Без регистрации и горячей батареи: перечислены скрытые риски при покупке апартаментов

Лакомый «квадрат»

Каждая десятая сделка с недвижимостью в Москве приходится на апартаменты. Такая недвижимость привлекает людей более низкой ценой, необычными локациями, стильным дизайном и свободной планировкой.

В таких помещениях только сам владелец решает, где у него будет гостиная, где организовать санузел — хоть на балкон его выноси. Если высота потолков позволяет, в помещении можно сделать несколько уровней. Стильно, модно, молодежно. А сдать такие апартаменты можно по цене выше арендной стоимости квартиры такой же квадратуры, если правильно обыграть дизайн.

Интерес к такому виду недвижимости сегодня продолжает расти, отмечает гендиректор компании «Вектор проект» Антон Баксараев.

«Мы видим рост числа запросов со стороны застройщиков на разработку проектной документации по апартаментам. Интерес к этому сегменту со стороны ряда застройщиков вполне понятен. Как правило, апартаменты появляются в центре, это точечная застройка, их строительство не требует создания соответствующей социальной инфраструктуры», — рассказал «Новым известиям» Антон Баксараев.

Для покупателей апартаменты привлекательны возможностью перебраться поближе к центру. «Часто апартаменты имеют интересные архитектурные решения. Коммунальные платежи и налоги в целом сопоставимы с теми, что есть в многоквартирных домах», — добавил он.

В то же время в последнее время цена квадратного метра в апарткомплексах вплотную приближается к стоимости квартиры на первичном рынке. «Хотя еще 5 лет назад апартаменты были дешевле на 20-30%», — отмечает эксперт.

Какие подводные камни при покупке апартаментов

Для многих покупателей серьезным сдерживающим фактором приобретения апартаментов является отсутствие регистрации, и временной в том числе, говорит Антон Баксараев. Это первый, но далеко не единственный риск.

На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты и льготные программы кредитования. При покупке апартаментов стоит обратить внимание, есть ли у помещения отдельный кадастровый номер, или покупатель приобретает долю в общем имуществе.

На этапе заключения сделки покупатели экономят на стоимости апартаментов. Но в дальнейшем придется платить более высокий налог на недвижимость. Поскольку юридически апартаменты относятся к нежилым помещениям, налог на имущество физлиц для владельцев таких объектов будет составлять от 0,5% (если апартаменты гостиничного типа) до 2% (если апартаменты офисного типа) от кадастровой стоимости.

Например, кадастровая стоимость апартаментов площадью в 33 квадратных метра на севере столицы оценивается в 4,2 миллиона рублей. Налог от владения такой недвижимостью в год составит от 21 до 84 тысяч рублей, тогда как за аналогичную квартиру на вторичном рынке пришлось бы заплатить всего четыре тысячи — 0,1% от кадастровой стоимости.

С коммунальными платежами тоже сложно. Их стоимость будет зависеть от того, кто является управляющей компанией. В одном апарткомплексе все те же 33 квадрата обойдутся в три тысячи рублей плюс счетчики, в другом платежи могут достигать 20-22 тысяч. Зависит от класса обслуживания, рассказал «Новым известиям» еще один эксперт на рынке недвижимости.

При этом у управляющей компании нет строгих обязательств по обслуживанию нежилых помещений. «Если в здании внезапно пропадет отопление, или отключат воду, пожаловаться на управляющую компанию жильцы уже не смогут», — рассказал он.

При продаже апартаментов необходимо будет заплатить налог в 13% от разницы между стоимостью недвижимости при покупке и при продаже, если владел объектом менее пяти лет, отметил собеседник издания. Для нерезидентов ставка повышается до 30%, добавил он.

Но самый большой риск для владельцев заключается в том, в чьей собственности находится земля, отданная под апарткомплекс. Нередко оказывается, что такие строения возводятся на земле, сданной коммерческому предприятию в аренду на 49 лет. А что будет, когда договор аренды закончится, или его расторгнут с компанией? «В сегменте апартов по-прежнему много нелегальной застройки, сегмент которой существует, он никуда не делся», — рассказал еще один собеседник издания.

Те, кто приобретал апартаменты в надежде, что в будущем они получат статус жилого помещения, надеялся напрасно.

«В этом году мы планируем разобраться с вопросом апартаментов. Никто не хочет расстраивать собственников, которые купили апартаменты в надежде на признание их полноценным жильем, но, боюсь, оправдать их ожидания в полной мере не выйдет», — заявлял ранее депутат Госдумы Владимир Ресин.

Власти уже несколько лет пытаются урегулировать статус апартаментов. В частности, предлагалось предоставить всем ранее построенным таким объектам статус жилого помещения, а в будущем — запретить возводить такие дома.

В чем минус жить в апартаментах

На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений. Это означает, что жильцы, например, не смогут пожаловаться на шумных соседей. Отсюда популярность посуточной сдачи апартаментов под вечеринки.

Непостоянный состав жильцов — еще один большой минус. Как правило, большая часть апартаментов сдается в аренду. Это означает, что соседи по лестничной клетки будут постоянно меняться.

Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют право ограничить подачу ресурсов в случае просрочки платежей.

Поскольку в апартаментах нет регистрации, владельцам или жильцам могут отказать в устройстве ребенка в садик или школу по месту жительства. Кроме того, таких соцучреждений вообще может не оказаться рядом.

Эксперты на рынке недвижимости рекомендуют рассматривать апартаменты преимущественно как инвестиционные объекты для сохранения средств и последующей сдачи их в аренду, чем в качестве места постоянного проживания.