Земельная реформа под канонаду пушек: на Украине рассчитывают на крупных инвесторов

Это звучит фантастически, но в Украине уже два с половиной года идет земельная реформа — несмотря на боевые действия, потерю 17% территории, 30% заминированных земель, отъезд из страны, как минимум, 8 миллионов человек… Первый этап реформы, когда владельцы земельных паев могли продавать свои участки частным инвесторам, подходит к концу. С января 2024 года покупать местный чернозем смогут агрохолдинги, и не по 100 га, а сразу по 10 тысяч. Мелкие и средние фермеры хотят отстрочить распродажу земли по-крупному и просят президента Зеленского перенести второй этап.

Кто продает и покупает землю

У Украины есть свое «черное золото». В отличие от России, это не углеводороды, за черноземы — благодатная земля, в которой начинает цвести любая палка, воткнутая в нее. Недаром УССР называли житницей Советского Союза. После его развала 30 лет в Украине действовал мораторий на продажу земли. После долгих сомнений и страхов распродажи в 2021 году в стране приступили к частной собственности на землю. Паи, которые находились во владении бывших колхозников, могли передаваться через свободную продажу новым собственникам. На продажу выставили 28 миллионов га, которые принадлежали 7 миллионам человек.

Власти планировали продавать частникам от 3 до 10% в год. До февраля 2022 года было заключено 102 тысячи сделок. С началом СВО все торги прекратились и возобновились только через 4 месяца.

Крестьяне продают землю очень осторожно. У 70% владельцев паев есть два надела и больше, а продают один — чтобы помочь детям построить жилье, сыграть свадьбу, оплатить лечение. Тотальной распродажи, как опасались противники реформы, не произошло.

Покупают наделы предприниматели, айтишники и военные — те, у кого сейчас есть деньги, несмотря на военные действия. Интересно, что сейчас меньше покупают недвижимость, а больше вкладываются в землю. Это и понятно — прилетит ракета или дрон, и денег, вложенных в дом или квартиру, нет. А земля, несмотря на бои, остается всегда.

Сколько стоит украинский чернозем

Данные по ценам разнятся. Во-первых, есть рекомендованная Минагро цена. Она всегда меньше реальной. На маркет-плейсах цена лучше отражает реальную ситуацию. И конечно, покупка происходит между двумя физическими лицами. Чтобы сэкономить на налогах, официальная цена на нотариально заверенном документе бывает меньше. «Форбс» сообщает, что самая дорогая земля была продана в Ивано-Франковской области — 4187 долларов за га, в Львовской — 3209 долларов. Чем восточнее, тем ниже цены. Самая дешевая земля теперь продается в Харьковской и Сумской областях — по понятным причинам.

«Средневзвешенные цены на покупку земли составляют около 35 тыс. грн/га (86 тысяч рублей/га) для всех земель, и 37 тыс. грн/га (90 тысяч рублей/га) для товарной земли. Реальные цены в объявлениях где-то в 1,5-2 раза выше», — говорит изданию «Дело.уа» Роман Рейтер из Центра исследований продовольствия и землепользования KSE.

Эксперты не советуют покупать землю в восточных областях. Во-первых, она не сильно дешевле. Во-вторых, неизвестно, что будет с правами собственности, если под российский контроль перейдут новые территории. Если боевые действия продолжатся, то оказаться под обстрелом очень вероятно, поэтому об урожае можно будет забыть.

Петиция против продажи агрохолдингам и скупка земли по-крупному

За два месяца до наступления второго этапа реформы, когда крупные игроки будут допущены к покупке, на сайте президента появилось обращение с требованием второй этап сдвинуть на более поздние сроки. Его уже подписали 22 тысяч человек. Люди опасаются, что крупные агрофирмы скупят землю, а мелкие фермеры окажутся внакладе. Однако больших оснований сдвигать сроки у киевских властей нет. За два года частники купили только 1% земли, и где гарантии, что покупка пойдет живее?

Во-вторых, как и каждому государству, украинским властям хочется иметь дело с крупными игроками. Впервые в Украине может появится новый источник доходов — налог на землю. Такого там еще не было. Даже те агрокомпании, которые арендовали государственную землю, занижали урожай и не платили в казну. Теперь налог зависит не от урожая, а от стоимости, которая была уплачена за землю. Киев рассчитывал на старте получить за 10 лет 85 миллиардов гривен, или 210 миллиардов рублей. В военных условиях эти прогнозы полностью сбыться не могут, однако украинским властям нужна каждая копейка, особенно, в условиях снижающейся от Запада помощи.

При этом крупные агрохолдинги еще придется уговаривать активнее скупать землю. Фирмы HarvEast и «Нибулон» потеряли значительную часть зембанка. Теперь они заняты разминированием и возвращением в обращение своих земель, а не покупкой новых участков.

Однако есть надежда, что и цена на землю с приходом крупных игроков вырастет, и предыдущие владельцы смогут больше заработать.