«Запрыгнуть в последний вагон»: откуда ажиотажный спрос на дорожающую ипотеку?

Надежды ЦБ на то, что повышение ставки «охладит» рынок кредитования, в том числе ипотеки, не оправдались

Квартира как способ спасти деньги от инфляции

Темпы роста ипотеки в 3-м квартале 2023 г. оказались рекордными: 10,8%. Произошло это за счет льготной ипотеки. Сегодня люди по-прежнему продолжают покупать квартиры, несмотря на то, что Минфин предполагает повысить первый взнос по ипотеке до 30%, а предельную сумму для Москвы и Санкт-Петербурга сократить вдвое, до 6 млн руб. Также Минфин запретит брать несколько льготных ипотек по разным программам — субсидируемый кредит должен быть один.

Бум в ипотеке вызвал закономерные опасения ЦБ: он ужесточает требования к ее выдаче, а некоторые кредиты делает фактически непосильными для банков. Кредиторы теперь станут тщательнее оценивать долговую нагрузку клиентов, считают эксперты. Почему ипотека даже после этого остается востребованной?

Вместе с тем, опросы показывают: люди все еще сомневаются, что прогноз на 16%-ую ставку состоится и в большинстве своем не верят, что ипотечное кредитование ужесточится настолько, что станет недоступным. К тому же жилье многие считают наиболее стабильным способом «спасти» деньги в условиях инфляции.

«Здесь срабатывает в первую очередь инстинкт: Набиуллина говорит, что первоначальный взнос будут повышать, в результате народ бежит брать ипотеку, чтобы „запрыгнуть в последний вагон“. К тому же растут инфляционные ожидания, а тут греет перспектива вложить деньги во что-то постоянное, неизменное, недвижимость для россиян — это своего рода „якорь“, за который все хватаются», — считает аналитик финансового рынка Андрей Верников.

С ним согласен экономист, специалист в области государственного управления экономикой и финансов Никита Кричевский:

«Почему растет ипотека? Не только потому, что действуют льготные программы, но и потому, что получение своей крыши над головой — важнейшая, чуть ли не первейшая „традиционная семейная ценность“ русского человека. Не европейская аренда, а именно свое. Оборотной стороной выступает перепроизводство. Нераспроданными остаются 71 млн „квадратов“ или 1,5 годового объема ввода жилья без ИЖС. Однако это проблема правительства, имеющего немало способов „простимулировать“, или пнуть застройщиков. Например, через налоги, сборы или оценку по кадастру».

Психологически к народу вернулся страх потерять все свои сбережения. Как следствие люди пытаются вложить деньги в недвижимость.

Играет роль и психологический аспект. По мнению Анжелики Альшаевой, генерального директора АН КВС, основная причина роста продаж в том, что рынок реагирует на плохие новости: «Те, кто сомневался или подбирал варианты понимают, что надо покупать сейчас, пока еще есть возможность купить квартиру на старых условиях».

Спрос на однушки и малогабаритные квартиры

Интересно, что сейчас, по словам риелторов, популярнее всего на рынке недвижимости «однушки», студии и небольшие двушки.

«Покупают сейчас в основном двушки в новостройках и любые однушки для перепродажи. Люди вкладывают деньги у кого во что хватает, понимая, что инфляция неминуема», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

Также риелторы обращают внимание на то, что статистику по недвижимости делают поданные ранее заявки на ипотеку.

«До этого было подано беспрецедентное количество заявок в рамках программы льготной ипотеки. По действующим правилам, условия после подачи заявки менять нельзя, в течение 3-х месяцев банк не может повысить ставку. То есть действуют старые договора. Вкладывают люди деньги сейчас в любое доступное жилье. Только что, например, продалась однушка в Люберцах Московской области всего за 6 млн 600 тысяч, покупатель сразу нашелся. Ажиотаж на любые небольшие квартиры по доступной цене. Люди боятся инфляции, опасаются, что будет еще хуже и вкладывают деньги в „стены“», — заявила «НИ» риелтор Центра загородной недвижимости Елена Снигир.

Превратится ли ипотека в ярмо?

Почему при высоких ипотечных ставках народ, тем не менее, продолжает брать кредиты и приобретать недвижимость? Одна из причин — резкое снижение доверия к рублю и финансовым инструментам.

«Людей еще как можно понять? Постоянно что- то происходит. То замораживаются на непонятный срок активы на СПБ Бирже. То летящие к космическим высотам цены на яйца. То быстро обновляющиеся цены на топливо на заправках. Психологически к народу, увы, вернулся страх потерять все сбережения. Как следствие, вырос спрос на физические активы, в том числе недвижимость. Не останавливают россиян даже повышение ставки Банком России и высокие цены», — считает Евгений Коган, эксперт Investing.com.

В целом, по прогнозам ЦБ, рост ипотечного кредитования к концу 2023 года может составить 28-31%. Возникает закономерный вопрос: образуется ли на рынке недвижимости пузырь, то есть не обеспеченные ипотечные кредиты?

«Пузырь неизбежно образуется, когда не растут доходы населения. Те, кто берет сейчас ипотеку, сильно рискуют. Наша российская экономика все же остается сырьевой, и в случае обвала цен на нефть все будет дорожать, все деньги будут уходить у населения на продукты. Ипотека рискует превратиться в непосильное ярмо. Уже сейчас есть прогнозы на 4,5% инфляции к концу года, в этих условиях брать ипотеку не разумно, но люди все равно рискуют, думая, что будет еще хуже», — прогнозирует финансовый аналитик Андрей Верников.

На фоне инициатив Минфина повысить первоначальный взнос по ипотеке пока можно предвидеть одно: цены на недвижимость неизбежно будут падать, а застройщики будут вынуждены идти на разного рода скидки и акции, чтобы хоть как-то удержать покупателей.