Взять квартиру в ипотеку в 2024 году станет еще сложнее. Сбер вводит новые комиссии

23 декабря вступило в силу постановление правительства, которое отправило в нокаут доступную для всех россиян ипотеку на покупку жилой недвижимости под 8% годовых: минимальный первоначальный взнос по ипотеке был поднят с 20% до 30%, а для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей максимальный размер займа был снижен с 12 млн рублей до 6 млн рублей.

Какую квартиру смогут купить москвичи по льготной ипотеке

Получается, что люди, у которых нет в запасе лишних 15–20 млн рублей или собственной недвижимости в Москве, могут рассчитывать только на жильё за 8,57 млн рублей с первоначальным взносом 2,57 млн рублей. За эти деньги можно взять однушку или апартаменты в Новой Москве площадью 24–33 кв. м. Вот такой предел мечтаний по льготной ипотеке.

И даже в таком покалеченном виде общедоступная льготная ипотека могла просуществовать ещё минимум полгода — об этом заявила в своём интервью глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

— Мы исходим из того, что массовая программа льготной ипотеки, безадресная, закончит свое действие в июле.

Хотя бы у жителей регионов, где цены не настолько фантастические, как в Москве, ещё была возможность приобрети жильё. Но скоро всё изменится.

Новые комиссии Сбербанка

Сбербанк заявил, что после новогодних выходных, 11 января, вводятся новые правила выдачи ипотечных займов.

Во-первых, банк продолжит выдавать льготную ипотеку только на приобретение жилья у аккредитованных застройщиков. Во-вторых, Сбербанк вводит комиссию 7,5–11,5% от суммы займа, которую должны будут заплатить девелоперы.

Это нововведение касается не только базовой ипотеки с господдержкой, но и целевых программ.

— Для «Госпрограммы-2020» со ставкой 8% комиссия составит 7,5%

— Для «Семейной ипотеки» со ставкой 6% комиссия составит 8,4%

— Для «IT-ипотеки» со ставкой 5% комиссия составит 8,9%

— Для «Арктической» и «Дальневосточной» ипотек со ставкой 2% комиссия составит 11,5%

Так банк отреагировал на снижение субсидий со стороны государства: раньше госбюджет компенсировал разницу между ключевой ставкой и ставкой по госпрограмме плюс 2,5%. Но с 23 декабря надбавка, которая составляет основной заработок банка, была снижена до 1,5% годовых. Слишком мало прибыли. «Сбер», кстати, по итогам января-сентября 2023 года получил рекордную чистую прибыль в размере 1,15 трлн рублей.

Как скажутся новые комиссии на ежемесячных платежах по ипотеке

Решение «Сбера» — это закон для рынка, поскольку в III кв. на банк Германа Грефа пришлось 55,7% от всех выданных ипотечных кредитов. Было бы странно, если бы и другие банки не скопировали такие условия.

Также было бы очень наивно полагать, что девелоперы возьмут на себя все издержки по оплате комиссии, они просто могут повысить цены на размер этой комиссии.

Переплата по ипотеке в Москве

Допустим, Вы берёте базовую льготную ипотеку на максимальные 6 млн рублей под 8% годовых. Комиссия составит 450 тыс. рублей. Таким образом предельно возможные (при условии оплаты минимального первоначального взноса) 8,57 млн рублей в начале следующего года будет стоить квартира, которая сейчас стоит 8,12 млн, и на неё достаточно займа на 5,55 млн рублей.

Если взять такую квартиру прямо сейчас, что ежемесячный платёж составит 42324 рубля, а переплата за 26 лет (средний срок ипотеки, по оценке Frank RG по состоянию на 1 ноября 2023 года, — 25,9 лет) составит 7,655 млн рублей.

По новым условиям ежемесячный платёж составит 45756 рублей, а переплата — 8,275 млн. То есть банк заработает и на комиссии с девелопера, и на процентах с покупателя. И чем дольше погашаете ипотеку, тем больше прибыль получает банк.

Переплата по ипотеке в Арктике и на Дальнем Востоке

По «Арктической» и «Дальневосточной» ипотеке максимальный размер займа увеличен с 6 до 9 млн рублей. Посмотрим, как с новыми комиссиями изменятся платежи.

По «Дальневосточной» или «Арктической» ипотеке займ под 2% годовых с первоначальным взносом 20% могут получить молодые семьи в возрасте до 36 лет, участники программ Дальневосточного и Арктического гектара, сотрудники медицинских, образовательных учреждений, предприятий ОПК, вынужденные переселенцы с дальневосточных и арктических территорий.

Например, во Владивостоке сейчас за 11,25 млн рублей с первоначальным взносом 2,25 млн рублей можно взять двух- или трёхкоматную квартиру площадью 60–70 кв. м. Это максимум, на что можно рассчитывать с минимальным первоначальным взносом.

Но с 11 января 2024 года «Сбер» с такой ипотеки возьмёт комиссию в 1,035 млн рублей! Соответственно до 11,25 млн рублей подорожают те квартиры, которые сейчас стоят примерно 10,22 млн рублей.

Покупая сейчас квартиру за 10,22 млн рублей с первоначальным взносом 2,25 млн рублей в ипотеку на 20 лет ежемесячный платёж составит 40319 рублей, а переплата — 1,7 млн рублей.

Покупая такую же квартиру в 2024 году с новыми комиссиями ежемесячный платёж составит 45529 рублей, а переплата — 1,927 млн рублей.

Чем придётся пожертвовать покупателям квартир в 2024 году

Выбирая квартиру подешевле, чтобы в установленные лимиты ещё и банковские комиссии вписались, неизбежно придётся жертвовать или площадью, или удобным месторасположением, или сроками сдачи строящегося дома. В большинстве крупных городов, особенно в активно застраивающейся Новой Москве ещё есть возможность выбрать жертву, но в том же Владивостоке придётся брать квартиру на окраине в доме, который будет сдан в 2025–2026 годах: по «Дальневосточной» и «Арктической» ипотеке лимит в 9 млн рублей доступен только при покупке квартиры площадью от 60 кв. м. И в категории до 10,22 млн рублей подходящих квартир на портале ЦИАН примерно в 2 раза меньше, чем в категории до 11,25 млн рублей.

Количество россиян, которые смогут в ближайшее время позволить себе приобрести в собственность жилую недвижимость, будет сокращаться. Но несмотря на это, банки все равно выиграют — народ продолжит отдавать им последние деньги. Банкиры уже сейчас очень хорошо зарабатывают на ипотеке, а будут зарабатывать ещё больше. Деваться людям некуда: ключевая ставка ЦБ в 16% привела к заградительным ставкам по ипотеке без господдержки прядка 20% годовых.