Откройте, УК! Верховный суд разрешил коммунальщикам проверять перепланировку в домах

Анна Скудаева

Дверь придется открыть

Накануне Президиум Верховного суда (ВС) России утвердил масштабный обзор судебной практики по вопросам, связанным с реконструкцией и перепланировкой жилья. В обзоре, состоящем из 23 пунктов, суд подробно разъясняет, что считается перепланировкой и реконструкцией, а что — нет.

Принципиальный момент: отныне управляющие компании наделены правом доступа в жилье россиян с тем, чтобы проверить, нет ли в их квартирах неузаконенных перепланировок.

Поводом для ужесточения требований к переустройству пространств внутри многоквартирных жилых домов стали многочисленные тяжбы, споры и ЧП, связанные с обрушением жилых зданий. Многие трагедии были спровоцированы подпольной реконструкцией, затрагивающей несущие стены домов.

«Управляющая организация, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве и (или) перепланировке в помещении многоквартирного дома», — говорится в обзоре ВС.

Смертельная перестройка

В ноябре этого года на Вокзальной площади в Астрахани обрушился пятиэтажный многоквартирный кирпичный дом, построенный в 1962 году. К сожалению, не обошлось без человеческих жертв: под обломками здания погибла пенсионерка 1939 года рождения.

По мнению следователей, причиной ЧП стало то, что один из жильцов во время ремонта снес несущие стены. Из-за этого другие стены не выдержали нагрузки, по дому пошла трещина и вскоре произошло обрушение. По факту произошедшего в Астрахани возбуждены уголовные дела по статьям «причинение смерти по неосторожности» и «уничтожение имущества по неосторожности».

Увы, такие случаи не единичны. Во многих городах жители многоэтажек страдают из-за того, что их соседи тайно устраивают незаконные перепланировки, не задумываясь о последствиях. Однако найти управу на таких реконструкторов бывает непросто: инспекторов в квартиры они не пускают, а вынесенные решения судов об устранении допущенных при ремонте нарушений игнорируют. Рычагов влияния на таких жильцов в стране сегодня недостаточно, полагают эксперты.

Крыльцо снести, стояк — обрезать

Как рассказал в беседе с «НИ» юрист, руководитель Межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Юрсервис» Дмитрий Волнухин, иногда страсть жильцов к проведению несогласованных реконструкций оказывается настолько губительной для соседей, что ее впору сравнить с «коммунальным терроризмом».

«В моей практике был случай, когда на прием пришла 80-летняя пенсионерка из Костромы. Она пожаловалась, что соседка с первого этажа „без объявления войны“ во время ремонта в своей квартире, не желая платить за центральное отопление, срезала у себя батареи, а соседям перекрыла воду, обрезала и вырвала общий канализационный стояк. Из-за этого на кухне у пожилой женщины-инвалида со второго этажа пропала вода, а пользоваться раковиной, где вместо стояка — лишь дырка в полу, она больше не смогла, лишившись элементарных бытовых удобств. Мольбы и просьбы о восстановлении трубы успеха не принесли», — поделился Волнухин.

Проверяющих и сантехников в свою квартиру соседка с первого этажа не пускала. Тогда оставшаяся без воды пенсионерка была вынуждена обратиться с иском в суд.

В суде ответчица заявила, что соседский стояк в ее квартире ей «не нужен», что в проекте дома его якобы «не было», поэтому она решила самостоятельно демонтировать его как «незаконный». Когда суд установил обратное и обязал ответчицу восстановить нарушенное общедомовое оборудование, она продемонстрировала приставам трубу, заявив, что решение якобы «исполнено». Однако труба оказалась бутафорской — просто приставленной к стене. Судебные тяжбы и попытки исполнить решение тянулись более двух лет. Престарелая истица, устав мучиться без воды, не выдержала и переехала жить к детям, а квартиру с «нехорошим» соседством вынужденно выставила на продажу. Однако из-за отсутствия водоснабжения покупатели согласились приобрести жилье лишь за половину его рыночной цены», — резюмировал Дмитрий Волнухин.

В другом многоквартирном доме на улице Свердлова в Костроме жители ради дизайнерского ремонта незаконно снесли несущую стену. Когда соседи заподозрили неладное и обратились в управляющую организацию, то сотрудники компании не смогли попасть с проверкой и составить акт, поскольку владельцы квартиры их не пустили.

«С момента обнаружения незаконной перепланировки прошло уже более двух лет, однако до сих пор сотрудники управляющей компании не могут попасть и обследовать спорное жилое помещение: собственники квартиры просто не открывают дверь. По стране масса случаев с обрушениями из-за незаконных перепланировок. Не хотелось бы попасть в этот список! Я считаю, что для таких случаев необходимо изменить закон так, чтобы из-за безрассудства одних соседей не пострадал весь дом», — рассказала «НИ» старшая по дому Таисия Крюкова.

Ответ на жалобу старшей по дому и ее товарищей по несчастью дал в своем новом обзоре Верховный суд, указав, что управляющие компании могут обращаться в суд с исками о возложении обязанности предоставить доступ в помещение, где произведены переустройство и перепланировка. И такие прецеденты уже есть: суды требования УК удовлетворяют, мотивируя решения необходимостью профилактики аварийных ситуаций, угрожающих здоровью и жизни граждан.

Стены не трогать!

В ВС указали, что следует различать понятия «переустройство» и «перепланировка». Согласно нормам Жилищного кодекса, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой «установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме».

К таким работам относится установка бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладка новых или замена трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и другое.

«Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения включает, в том числе, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров», — пояснили в ВС.

Подпольный бассейн и беседка на крыше

Суд указал, что проводить переустройство и перепланировку как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирных домах можно только по согласованию с органом местного самоуправления, на основании представленного проекта. В некоторых случаях (когда затронуто общедомовое имущество — крыши, подвалы, колясочные, лифты, лестницы и прочее) на перепланировку необходимо получить согласие всех собственников квартир в доме.

В обзоре приводится любопытный пример, когда собственник одной из квартир в многоэтажке решил улучшить свои условия за счет соседей, установив себе на общей крыше индивидуальную беседку для отдыха. По решению суда его заставили демонтировать конструкцию за свой счет.

Такая же участь постигла собственника квартиры на первом этаже дома, захватившего общий подвал и благодаря этому увеличившего площадь своего жилища в несколько раз.

Не оценил суд и креатив владельца квартиры на шестом этаже девятиэтажки, решившего превратить свою ванную комнату в огромный бассейн. Когда выяснилось, что появление плавательного сооружения, наполненного несколькими тоннами воды, может привести к угрозе обрушения перекрытий, радикальную планировку проводить запретили.

А вот замену балконного профиля остекления с деревянного на аналогичный металлопластиковый суд реконструкцией не посчитал: такие нововведения владельцам позволили сохранить.

Как указали в суде, при согласовании проекта работ на муниципалитет возлагается обязанность проверить, соответствуют ли работы проекту переустройства и перепланировки установленным требованиям законодательства, не нарушают ли они права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, не создают ли угрозу жизни или здоровью граждан.

Если согласование не получено, то переустройство и перепланировка будут признаны самовольными, что влечет негативные последствия для собственника. Его могут привлечь к административной ответственности, обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Если он этого не сделает, то квартиру «в качестве исключительной меры» могут продать с публичных торгов. Если же виновник — не собственник, а наниматель, то его имеют право выселить из квартиры, расторгнув с ним договор социального найма, указали в ВС.