«Окно не нравится? Заберем!»: застройщики придумали новый способ борьбы с дольщиками

Анна Скудаева

Наказать недовольных

«Война» требовательных дольщиков и девелоперов, не желающих удовлетворять претензии клиентов, набирает обороты: в этом году в судах выросло число тяжб, в которых застройщики-бракоделы предъявляют покупателям встречные иски. Они требуют изымать из квартир истцов и возвращать компаниям использованные стройматериалы.

В некоторых случаях доходит до крайностей: в просьбах устранить технические огрехи при проведении строительных работ ответчики дольщикам отказывают. Вместо этого они требуют от истцов выламывать некачественно смонтированные бракоделами конструкции, возвращать их застройщикам, а взамен устанавливать новые — уже своими силами.

Практику выдвижения в судах абсурдных и трудновыполнимых требований против дольщиков девелоперы называют методом борьбы с «потребительским терроризмом», который в последнее время якобы захлестнул страну.

Застройщики заявляют, что часто покупатели квартир в новостройках не спешат открывать дверь представителям строительных компаний для устранения огрехов. Они искренне недоумевают, почему граждане, столкнувшись с неудовлетворительным качеством работ, повторно не хотят пускать на порог бракоделов, а начинают искать других исполнителей.

Как показывает практика, многие покупатели резонно выбирают именно денежную компенсацию: право выбора «ремонт или деньги» предоставлено им федеральными законами «О защите прав потребителей» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В беседах с журналистами представители крупных застройщиков заявляют, что 97% потребителей, выигравших судебные процессы о получении денежных выплат за строительные огрехи и недоделки, якобы не тратят полученную компенсацию на новый ремонт, а используют ее по своему усмотрению, пишет издание «Проще говоря».

Свободное распоряжение клиентов деньгами застройщики называют попытками «нажиться на мелких недочетах», с которыми следует бороться, в том числе — путем требования возврата комплектующих.

Как отмечает «Коммерсант» со ссылкой на данные представителя группы «Самолет» Клима Костюченко, демонтированные из квартир дольщиков некачественные стройматериалы девелоперы якобы намерены «перерабатывать» и «использовать в качестве вторсырья».

При этом многие потребители находят эти требования странными: они недоумевают, как можно повторно использовать выломанные окна, покореженные при демонтаже двери, обрезки ламината и обрывки испачканных в клею обоев.

Ишь, чего удумали!

Появившиеся в Сети обзоры новой судебной практики по делам с участием дольщиков вызвали большой общественный резонанс.

«Ишь, чего удумали — хорошо уложенный ламинат и плитку им подавай. Некоторые, особо наглые, еще и ровные стены хотят, и двери, которые нормально закрываются, тоже. Беспредельщики, в общем», — с иронией комментировали происходящее пользователи соцсетей.

Между тем, результаты исследования, проведенного компанией ROCKWOOL Russia, показывают, что при покупке нового жилья 75% россиян сталкиваются с проблемами, связанными с качеством строительных работ.

«По данным опроса, в котором приняли участие 1,6 тысячи человек, 46% респондентов, купивших жилье в новостройке, обнаружили проблемы во время приемки квартиры, еще 28% — после сдачи дома», — цитирует итоги отчета аналитиков «РИА Недвижимость».

Как отмечает директор компании «Госприемка» Ильдар Зиякаев, сегодня 99% новостроек сдаются с нарушениями. Основные причины — отсутствие должного внимания со стороны девелопера, контроля со стороны государства, да и сами дольщики зачастую пренебрегают качеством квартир, закрывая глаза на некритичные недочеты.

Потребители, в свою очередь, сетуют, что в современной России очень остро стоит вопрос не только качества жилья в новостройках, но и культуры взаимодействия исполнителей и клиентов после сдачи дома в эксплуатацию.

«Когда я заключала с застройщиком договор долевого участия и вносила по нему деньги, сотрудники компании были „сама любезность“: вели себя вежливо, внимательно, даже чашку чая предложили. Когда же после сдачи дома в эксплуатацию в комнате стал мокнуть и чернеть угол стены, то меня начали откровенно игнорировать. В ответ на мои многочисленные жалобы и обращения комиссия с тепловизором в дом пришла только через два месяца, когда морозы закончились, и разница температур в доме и на улице стала совсем незначительной. Эксперта строители привели „своего“, и по итогам составленного им акта добровольно исправлять огрехи отказались. Мне пришлось обращаться в суд, тратить время, нервы и деньги», — рассказывает дольщица Ирина Степанова.

Как следует из данных опросов, при обнаружении недочетов четверть потребителей исправляли недоделки самостоятельно, не обращаясь к застройщику, а еще 29% пытались обратиться к нему, но получили отказ. Кроме того, 44% респондентов добились исправления недочетов в квартире только через суд.

Таким образом, проблема качества вводимого жилья в стране носит острый характер, что подтверждают материалы судебной практики.

По данным портала «Единый ресурс застройщиков», в последние годы действительно заметно выросло число исков от дольщиков к девелоперам.

«В 2020 году было подано 23 тыс. исков на общую сумму 9,8 млрд руб., в 2021-м — 33 тыс. на 13,3 млрд руб., в 2022 году — 37,8 тыс. исков на 16,6 млрд руб.», — говорится в сообщении организации.

Годовые потери застройщиков от судебных тяжб с участием профессиональных юридических компаний в Госдуме оценили и того выше — в 48 млрд рублей.

Обратная сторона медали

По данным Института развития строительной отрасли, с массовым предъявлением претензий и судебных исков со стороны профессиональных юристов сталкивались почти 70% опрошенных девелоперских компаний. При это 45% респондентов заявили, что для них эта проблема является острой. Претензии по качеству сданных в эксплуатацию квартир были предъявлены в отношении более половины участников опроса, отмечает РБК.

Как рассказал в беседе с «Новыми Известиями» судебный представитель крупной межрегиональной строительной компании Анатолий Смирнов, недавно его доверителю в суде пришлось столкнуться с явным случаем «потребительского терроризма».

«Мой доверитель своевременно сдал в эксплуатацию добротный четырехэтажный трехподъездный кирпичный дом повышенной комфортности в Костроме. Ни от одного из дольщиков претензий не поступило, за исключением одной семьи. Квартиру стоимостью 2,8 млн рублей приобрела семья профессиональных юристов, которые, судя по всему, решили „подзаработать на ремонт“. Они провели экспертизу и предъявили иск в суд, в котором указали на якобы имеющиеся недостатки в полученном жилье. При проведении встречной экспертизы большинство заявленных „недостатков“ оказались фикцией. Например, истцы, приобретя жилье с черновой отделкой, посчитали недостатком то, что застройщик не отделал им плиткой кухонный фартук, хотя фартук — это, как вы понимаете, уже совсем не черновая, а чистовая отделка. В перечень недочетов истцы также включили замеченную ими трещину на облицовочном кирпиче внешней стены дома, не относящейся к их квартире. И таких надуманных жалоб набралось более 20. Несостоятельность большинства из них нам удалось доказать в суде. Тем не менее, несколько мелких претензий остались — таких, например, как не защищенная от попадания солнечных лучей монтажная пена на ¼ части одного окна (стоимость устранения недостатка — не более 300 рублей). За них судья взыскала с моего доверителя более 500 тысяч рублей, произвольно поделив сумму заявленного истцами ремонта на количество подтвердившихся недостатков, без учета их реальной стоимости. Такой подход, несомненно, мы посчитали несправедливым и подали апелляционную жалобу. Однако решение суда первой инстанции в апелляции устояло. Я считаю этот прецедент живым примером поддержки „потребительского терроризма“. Убежден, что рассмотрение подобной категории дел в судах требует более детального и внимательного подхода», — заявил юрист.

Защитить сильного

Возросшее число исков многие строительные формы склонны объяснять не столько качеством своей работы, сколько «происками» юридических компаний, доход которых, согласно нормам закона «О защите прав потребителей», составляет 50% от сумм штрафов, накладываемых судами на застройщиков, нарушивших права дольщиков.

Как объяснила «Новым Известиям» юрист Анна Смирнова, для многих потребителей, особенно для людей со скромными доходами, обращение в такие юридические компании выгодно: в отличие от обычных договоров представительства с юристами именно по таким делам от клиентов не требуется оплачивать юридические услуги. Согласно действующему законодательству, юридические компании по защите прав потребителей получают свой гонорар только после вступления решения суда в законную силу, и получают его не с потребителя, а с ответчика.

Между тем, застройщики, недовольные появлением «дополнительного звена» в виде профессиональных юристов между ними и потребителем, активно лоббируют свои интересы и прилагают активные усилия, чтобы это звено убрать.

В этом году представители комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ разработали законопроект по борьбе с «потребительским экстремизмом», который концептуально поддержал Минстрой. Этот документ серьезно ограничивает права дольщиков на судебную защиту своих прав.

Депутаты хотят внести поправки в ст. 7 закона о долевом строительстве (214-ФЗ). Это должно защитить интересы крупного строительного бизнеса и ограничить дольщикам возможность обращения в суд с исками к девелоперам в случае недовольства качеством построенных квартир. Сейчас дольщики могут требовать от застройщика денежной компенсации либо устранения недостатков как во внесудебном, так и в судебном порядке. Если недостатки критичные, они могут вовсе отказаться от договора.

Теперь же прежде, чем пойти в суд, дольщикам придется писать жалобу застройщику. Девелопер должен будет самостоятельно получить заключение специалистов и устранить недостатки в течение 20 дней. В суд с требованием снижения цены договора или возмещения затрат на устранение недостатков третьими лицами потребитель сможет обратиться лишь в том случае, если застройщик не устранит недостатки, указанные пришедшим по приглашению застройщика специалистом.

Разработчики закона надеются, что принятие документа улучшит позиции девелоперов. Вместе с тем, представители потребительских организаций убеждены, что введение обязательного претензионного порядка в строительной сфере, тем более — с приглашением «специалиста от строителя», будет направлено на необоснованное ущемление прав потребителей: это лишит граждан права выбирать способ компенсации своих нарушенных прав.

Потребитель всегда… неправ?

Представители общественных организаций, занимающихся защитой прав потребителей, убеждены, что такое урезание прав дольщиков вряд ли можно считать справедливым.

«Чаще всего потребители обращаются за помощью при задержке сдачи готового объекта в эксплуатацию и при неисполнении требований об устранении недостатков. По закону, в случае нарушения прав дольщика к застройщику могут быть применены такие санкции, как неустойка, штраф и компенсация морального вреда. Самая серьезная проблема — это проблемные долгострои: недобросовестный строитель собирает с людей деньги, а затем банкротится либо исчезает. В таком случае дольщики остаются и без жилья, и без денег, а нередко — еще и с „висящей“ на них ипотекой на 20, а то и 30 лет. Но если граждане, заключившие договоры долевого участия (ДДУ), защищены по закону, то те, с кем недобросовестные застройщики заключают не ДДУ, а агентские договоры либо договоры инвестирования, такой защиты лишаются. Недавно, например, такая проблема возникла в Костроме с несостоявшимися новоселами поселка „Первый“. Жертвами недобросовестности застройщика стали более 200 семей, которые сейчас пытаются отстоять свои права в суде», — пояснил руководитель межрегиональной общественной организации по защите прав потребителей «Юрсервис» Дмитрий Волнухин.

По мнению эксперта, в защите в первую очередь нуждаются не компании-застройщики, обладающие мощным финансовым ресурсом и штатом юристов, а граждане-потребители как заведомо слабая сторона совершения сделки.