Большой передел на рынке недвижимости. Что делать с покупкой квартиры в 2024 году?

2023 год в сфере недвижимости выдался сумасшедшим, всё перевернулось с ног на голову. Вернётся ли ситуация в норму в 2024 году? Где сегодня выгоднее покупать квартиры — в новостройках или на вторичном рынке? Есть ли смысл инвестировать в жилую недвижимость? В какой банк идти за кредитом, чтобы была возможность самостоятельно выбрать застройщика? «НИ» проанализировали данные о динамике продаж и цен, а также нововведения, оказавшие влияние на ипотечные ставки и банковские комиссии, и ответили на эти вопросы.

Последствия взрывных продаж квартир в 2023 году

В 2023 году наконец-то ожил вторичный рынок: за 12 месяцев в одной только Москве было заключено почти 175 тыс. договоров купли продажи. Это на 32% больше, чем в 2022 году, когда ставка по льготной ипотеке была 7%, первоначальный взнос — 15%, лимиты для Москвы и Санкт-Петербурга повышены до 12 млн рублей, а цены были ещё не таким улетевшими (сейчас квадратный метр в России в среднем на 12,5% дороже, чем в июле 2022 года).

Новостройки в столице тоже не залёживались: количество зарегистрированных договоров долевого участия выросло на 17% и достигло 115 тыс. Ужесточение правил выдачи ипотеки не отпугнуло людей, а наоборот стимулировало брать поскорее то, что дают.

Для продавцов 2023 год был прекрасным временем. По данным «СберИндекса», метр в новостройке за прошлый год подорожал на 11,7% и достиг 294.745 рублей. Квартиры на вторичке подорожали на 8,7% — до 278.115 рублей и отыграли падение цен 2022 года.

В Москве в прошлом году продавалось всё. Если в целом по России 1 квадратный метр в новостройках в декабре 2023 года стоил на 44,2% дороже, чем на вторичке, то в столице — лишь на 6% дороже. Продавцам хорошо, но назвать такую ситуацию здоровой не получается, ведь доходы населения не показывали пропорциональный рост.

Ипотека под 20% годовых привела к резкому затишью на рынке недвижимости

Ажиотажный спрос не может длиться вечно, и январь это прекрасно показал. «Инком-недвижимость» отмечает, что число запросов на покупку квартир во вторичке с начала 2024 года сократилось на 35%. А как иначе, если «Сбербанк» для вторички предлагает ипотеку под 19,8% годовых?

Представьте, что вы IT-специалист с хорошей зарплатой и хотите купить в Москве двухкомнатную квартиру поближе к третьему кольцу, а не к МКАДу, чтобы не слишком долго добираться до работы. На первый взгляд, никакой фантастики в этом нет. Но такая квартира будет стоить порядка 20 млн рублей. При первом взносе в 4 млн рублей (20% от стоимости квартиры) и сроке погашения ипотеки в 30 лет, ежемесячный платёж составит 269,4 тыс. рублей. А минимальный необходимый доход составит 344,5 тыс. рублей. За это время вы переведёте банку почти 97 млн рублей! Не удивительно, что количество желающих купить квартиру резко уменьшилось — не у всех есть в запасах миллионы рублей наличными на улучшение жилищных условий.

«Альтернативная ипотека». Теперь квартиры покупают вскладчину

Оказавшись в безвыходной ситуации, люди были вынуждены срочно изобретать лайфхаки. По оценке «Бест-Новострой», совместные покупки квартир вскладчину выросли 4 раза. К такой «альтернативной ипотеке» покупатели прибегают, если стоит задача инвестировать средства. Такую коллективную квартиру можно сдавать и получать с этого доход, можно через некоторое время перепродать её по более высокой цене. Комбинаций подобных вариантов может быть масса.

Вот только опять ЦБ со своей высокой ключевой ставкой смешал все карты. По оценке ЦИАН, в январе доходность от сдачи квартиры в аренду в январе 2024 года находится на уровне 5-8%. А ведь надо ещё нести расходы на содержание квартиры, её текущий ремонт. Банки же сейчас предлагают депозиты со ставками до 15% годовых. И зачем искать себе на голову приключения, приобретая в инвестиционных целях квартиру, если можно на банковских депозитах почти без рисков заработать больше?

Инвестиции в жилую недвижимость умерли

Жилая недвижимость в качестве инвестиций выглядит в двойне сомнительно из-за попыток «Сбербанка», ВТБ и Альфа-Банка выдавать льготную ипотеку только для приобретения жилья у девелоперов-партнёров, которые готовы платить им комиссии до 1,6 млн рублей, то есть софинансировать ипотеку. Подобная мера привела к тому, что сейчас нет понимания будущего рынка недвижимости.

На эту троицу банков приходится порядка 80% ипотечных выдач. Но вопреки ожиданиям, банки поменьше из ТОП-20 не последовали их примеру. Их тактика теперь заключается в привлечении клиентов, которые справедливо хотят самостоятельно выбирать застройщика и не переплачивать за комиссии.

Количество заявок на льготную ипотеку в банке ДОМ.РФ выросло в 2 раза, в банке УБРиР — на 30%, у «Абсолют Банка» рост в 3 раза. Также усиливает свои позиции «Тинькофф».

Такая сумятица не способствует прогнозированию показателей рынка недвижимости. А ЦБ как регулятор пока занял выжидательную позицию: он просто отметил, что работа банков только с особо сговорчивыми девелоперами создаёт риски снижения прозрачности и ослабления конкуренции. На этом всё. Никаких рекомендаций и запретов от рынка Эльвиры Набиуллиной не последовало.

В такой ситуации покупать квартиру, что новую, что на вторичке, целесообразно только в том случае, если есть острая необходимость в улучшении жилищных условий. Но как инвестиция квартира сейчас может принести лишь разочарование и убытки.