Крах ипотеки: первоначальный взнос повышается, предельная сумма снижается

Ирина Мишина

Скандальное постановление Минфина связано с тотальным изменением ипотечного кредитования. Об этом сообщил замминистра финансов Иван Чебесков.

Ипотеку было взять легко, а платить — трудно

Предполагается, что первый взнос по ипотеке будет повышен до 30%. Предельная сумма кредита для Москвы и Санкт-Петербурга сократится вдвое, до 6 млн руб. А ставка по субсидируемой ипотеке вырастет на 0,5% процентных пункта. Нельзя будет брать несколько льготных ипотек по разным программам — субсидируемый кредит должен быть один. Кроме того, планируется установить предельную долговую нагрузку — не более 50% дохода с учетом льготного ипотечного кредита.

Эту меру экономисты объясняют перегревом ипотечного рынка. Люди, привлеченные льготными ипотеками, начали брать их массово, но вот платить взносы смогли далеко не все.

«У нас на сегодня 9 миллионов людей не могут выплатить кредиты по ипотеке, это колоссальные цифры. При этом каждый пятый заемщик — банкрот. Уровень инфляции очень высокий, она опережает уровень доходов. Минфин в этих условиях принял единственное правильное решение — остановить раздачу ипотеки. Какие будут последствия? Естественно, упадет спрос на покупку жилья, стройки начнут останавливаться, меньше будут вводить новых площадей. У нас и так на сегодня уровень не распроданного жилья достигает 69%, это колоссальная цифра. Снижение предельной суммы кредита до 6 миллионов — это абсолютно не „московские“ цены, не соотносится с рыночной стоимостью жилья, она намного выше. Последствие очевидно: после падения спроса начнется снижение цен на жилье. И более востребованным станет рынок вторичного жилья», — сообщил «НИ» профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Сафонов.

Важный момент: помимо повышения минимального размера первого взноса, Минфин выступил с инициативами о том, чтобы ввести ограничение по размеру предельной долговой нагрузки заемщика, которая с учетом выдачи ему льготного кредита не должна превышать 50 процентов, и не позволить гражданам оформлять несколько льготных кредитов сразу. Помимо этого, в министерстве захотели выдавать в виде ипотечного кредита жителям Москвы и Санкт-Петербурга не более шести миллионов рублей. По инсайдерской информации «НИ», ипотечные центры в ведущих банках начали постепенно сворачивать свою работу. К примеру, ипотечный центр Сбербанка был сокращен на 60%.

Оправданы ли все эти меры?

По информации Минфина, в последние месяцы более, чем вдвое возросла доля заемщиков, которые отдают на погашение жилищного кредита большую часть своего дохода. Средняя величина ежемесячного ипотечного взноса в Москве сегодня — 70-100 тысяч рублей. Особенно в тяжелом положении оказались те, кто брал ипотеку в валюте, они в большинстве — банкроты.

Сегодня большую часть зарплат начала съедать инфляция. В этих условиях ЦБ решил срочно исправлять все это с помощью новых механизмов регулирования. В частности, ограничивать возможность оформления ипотеки закредитованным россиянам.

Ипотека станет уделом финансовой элиты

Правительство задумалось о «закручивании гаек» на ипотечном рынке давно. Вице-премьер Марат Хуснуллин витиевато обмолвился: «Ипотека будет развиваться. До 1 июня следующего года у нас действуют семейная и льготная ипотеки. Сейчас мы принимаем некоторые меры по увеличению первоначального взноса».

«Некоторые меры» оказались более, чем радикальными: первоначальный взнос в 30% для большинства будет неподъемным, но зато покупать квартиры смогут очень обеспеченные люди с гарантированным доходом.

«Ипотека станет уделом финансовой элиты и топ-менеджеров. Для среднестатистического россиянина все это будет, увы, не доступно. И предельный размер кредита для Москвы и Питера в 6 миллионов — это небольшая студия на окраине города, которую будут, возможно, приобретать для перепродажи. При границе кредита в 6 миллионов речь может идти скорее о квартире на рынке вторичного жилья. В целом спрос на квартиры упадет, и на рынке жилья, вероятно, в ближайшее время будут снижаться цены. Но в ближайшее время, пока это решение еще в стадии принятия, люди будут пытаться ажиотажно взять ипотеку по тем ставкам, которые еще действуют», — считает риелтор Центра загородной недвижимости Елена Снигир.

С ней согласна доцент кафедры микроэкономики Института ЭМИТ РАНХиГС Надежда Шилова:

«Можно ожидать краткосрочный всплеск спроса на ипотеку со стороны тех, кто всё еще раздумывал, а теперь постарается впрыгнуть в уходящий поезд. Этот всплеск краткосрочно повысит цены, но затем их рост приостановится и даже может начаться снижение. Востребовано в массовом сегменте то, что дешевле. Пока речь о полной отмене субсидируемой ипотеки не идет, поэтому краткосрочно изменений не будет. Рынок вторичного жилья станет более востребованным только при условии выравнивания условий по кредиту».

У многих в этой связи возникает вопрос: что будет со льготной ипотекой по государственным программам для жителей вновь присоединенных территорий, которые лишились жилья. Будет ли действовать так называемый «херсонский сертификат»?

Застройщики предлагают варианты

Среди застройщиков эти меры тоже вызвали что-то вроде паники. Там и без того свои проблемы, связанные с ростом себестоимости строительства из-за подорожавших стройматериалов, логистики и оттока мигрантов. Коммерческий директор ГК «Полис» Дмитрий Макаров вообще полагает, что застройщики Москвы, Московской области и Петербурга, в которых сосредоточено до 50% строек страны, не примут ограничения Минфина, так как в предлагаемых условиях попросту не смогут существовать.

«Если в итоге первый взнос вырастет до 30%, то можно ожидать снижения количества сделок примерно на 20%», — считает Анжелика Альшаева, генеральный директор АН КВС.

«В целом эти меры Минфина выглядят как желание свернуть льготную ипотеку, формально не прекращая ее. Но поздно спохватились. Рост цен на жилье, вызванный дешевыми деньгами, потянул за собой рост себестоимости строительства, который усугубился ростом зарплат и цен на стройматериалы. Не у всех застройщиков есть возможность снижать цены. В ближайшее время ужесточение мер будет компенсировано застройщиками за счет рассрочек, компенсаций первых взносов и еще каких-то кэшбеков. А вот дальше сложнее. Не понятно, что сможет поддержать спрос на текущем уровне. Ко всему неумолимо добавляется фактор конкуренции со стороны вторичного рынка, на котором уже больше половины предложения — это те же квартиры в новых домах, только с отделкой, часто с мебелью и дешевле», — заявил «НИ» Сергей Бобашев, руководитель проекта lifedeluxe.ru.

Эксперты ЦИАН уже подсчитали, что разработанные Минфином ограничения для льготной ипотеки могут вдвое сократить предложение квартир в новостройках Москвы. По подсчетам ЦИАН, под предложенные министерством критерии (30% взнос и 6 млн руб. лимит) подходят квартиры стоимостью около 8,5 млн руб. (из которых 2,5 млн руб. — первый взнос) — это около 25% от активного предложения в столице. Новые требования к доходам и долговой нагрузке заемщика лишат рынок около 30% потенциальных покупателей. Застройщики неизбежно будут вынуждены приспосабливаться к финансовым возможностям россиян.

«Вопрос на повестке дня — на сколько упадет спрос. Треть от стоимости квартиры — много ли людей обладают такими деньгами? Мы сейчас очень рассчитываем на рынок ИЖС, который по объемам ввода давно сравнялся с рынком строящихся квартир. Речь идет об индустриальном домостроении, когда использовать при строительстве можно будет только типовые проекты готовых домокомплектов, размещённые в реестре Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя. Типовые проекты характерны тем, что их комплектация и стоимость заранее просчитаны и известны; типизация означает сокращение сроков строительства, особенно если говорить о модульных проектах, а сокращение сроков всегда приводит к снижению себестоимости», — заявил «НИ» Константин Пороцкий, председатель комитета Российского союза строителей по малоэтажному жилищному строительству, управляющий партнер ГК «Омакульма».

Общая растерянность постепенно проходит, и эксперты уже делают некоторые прогнозы по развитию рынка жилья.

«Возрастет спрос на рынке вторичного жилья. Больше квартир будет сдаваться в аренду, выгоднее будет квартиру снять. Многие начнут вкладывать деньги в депозиты, а не в недвижимость», — считает риелтор Центра загородной недвижимости Елена Снигир.

«На рынке новостроек неизбежно появятся акции, и произойдет снижение цен. Но в целом рынок жилья в Москве и Петербурге станет уделом избранных и будет доступен скорее всего только для финансовой элиты. Но, повторюсь, снижение цен на жилье не за горами, я уже сейчас нахожу скидки на продажу новостроек до 22%, а значит, не за горами и скидки в 30%», — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

Очевидно и другое: после увеличения первоначального взноса застройщики вынуждены будут бороться за оставшихся клиентов всеми возможными способами, вкладывая деньги в рекламу и изобретая разнообразные акции.