Ипотека остается востребованной, но может стать уделом элиты

Всего за девять месяцев 2023 г. выдано около 1,5 млн кредитов общим объемом 5,5 трлн руб. Если сравнивать с прошлым годом, то тогда объем составил всего 0,9 млн кредитов объемом 3,2 трлн руб. С чем связан такой ажиотаж? Ведь ключевая ставка растет, первоначальный взнос — тоже, и выплаты по кредитам в условиях инфляции для многих становятся попросту «неподъемными». Но люди даже в этих условиях находят деньги на жилье.

Когда закончится льготная ипотека?

«Во-первых, есть ожидание, что льготная ипотека скоро закроется, поэтому люди пытаются ее взять, пока есть такая возможность. Однако при этом роста реальных доходов нет, инфляция высокая — за счет удлинения срока кредита заемщики стараются снизить ежемесячный платеж. Я предполагаю, что льготная ипотека будет сохраняться до выборов весной 2024 года, а затем будет прекращена, поскольку расходы на нее все выше и выше с ростом цен на недвижимость и ростом ипотечных ставок. Логично было бы ее оставить в отдельных регионах, чье развитие Правительство считает приоритетным, а также для отдельных групп потребителей», — считает доцент кафедры микроэкономики Института ЭМИТ РАНХиГС Надежда Шилова.

Большинство покупателей выбирает сегодня первичное жилье. Хотя сравнение данных за январь и июнь 2023 года показало, что в большинстве регионов стоимость квадратного метра в новостройках незначительно увеличилась (в пределах 5%). Явное снижение фиксируется только в Ростовской области (-16%, наибольшее снижение), в Московской области и в Краснодарском крае (-4%).

«Рядовой покупатель сегодня ориентируется на рынок первичного жилья, где процентная ставка достаточно приемлемая и составляет от 5% для IT-шников до 8%. Люди хотят выгодно вложить деньги в недвижимость, ведь других вариантов по сути на сегодня нет, все сбережения „съедает“ инфляция. Многие заключают договор долевого участия (ДДУ) на стадии котлована, а потом перепродают недвижимость дешевле, чем застройщик, это вариант заработка. Под вторичное жилье ипотека сегодня фактически не подъемная, под 16% процентов. Выгоднее сегодня — новостройки с программой господдержки „, — рассказала „НИ“ риелтор Елена Снигир.

На рынке вторичного жилья сейчас — повышение цен практически во всех крупнейших регионах РФ. Медианная стоимость по стране увеличилась сразу на 2,4% (наибольший прирост с сентября 2022 года). Исключение составил лишь Санкт-Петербург, где фиксируется снижение на 1%.

Но застройщики, похоже, уловили спрос на новостройки и начали менять условия. В большинстве крупных регионов в последние месяцы был отмечен рост цен на новостройки. Таким образом продавцы первичной недвижимости стремились извлечь максимальную выгоду из образовавшегося всплеска покупательской активности.

«Какие рекомендации можно дать? Если есть наличные деньги — лучше покупать вторичное жилье с отделкой, если нет — вкладываться в новостройку. Но хочу отметить, что сейчас растет спрос на новостройки с отделкой, просто в голые стены никто вкладываться уже не хочет», — считает риелтор Елена Снигир.

Неподъемные платежи

В последнем исследовании РАНХ и ГС говорится, что средний размер ипотечного кредита за год вырос на 16,5% и дошел до 4,6 млн руб. (в октябре 2022 г. — 3,95 млн руб.). Это обусловлено ростом цен на недвижимость в условиях ажиотажного спроса. Но удивительным образом сейчас цена перестает быть самым важным фактором при заключении сделки для банковских клиентов, в большей степени они ориентируются на размер ежемесячного платежа. Он, кстати, тоже вырос на 15% и на 1 октября 2023 г. составил 30,8 тыс. руб.

«Процентная ставка по ипотеке сейчас совпадает с процентом инфляции. Строек полно, и чтобы продать жилье, застройщики идут на хитрости. Это, например, рассрочка, покупка жилья без первоначального взноса, траншевые ипотеки. Например, стоимость жилья 20 миллионов, 10 вносишь — а остальное постепенно, траншами. Но стоит отметить, что в банках ипотечные центры все же сокращаются, у населения попросту нет денег. Судите сами: у меня сейчас клиент приобретает однокомнатную квартиру 40 кв. метров по цене 16 миллионов, ежемесячный платеж у него должен составлять 150 тысяч рублей. То есть это надо зарабатывать в месяц не меньше 200 тысяч», — рассказывает директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

Перспективы у ипотеки есть. Но туманные

Риелторы указывают на то, что взять ипотеку все сложнее, особенно неохотно выдают кредиты мужчинам призывного возраста, достаточно дотошно проверяют доходы человека и его платежеспособность. Вместе с тем, как сообщили «НИ» в РАНХ и ГС, сейчас, несмотря на ухудшение стандартов ипотечного кредитования и меры, связанные с охлаждением рынка, Банк России прорабатывает возможность отдельных кредитных продуктов для клиентов, финансовое положение которых хуже среднего, но еще позволяет осуществлять регулярное обслуживание долга. В первую очередь это будет связано с увеличением времени выплаты ипотеки.

— «Рост срока кредита объясняется элементарно: люди ориентируются на возможность выплаты ежемесячного платежа. С ростом размера кредита он тоже растет. Чтобы сделать его меньше, нужно взять ипотеку на более длительный срок», — говорит доцент кафедры микроэкономики Института ЭМИТ РАНХиГС Надежда Шилова

— «Действительно, сейчас берут ипотеку в среднем на 20-30 лет, пытаются погасить досрочно, это помогает сократить процент по выплате», — говорит риелтор Елена Снигир.

Есть ли в России перспективы у ипотечного кредитования?

«Ипотека продолжит свое существование в России, если будет снижена процентная ставка. Сейчас, на мой взгляд, она неоправданно завышена. Также мы связываем надежды с уменьшением цен на рынке вторичного жилья, иначе его покупка станет для большинства попросту неподъемной», — говорит риелтор Елена Снигир.

Генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе настроена более пессимистично: «Я считаю, что ипотека в обозримом будущем станет уделом финансовой элиты. Огромные ежемесячные платежи, превышающие 100 тысяч, разумеется, не осилит человек с доходом в 50 и даже 100 тысяч в месяц».

При этом сегодня каждый четвертый выступает за продление всех государственных программ льготного ипотечного кредитования. Около 16% считают значимой «семейную» ипотеку, еще 5% — ипотеку с господдержкой. Таковы результаты опроса, который был проведен в октябре во всех макрорегионах России.