Обещать — не строить! Недостоверной рекламе девелоперов приходит конец

Ирина Мишина

Вместо парка — железнодорожные пути

Квартиры по бросовой цене, красочные картинки, на которых ЖК изображён в окружении парков, — без всего этого не обходится реклама ни одного строящегося ЖК. Такими картинками пестрят рекламные проспекты всех без исключения застройщиков.

Изображения ещё не существующих объектов формируют общее представление о самом будущем ЖК, но могут не отражать истинную инфраструктуру и его окружение. К примеру, на картинках вместо реальных железнодорожных путей рисуют зелёный лес. Шумная и пыльная промзона изображается нейтральными серыми кубами. Или окружающие строения по этажности могут быть представлены ниже, чем они есть в реальности.

Однако то, что ждет жителей на самом деле, бывает чаще всего далеко от рекламы. Примеров тому можно найти массу.

Не так давно в редакцию «НИ» обратились жители Люблино, которых по реновации переселяли в ЖК «Люблинский парк». Потенциальный переселенец Елена описывала ужасы нового жилья в красках: «В новом доме есть моменты, которые можно исправить — недостаточно качественный ремонт, черная плесень, неработающий лифт. Но есть вещи, которые исправить невозможно. Рядом находится женская тюрьма, станция „Люблино-сортировочная“, то есть жить придется под стук колес, плюс крупная электроподстанция под окнами и социальный центр помощи лицам без определенного места жительства. Но и это не самое страшное: на расстоянии 3-4 км находятся поля аэрации и завод по сжиганию отходов. То есть по Розе ветров в этот ЖК всё будет прилетать. К тому же этот ЖК построен на территории литейно-механического завода, который использовался потом как свалка отходов. И на этой земле построили дома!».

Тем временем, на рекламных проспектах этот ЖК выглядит как город-сад.

Однако, потенциальные обитатели этого «райского уголка» не поленились съездить на место и прислали нам свои фото.

Таких историй в последнее время — огромное множество. По оценкам экспертов по недвижимости, только в Петербурге и Ленинградской области среди ЖК в 78% случаев застройщики не выполняли обещания, которыми завлекали в рекламе.

В некоторых случаях дело уже доходит до судов. Так, в Краснодарском крае, как следует из протокола Арбитражного суда от 28.04 2023 по делу А32-54856, в рекламных буклетах были указаны IP-домофоны, зоны барбекю т Wi Fi во дворе, а на деле все это фактически отсутствовало. Местные жители не поленились и подали исковое заявление, выиграв суд.

Уловки застройщика могут стать противозаконными

Подобная судебная практика может стать в ближайшее время повсеместной. В распоряжение редакции попал документ, внесенный в Госдуму, по которому всю рекламу ЖК предлагается считать офертой, то есть закрепленным в договоре обещанием.

Проектом ФЗ «О внесении изменений в ст. 494 ч.2 ГКРФ предлагается „признать любую информацию, которая распространяется застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юрлиц для долевого строительства, в качестве публичной оферты“. То есть застройщики должны выполнять свои рекламные обещания перед участниками долевого строительства, которые были указаны в рекламных буклетах, но не были указаны в договоре долевого строительства.

Актуальность законопроекта объясняется большим количеством случаев, когда застройщики при реализации объектов подчеркивали их достоинство, отображая в привлекательном виде и описывая, например, планы по созданию детсадов, парков, стройплощадок, а на самом деле не создавали социальных объектов, указанных в рекламе.

Вообще, уловки застройщиков не ограничиваются красивыми картинками, их существует великое множество, и все они потенциально могут обернуться иском в суд. Наиболее распространённый «трюк» — очень низкая стоимость квартиры, когда указана формулировка «цена от…». Скорее всего, она действительно самая минимальная во всём ЖК, вот только это единственное жильё в доме — например, самая маленькая студия без балкона на первом этаже.

Построй все, что обещал

«Когда выбираешь квартиру в ещё только строящихся домах, трудно понять, что получится в итоге. Во-первых, на рисунках все дома похожи, во-вторых, картинки слишком красочные, оторванные от реальности. Например, дом утопает в зелени (где вы такое видели в Новосибирске, не считая Академгородка?), и тебе эта сочная, зелёная картинка нравится, а по факту получается всё более уныло и серо, пустырь или асфальтированная площадка без деревьев», — говорит Владимир Казанцев, житель Новосибирска, который недавно стал обладателем новой квартиры.

«Хуже от нового законопроекта не будет, но считать его панацеей я бы тоже не торопился, — говорит адвокат по вопросам недвижимости Станислав Станкевич. — Например, художник рисует картинку и говорит: „Я так вижу“. И как его наказать за это? На самом деле я бы предложил внести законопроект, который накладывал бы запрет на принятие в эксплуатацию домов до тех пор, пока не будет построена обещанная инфраструктура: детские сады, школы, парки. И по этим обязательствам застройщик должен отчитываться не только перед дольщиками, но и перед органами власти. И второе — это вопрос качества, которого не видно за картинкой. Некачественный материалы, не работающие лифты заранее не увидеть. Надо, на мой взгляд, усилить контроль за самим процессом строительства, чтобы в нем участвовали не люди, впервые взявшие мастерок».

Также многие застройщики обещают шикарный панорамный вид из окна, не учитывая при этом план застройки микрорайона, который сводит на «нет» все перспективы, открывающиеся из окна.

В любом случае всем, кто рассматривает покупку квартиры в новом ЖК, важно со всех сторон изучить объект, в том числе его расположение. Выехать самостоятельно на стройку на этапе котлована, осмотреть место застройки и ближайшие к нему здания и объекты. И обязательно запросить у застройщика генплан, чтобы понять дальнейшую застройку комплекса и расположение домов и других зданий.

А что касается рекламы, то она, безусловно, тоже должна проходить несколько этапов юридических проверок, в том числе в юридической службе застройщика. Ведь по закону все, кто публикует недостоверную информацию, должны понести наказание.