Ипотека от физлица: насколько рискованно продавать и покупать жилье без банков?

Продавать недвижимость в рассрочку без банков. Такой новый тренд, когда физлица — покупатель и продавец будут договариваться о приобретении жилья напрямую, без всякого посредничестве банков может укорениться на рынке из-за высокой и постоянно растущей ключевой ставки, отмечают специалисты по недвижимости.

Точно также квартира остается в залоге у старого хозяина для гарантии выплаты ему всей суммы.

Неустоявшаяся практика

Раньше в России к такой практике прибегали в основном в случаях с проблемным жильем, когда банки, сомневаясь в ликвидности объекта, отказывали покупателю в рассрочке.

Еще пик продаж квартир от собственников без оформления ипотек наблюдали в 2014–2016 годах, когда ставки были запредельными, из-за этого спрос — низким, и продавцы искали альтернативные варианты.

Законодательно сделки с рассрочкой между физлицами, в том числе с оформлением недвижимости в залог, разрешены. Но широкой судебной практики по такой категории споров нет, как и устоявшейся системы оперирования таким залоговым имуществом и долговыми обязательствами.

О чем нужно знать покупателю и продавцу, прежде чем соглашаться на куплю-продажу недвижимости в рассрочку напрямую? Мы спросили экспертов.

Ключевой момент при купле-продаже в рассрочку жилья без участия банков — правильный и внятный договор. Он должен подробно описывать все условия для сторон, четко оговаривать вступление в силу залоговых обязательств, исключать «лакуны» для мошеннических уловок, сходятся во мнении специалисты по недвижимости.

— Да, такие договоры заключаются, и связано это либо с невозможностью внести первоначальный взнос через банк, либо с высокой процентной ставкой (сейчас, в моей практике, диапазон по ипотечному кредиту на вторичное жилье составляет от 14 до 17%). Схема для собственник жилья безопасная, так как на бумаге он выступает кредитором и квартира находится у него в залоге до полных расчетов. Вопрос — как найти собственника, готового подписаться на длительную рассрочку? Гораздо выгоднее сейчас получить полную сумму и положить на депозит, поскольку банки предлагают хорошие проценты по вкладам, — говорит агент по недвижимости, член Гильдии риелторов Москвы Вероника Плеханова. — Есть еще схема, по которой стороны заключают договор, но сделку регистрируют после полного погашения кредита. Квартирой покупатель пользуется на основании условного договора аренды. И вот здесь реальный риск для покупателя, потому что квартиру могут продать или подарить даже без просмотров, или заложить банку: поскольку обременений по ней не будет, Росреестр любую из вышеперечисленных сделок зарегистрирует. И еще один риск уже для обеих сторон — смерть продавца или покупателя до истечении срока кредитования. Там подключаются наследственные процессы, и все может развернуться непредсказуемо. Очень важно тщательно составить договор.

Выгода

Рассрочка от собственника выгодна обеим сторонам. Покупателю — с точки зрения ставки (о которой можно договориться или вообще свести к нулю), а продавцу в условиях дорогой ипотеки таким образом проще и быстрее найти покупателя.

— Заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа облегчает жизнь покупателю тем, что он может выплачивать крупную сумму поэтапно, с началом выплат сразу же вселиться в квартиру, точно также по согласованию с прежним владельцем переуступать права на это жилье. Кроме того (!) покупатель избавлен от дополнительных плат и комиссий банку за обслуживание этой сделки, страховикам — за страховку. Продавцу продажа в рассрочку выгодна прежде всего процентами, как и банку, — говорит гендиректор «Городского риелторского центра» Юлия Усачева.

Риски

Главный риск для покупателя — потеря жилья и «сгорание» уже внесенных выплат в случае несвоевременного внесения выплат и нарушения условий договора и, если то предусмотрено договором, штрафы.

Владелец недвижимости по сути лишен лишь возможности сразу получить и пользоваться всей суммой от продажи своей недвижимости. А также, в случае возврата своей квартиры через залоговый механизм, рискует получить разрушенное или сильно потрепанное жилье, которое после проживания там несостоявшихся покупателей будет нуждаться в дорогостоящем ремонте.

Как отличить хороший договор купли-продажи от рискованного?

Хороший договор — это юридически грамотно составленный договор, причем со здоровым балансом интересов обеих сторон. Договор, где интересы одной из стороны заведомо ущемлены может быть впоследствии рассмотрен судом как кабальный или недействительный.

Грамотно составленный договор должен содержать предмет сделки и его полную стоимость, сроков выплат и размер ежемесячного платежа (согласно п. 1 ст. 489 ГК РФ), а также, если была такая договоренность, размер процентной ставки. В договоре также должны быть указаны сведения о задатке (если он был внесен) и предусмотрены штрафы на случай, если покупатель просрочит платеж.

Как сторонам ДКП минимизировать риски?

— Покупателю до сделки нужно обязательно провести правовой анализ документов — проверить недвижимое имущество на наличие обременений, а собственника — на наличие исполнительных производств и действующих дел по банкротству. Если квартира была куплена супругами, нужно получить нотариальное согласие на сделку со стороны супруга, не прописанного в договоре в качестве продавца. Также в ДКП нужно обозначить штрафные санкции на тот случай, если продавец, получив полную оплату за жилье, нарушит сроки обращения в Росреестр по поводу снятия обременения. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, жилье находится в залоге у продавца до момента получения полной оплаты. Тому, кто продает недвижимость, важно учесть этот аспект — он введен специально для защиты продавца и действует по умолчанию, если иное не оговорено в договоре, — комментирует Юлия Усачёва.

Может ли так случиться, что покупатель перестал вносить платежи, а квартиру, остающуюся в залоге у продавца, невозможно забрать обратно? Ответ — может.

Если покупатель нарушил свои обязательства по оплате, то продавец имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и вернуть себе проданную недвижимость (если иное не прописано в договоре).

Но (!) есть исключения!

Согласно п. 2 статьи 489 ГК РФ, возврат невозможен, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. У продавца здесь возникает реальный риск: получив первую половину платежей, не получить оставшуюся часть суммы и при этом потерять возможность возврата товара (в данном случае квартиры). Этот риск можно нивелировать лишь дополнительными условиями в договоре, например, штрафными.

Также суд может отказать в расторжении договора купли-продажи и возвращении залогового имущества прежнему владельцу, если у покупателя — это единственное жилье или если в нем успели прописать несовершеннолетних детей покупателей.

В данных случаях для продавца тоже нужны дополнительные гарантии.