Это звучит фантастически, но в Украине уже два с половиной года идет земельная реформа — несмотря на боевые действия, потерю 17% территории, 30% заминированных земель, отъезд из страны, как минимум, 8 миллионов человек… Первый этап реформы, когда владельцы земельных паев могли продавать свои участки частным инвесторам, подходит к концу. С января 2024 года покупать местный чернозем смогут агрохолдинги, и не по 100 га, а сразу по 10 тысяч. Мелкие и средние фермеры хотят отстрочить распродажу земли по-крупному и просят президента Зеленского перенести второй этап.
У Украины есть свое «черное золото». В отличие от России, это не углеводороды, за черноземы — благодатная земля, в которой начинает цвести любая палка, воткнутая в нее. Недаром УССР называли житницей Советского Союза. После его развала 30 лет в Украине действовал мораторий на продажу земли. После долгих сомнений и страхов распродажи в 2021 году в стране приступили к частной собственности на землю. Паи, которые находились во владении бывших колхозников, могли передаваться через свободную продажу новым собственникам. На продажу выставили 28 миллионов га, которые принадлежали 7 миллионам человек.
Власти планировали продавать частникам от 3 до 10% в год. До февраля 2022 года было заключено 102 тысячи сделок. С началом СВО все торги прекратились и возобновились только через 4 месяца.
Крестьяне продают землю очень осторожно. У 70% владельцев паев есть два надела и больше, а продают один — чтобы помочь детям построить жилье, сыграть свадьбу, оплатить лечение. Тотальной распродажи, как опасались противники реформы, не произошло.
Покупают наделы предприниматели, айтишники и военные — те, у кого сейчас есть деньги, несмотря на военные действия. Интересно, что сейчас меньше покупают недвижимость, а больше вкладываются в землю. Это и понятно — прилетит ракета или дрон, и денег, вложенных в дом или квартиру, нет. А земля, несмотря на бои, остается всегда.
Данные по ценам разнятся. Во-первых, есть рекомендованная Минагро цена. Она всегда меньше реальной. На маркет-плейсах цена лучше отражает реальную ситуацию. И конечно, покупка происходит между двумя физическими лицами. Чтобы сэкономить на налогах, официальная цена на нотариально заверенном документе бывает меньше. «Форбс» сообщает, что самая дорогая земля была продана в Ивано-Франковской области — 4187 долларов за га, в Львовской — 3209 долларов. Чем восточнее, тем ниже цены. Самая дешевая земля теперь продается в Харьковской и Сумской областях — по понятным причинам.
«Средневзвешенные цены на покупку земли составляют около 35 тыс. грн/га (86 тысяч рублей/га) для всех земель, и 37 тыс. грн/га (90 тысяч рублей/га) для товарной земли. Реальные цены в объявлениях где-то в 1,5-2 раза выше», — говорит изданию «Дело.уа» Роман Рейтер из Центра исследований продовольствия и землепользования KSE.
Эксперты не советуют покупать землю в восточных областях. Во-первых, она не сильно дешевле. Во-вторых, неизвестно, что будет с правами собственности, если под российский контроль перейдут новые территории. Если боевые действия продолжатся, то оказаться под обстрелом очень вероятно, поэтому об урожае можно будет забыть.
За два месяца до наступления второго этапа реформы, когда крупные игроки будут допущены к покупке, на сайте президента появилось обращение с требованием второй этап сдвинуть на более поздние сроки. Его уже подписали 22 тысяч человек. Люди опасаются, что крупные агрофирмы скупят землю, а мелкие фермеры окажутся внакладе. Однако больших оснований сдвигать сроки у киевских властей нет. За два года частники купили только 1% земли, и где гарантии, что покупка пойдет живее?
Во-вторых, как и каждому государству, украинским властям хочется иметь дело с крупными игроками. Впервые в Украине может появится новый источник доходов — налог на землю. Такого там еще не было. Даже те агрокомпании, которые арендовали государственную землю, занижали урожай и не платили в казну. Теперь налог зависит не от урожая, а от стоимости, которая была уплачена за землю. Киев рассчитывал на старте получить за 10 лет 85 миллиардов гривен, или 210 миллиардов рублей. В военных условиях эти прогнозы полностью сбыться не могут, однако украинским властям нужна каждая копейка, особенно, в условиях снижающейся от Запада помощи.
При этом крупные агрохолдинги еще придется уговаривать активнее скупать землю. Фирмы HarvEast и «Нибулон» потеряли значительную часть зембанка. Теперь они заняты разминированием и возвращением в обращение своих земель, а не покупкой новых участков.
Однако есть надежда, что и цена на землю с приходом крупных игроков вырастет, и предыдущие владельцы смогут больше заработать.