платить дальше по займу никак не получается, лучше как можно скорее выставить квартиру на продажу.
«Надо как можно быстрее принять ситуацию, что ипотечник не может больше тащить воз ипотечных платежей и выставлять квартиру на рынок, лучше с помощью риэлтора, который поможет грамотно организовать безопасную схему взаиморасчетов с банком и потенциальным покупателем и извлечет максимальную прибыль для продавца. В этом случае покупатель приобретает квартиру с банковским залогом, расплачиваясь за продавца с банком. У многих банков эти схемы покупки из-под залога безопасные, у некоторых — не безопасные, с большими рисками для покупателей. Все расчеты, само собой, в этом случае, безналичные», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.
Существует 3 подхода к продаже заложенной квартиры. Например, заёмщик получает потребительский или альтернативный кредит для погашения ипотеки, снимает обременение, продает недвижимость и использует полученные средства для полного погашения кредита. Другой вариант, когда продажа квартиры при наличии ипотеки требует получения согласия банка и поиска желающего покупателя. По завершении сделки бывший заёмщик погашает ипотечную задолженность перед банком. Или же в случае, если кредитор продаёт недвижимость, что является наиболее удобным и прозрачным способом. После продажи банк погашает ипотечный долг и возвращает клиенту излишки средств.
При этом стоит иметь в виду, что полномочия банков разные, они указаны в договорах кредитования, по закону банк должен выставлять имущество должника на торги с целью вернуть свои деньги, но есть много нюансов, связанных с выселением должника из квартиры, это возможно только судебным порядком.
«Лучше должнику выставить квартиру на продаже самому, тут у него есть шанс получить сумму выше, банк может реализовывать квартиру по принципе „дешевле и быстрее“, — считает риелтор Юлия Битузе. — Но если ситуация безвыходная, и это единственное жилье, банк может пойти навстречу и подыскать для покупки другую квартиру, дешевую и в другом городе, такие случаи были. И еще. Людям иногда кажется, что если они с несовершеннолетними детьми, больными родителями, их выселять не будут. Но их все равно выселяют. Если очень повезет, бывает, что новый покупатель покупает выставленную на торги квартиру вместе с кредитом».