Работать сутками не поможет: как быстро закрыть ипотеку?

Досрочные платежи: когда их вносить, чтобы сократить срок ипотеки максимально выгодно

Досрочные платежи по ипотеке лучше всего вносить в первые месяцы после подписания договора — в этот период банковские проценты самые высокие. Условно, если ежемесячный платеж составляет 45 тысяч рублей, из этой суммы на первых порах 40 тысяч составляют банковские проценты, и всего пять тысяч рублей уходит на погашение тела кредита. Дополнительные суммы, вносимые в первые месяцы после оформления договора, помогут сократить основной долг.

Сдать взятую в ипотеку квартиру — еще один способ быстрее закрыть долг перед банком. Эксперты советуют не иронизировать на этот счет. В отдельных случаях это действительно выгодно.

Например, если вы живете в съемном жилье с ежемесячным платежом в 20-25 тысяч рублей, а в ипотеку покупаете однокомнатную квартиру, доход от последующей сдачи которой составляет 50-55 тысяч. В первый год, когда банковские проценты самые высокие, такая стратегия позволит получать пассивный доход, который можно направлять на досрочное погашение. Со второго-третьего года банковские проценты фактически сравняются с ежемесячным платежом за съемное жилье. В этот период и выгоднее всего переезжать в свою квартиру.

А вот тем, у кого оформлена льготная ипотека под 4-7% годовых, досрочные платежи сейчас лучше не вносить. Свободные деньги выгоднее положить на вклад с доходностью около 10-14%. Так, когда условия депозитов изменятся, вкладчик может закрыть его и все сбережения вместе с банковскими процентами направить на погашение ипотеки.

Поможет государство: как закрыть ипотеку при помощи налогового вычета и маткапитала

Чтобы ускорить погашение ипотечного кредита, начальник аналитического отдела ИК «РИКОМ-ТРАСТ», к. э. н. Олег Абелев напоминает об оформлении налогового имущественного вычета.

«Имущественный вычет при покупке жилья каждый человек может оформить на одну или несколько квартир с учетом лимита — 2 млн рублей. Вернуть можно 13% от этой суммы в пределах фактически потраченных на квартиру средств, то есть до 260 тысяч рублей», — рассказывает он.

С 2014 года при покупке квартиры можно переносить остаток вычета на другие объекты. «Например, получить возврат 209 500 ₽ за первую квартиру и 50 500 ₽ за вторую», — поясняет он.

Также можно вернуть и до 390 тысяч за проценты по ипотеке.

Оформляется налоговый вычет в личном кабинете налогоплательщика. В заявлении необходимо указать отчетный год, за который оформляется вычет. На следующей странице автоматически погрузятся сведения о доходах за этот период. После этого необходимо указать стоимость недвижимости и сумму процентов по кредитам. Если ранее уже обращались за имущественным вычетом, то указать сумму ранее полученного вычета. Затем предоставить подтверждающие документы и отправить заявление в налоговую. Вычет придет в течение трех месяцев после завершения проверки.

Закрыть ипотеку побыстрее можно и при помощи маткапитала. Средства, полученные при рождении детей, можно использовать как в качестве первоначального взноса, так и в дальнейшем для погашения кредита.

Лайфхак от финансиста: разбить квартиру на студии и сдавать подороже

Еще один способ закрыть ипотеку побыстрее — это не жить в купленной квартире, а сдавать в «хитрую» аренду. Так, доход от сдачи можно увеличить, если раздробить квартиру на студии. Хороший ремонт увеличит ежемесячную аренду такой студии.

Как разделить квартиры на студии, чтобы зарабатывать больше от сдачи? Нужно понимать, что не в каждой квартире можно сделать такую перепланировку. Сносить несущие стены нельзя — это факт. Но основная сложность не в этом. В каждой студии должен быть санузел и кухня, а они привязаны к мокрым зонам в квартире. Если жилье на первом этаже — вопросов нет. Вынести туалет можно хоть на балкон. Если на втором этаже и выше, то БТИ уже не согласует такую перепланировку. Почему? Есть риск затопить соседей снизу. Санузлы должны располагаться строго над нежилыми помещениями. Есть ли исключения? Да, если внизу сосед сделает такую же перепланировку.

В «мокрой зоне» также необходимо сделать гидроизоляцию — так будет проще согласовать изменения. Кроме того, это застрахует собственника квартиры от возможных протечек в будущем.

При разделении квартиры на несколько студий также важно учесть, что нагрузка на электросети увеличится. Если нагрузка на сети в результате перепланировки окажется чрезмерной, то возникнет риск пожара. Надзорные органы не согласуют такое переустройство.

Что будет, если изменения не согласуют? Начинать работы по разделению квартиры на студии лучше после получения разрешения. Иначе собственник рискует не только получить штраф за незаконную перепланировку, но и потерять деньги, потраченные на ремонт. В случае отказа владельцу квартиры придется вернуть в помещении все, как было.

Студии с согласованной перепланировкой в дальнейшем можно продать. Выгодная сделка поможет не только сократить выплаты по ипотеке, но даже закрыть ее.

Рефинансировать долг

Сейчас процентные ставки по ипотеке зашкаливают, и рефинансировать ранее выданные кредиты — не самая лучшая затея. Но тем, кто только планирует покупать квартиру в ипотеку, эта опция может быть полезна, и вот почему.

Сейчас в отдельных банках ставки по ипотеке доходят до 20% годовых. Столь запредельные ставки отпугнули тех, кто планировал покупать недвижимость в ипотеку. Спрос на жилье в декабре уже снизился на 15%, а это неминуемо приведет к обвалу цен. Аналитики ожидают, что произойдет это уже в феврале–марте 2024-го.

«Эффект от августовских изменений ключевой ставки проявится примерно через полгода. Соответственно, заморозку спроса и разворот цен мы увидим в феврале — начале марта 2024-го», — комментирует Анатолий Пысин, гендиректор агентства недвижимости «ЦДН».

По его прогнозу, цены на более качественные квартиры в хорошей локации и в нестаром приличном доме опустятся незначительно, а вот жилье в старом фонде, с невостребованными планировками и в не слишком престижных районах, ожидает обвал.

«Если на рынке в 2024 году не произойдет глобальных позитивных переломов, а ипотечные условия будут такими же, что и сегодня, то цены на ликвидную вторичную недвижимость снизятся в пределах 5%, а на старый фонд — на 15–20%», — прогнозирует он.

Тем, кто только планирует взять ипотеку, эксперты советуют не упускать этой возможности при условии, что первоначальный взнос у них составляет около 50%. Дисконт от стоимости квартиры в 15-20%, конечно, полностью не покроет возросший банковский процент по кредиту, но у заемщика всегда есть возможность рефинансировать долг, когда ЦБ снизит ключевую ставку.