Сдача квартиры — только с согласия соседей: Госдума вводит новые правила сдачи жилья

По закону, принятому Госдумой в первом чтении, сдавать в аренду жилье посуточно можно будет исключительно «при соблюдении прав и интересов соседей». Во втором чтении законопроект будет представлен уже со всеми необходимыми доработками.

Кто пострадает — хозяева жилья или наниматели?

По словам первого заместителя председателя комитета Госдумы по строительству Владимира Кошелева, аренда квартир (посуточно) будет разрешена лишь после согласия 2/3 собственников, которые проживают в подъезде. В связи с этим эксперты допустили подорожание посуточной аренды, но точных цифр пока никто не называет.

«Вероятно, значительно уменьшится предложение арендных квартир, а владельцы жилья, купленного в ипотеку, не смогут выплачивать ее с помощью арендатора. Стоимость размещения в гостиницах тоже увеличится», — считает глава направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимость» Артем Кромочкин.

В данный момент в посуточную аренду в России сдаётся около 200 тысяч квартир. Значительная часть из них приходится на Москву, Санкт-Петербург и другие крупные города.

«Если закон будет принят, пострадает большинство хозяев жилья, так как получить согласие соседей для принятия решения о разрешении сдавать квартиру в краткосрочную аренду будет практически невозможно», — заявил «НИ» Юрий Кузнецов, генеральный директор российского сервиса онлайн-бронирования жилья Суточно.ру.

В одной только Москве в аренду, в том числе краткосрочную, сдается около 400 тыс. жилых помещений, то есть примерно 10% от их общего объема, сообщила «НИ» президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

«В Москве нет подробной статистики по сдаваемым в аренду помещениям и гостиницам, но, по нашим оценкам, сдают в наем не менее 10% жилых помещений — то есть около 400 тыс. объектов. Из-за падения спроса во время пандемии часть перешла на сдачу в аренду посуточно», — считает Надежда Косарева.

Так, в конце 2022 года эксперты фиксировали более 3,8 тыс. объявлений о посуточной сдаче жилья в Москве.

В отеле — не намного дороже

Как нам сообщили в сервисе Суточно.ру, ежемесячно им пользуется более 7 млн человек.

Если смотреть ценовую политику, то сейчас средние цены на посуточную аренду жилья в городах-миллионниках за год увеличились на 8%, в среднем до 4-5 тыс. рублей в день. Самое дешевое жилье для туристов в июле 2023 года сдавалось в Челябинске, дорогое — в Санкт-Петербурге, сообщили «НИ» аналитики сервиса онлайн-бронирования жилья «Суточно.ру».

«Средняя стоимость аренды в целом по России в июле этого года составляет 4 тыс. рублей за сутки, в прошлом году она была ниже на 8%. Самая низкая средняя цена зафиксирована в Челябинске (2,2 тыс. рублей за сутки), самая высокая — в Санкт-Петербурге (4,7 тыс. рублей за сутки)», — говорится в материалах «Суточно.Ру».

Правда, если брать приближающиеся новогодние праздники, посуточная аренда квартир в этом сервисе существенно выше. Так, средняя стоимость краткосрочной суточной аренды на эти новогодние каникулы в среднем по России составляет 6 150 рублей. Это на 16% больше, чем год назад. В среднем туристы бронируют жильё на четверо суток.

Самая дорогая аренда из популярных направлений на эти праздники — в Минске. Средняя стоимость суток составляет там 8 460 рублей за сутки. Прирост за год составил 19%. Также высокие цены зафиксированы в Нижнем Новгороде — 6 480 рублей (+18%), Москве — 6 050 рублей за сутки (+13%), Казани — 6 010 рублей (+9%), в Сочи — 5 910 (+25%) и в Петербурге — 5 430 рублей (+15%).

Однако, юристы относятся к посуточной аренде квартир достаточно неоднозначно.

«Когда речь заходит об использовании помещений в многоквартирных домах для ведения какого-то бизнеса, почти всегда возникает столкновение интересов. Выбор тут такой: что первичнее — интересы постоянно проживающих в доме или свобода ведения предпринимательской деятельности. Создание в доме, по сути, гостиниц с постоянной сменой обитателей, порой очень беспокойных, не должно мешать спокойствию тех, чья жизнь связана с этим домом. Потому наделение собственников правом ограничивать предприимчивых соседей в их желании заработать на создании „отелей“ и „хостелов“ в отдельно взятых квартирах — можно только приветствовать», — считает адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич.

Риелторы, которые ежедневно занимаются посуточной арендой, тоже относятся к этому направлению достаточно скептически.

«Очень часто в работе с посуточной сдачей жилья сталкиваюсь с тем, что посуточная аренда несет риски для жильцов. Бывает, что квартиры сдаются по договору субаренды, без правильно оформленного договора, документы на собственность квартиры не предоставляются. То, что будут требовать разрешение соседей, даст меньшие риски и для нанимателей, и для соседей. В итоге большинство начнет сдавать квартиры на более длительный срок. Что касается посуточной стоимости, то она сейчас приближается к цене отелей. Конечно, если это не на окраине Москвы. С той разницей, что в отеле отвечают за вашу безопасность и даже накормят завтраком», — заявила «НИ» риелтор Елена Снигир.

Цены вырастут, а турпоток сократится

«Влияние законопроекта на рынок посуточной аренды будет зависеть от того, в каком виде его в итоге примут. Если инициатива про согласие 70% жильцов будет включена, то отразится плохо. Часть предпринимателей прекратит сдавать жильё, часть уйдет в серый сегмент. Также сократится предложение квартир для краткосрочной аренды и вырастут цены. Посуточная аренда в результате принятия законопроекта подорожает. Но насколько — сложно сказать», — заявил «НИ» Юрий Кузнецов, генеральный директор российского сервиса онлайн-бронирования жилья Суточно.ру.

Эксперты видят в новом законе и другие риски.

Юрий Кузнецов, в частности, предполагает, что после принятия закона сильно сократится предложение арендных квартир, а собственники жилья, приобретенного в ипотеку, потеряют возможность ее выплачивать за счет арендаторов.

Руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимость» Артем Кромочкин в свою очередь полагает, что сокращение предложения квартир для краткосрочной аренды также приведет к росту стоимости размещения в отелях. Это в свою очередь может негативно отразиться на развитии внутреннего туризма.

«Кроме того, сильно пострадают и так называемые медицинские туристы, которые размещаются в посуточных объектах, сдаваемых возле НИИ, крупных медицинских центров, для амбулаторного посещения жизненно важных процедур, реабилитаций после операций и лечения в целом, так как стоимость проживания в жилье, сдаваемом краткосрочно, в разы меньше, чем в гостинице», — уточнил он.

Также эксперты сходятся во мнении, что получить 75% согласия соседей-собственников на посуточную сдачу практически невозможно, многие из тех, кто сдает квартиры посуточно, просто уйдут в тень. И это будет не сокращение, а целый теневой сектор экономики, который будет процветать, потому что его лишили права работать в рамках правового поля.