Без штанов, но с ипотекой. Как новое жилье разоряет людей

Собственное жильё — заветная мечта тех жителей России, которые ещё им не обзавелись. Поэтому не удивительно, что в ожидании роста ключевой ставки и удорожания кредитов люди ломанулись покупать квартиры. В последнем отчёте о денежно-кредитных условиях (ДКУ) ЦБ РФ говорится, что в сентябре 2023 года банки выдали ипотечные кредиты на 955 млрд рублей — абсолютный рекорд! Это почти на треть (29,1%) больше, чем в сентябре 2022 года.

Как подорожала недвижимость и ипотека в 2023 году

Народ опасался повышения ставок не зря: в октябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина объявила повышение ключевой ставки сразу на 2 п. п. — до 15%. В итоге теперь ипотека на стандартных условиях только начинается от 17%, а спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья упал на 35-45%.

Все надежды и чаяния людей свелись к участию в госпрограмме льготной ипотеки. Так, в отчёте о ДКУ говорится, что в сентябре 70% ипотечных кредитов были оформлены по госпрограммам. Всё дело в ежемесячных платежах. Если взять у банка 5 млн рублей на 20 лет под 17%, то ежемесячный платёж составит 73340 рублей, а по льготной ставке 8% — 41882 рубля. В первой половине года на госпрограммы приходилась ещё только половина выданной ипотеки.

Такая разница формирует отношение людей к недвижимости: народ стремится влезть в ипотеку и приобрести квартиру пока не слишком поздно, пока вообще есть такая возможность. Замкнутый круг: льготная ипотека создаёт иллюзию доступности займов, ЦБ подогревает спрос ужесточением ставок, от этого покупатели спешат оформить сделку по покупке квартиры, а девелоперы видят возможность ещё больше задрать цены. По данным «СберИндекса», квадратный метр в среднем по России с апреля 2023 года (тогда началась очередная волна роста цен) к октябрю подорожал почти на 7% — до 142728 рубля.

Как ипотека делает людей бездомными

Стремясь успеть заскочить в последний вагон, россияне отдают последние деньги. Глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова недавно признавала, что примерно половина заёмщиков имеют долговую нагрузку более 80%. То есть заёмщик почти все свои доходы отдаёт на погашение кредита.

Если в семье работают оба взрослых человека, то доходы одного уходят на выплаты банку, а второго — на прочие повседневные нужды. Но что будет, если вдруг кто-то один потеряет работу или просто сократятся доходы? Такая высокая долговая нагрузка не оставляет пространства для манёвра. Выход — банкротство. По данным «Федресурса», за 8 лет через банкротство прошли более 1 млн человек. Четверть из них (249,9 тыс. человек) прошли через эту процедуру в первые 9 месяцев 2023 года.

По закону в случае банкротства нельзя людей лишать единственного жилья, но это не относится к ипотечным квартирам — они находятся в залоге у банка. Если дело дойдёт до внешнего управления долгами, то ипотечная квартира пойдёт с молотка. Допустить просрочку по небольшим кредитам ради сохранения выплат по ипотеке тоже не выйдет: по закону все кредиторы равны. Не важно, по какому формальному поводу начинается процедура банкротства, она не оставит ипотеку в покое. Квартира будет продана, и эти деньги пойдут на выплаты по всем вашим кредитам.

В каких регионах России самый высокий риск банкротства

По данным Frank RG, средний срок ипотеки на первичном рынке к 1 октября вырос до 26,1 года. Планировать своё будущее на такой долгий срок в России не может никто. Вместе с увеличением срока ипотеки растет вероятность столкнуться с личным банкротством и остаться без единственного жилья.

Особенно сильна угроза роста числа бездомных ипотечников на юге России. В Калмыкии по, оценке РИА, средний платёж по ипотеке достиг 92,7% от средней зарплаты по региону. Примерно также плохо дела обстоят в Северной Осетии — там по ипотеке отдают 81,1% от средней зарплаты. Тройку худших замыкает Карачаево-Черкесская Республика с показателем в 73,4%. А всего в России существует 47 регионов, в которых ипотечный платёж превышает 50% от средней зарплаты.

Власти, втянувшись в проект с повсеместной льготной ипотекой, создали большие перекосы на рынке жилья и спровоцировали ажиотажный спрос на новостройки с соответствующими ценами. Хотели как лучше — поддержать промышленность и обеспечить людей доступным жильём, а получилось как всегда — цены в космосе, а люди банкротятся и лишаются единственного жилья.