Эксперты предупреждают: купить сегодня новостройку за наличку — это потерять деньги

Москвичи активно скупают квартиры, сообщают каналы, посвященные недвижимости. При этом, что ставок по ипотечному кредиту ниже 14% на вторичное жилье уже не осталось.

Спрос на жилье скоро упадет

Эксперты канала «Движ про недвиж» считают, что этот ажиотажный спрос должен скоро закончится и объясняют, почему:

1. 79% всех сделок в Москве идут с ипотекой. При резком росте ставки продажи не могут не упасть.

Примерьте на себя. Выбирая между евродвушкой в новостройке за 75 тысяч в месяц (8% ипотека с господдержкой) и чуть более просторной двушкой в панельке за 125 тысяч (14% обычная ипотека), неужели вы возьмёте второе? А если выбор между арендой за 55 тысяч и ипотекой за 125? Ставка не может не работать, это против законов физики.

2. Решение по ипотеке действует 3 месяца, поэтому эффект повышенных ставок проявляется не сразу.

Сейчас покупают люди, которым одобрили ипотеку ещё в июле при ставках 11-12%. Нахватали все, кто ждёт вечного роста цен. Логично, что спрос будет падать с октября-ноября, снижать цены для ускорения продажи люди начнут в конце года.

3. Цель повышения ставки — охладить рынок.

Если это не подействует, ЦБ поднимет её снова и теперь уж точно сделок станет меньше, а цены упадут.

Если вы продаёте квартиру, не торгуйтесь долго — продавайте сейчас. Дальше нас ждёт минимум полгода стагнации, когда брать будут только ликвидные квартиры в новых домах и то с торгом, — резюмируют эксперты.

Покупка квартиры за наличные принесет одни убытки

Кроме того, они делятся и другим ценным советом: не покупать новостройку за наличные сейчас, поскольку это приведет лишь к потере денег. Боле того, при новой ключевой ставке делать это не только экономически бессмысленно, но и вредно.

Далее специалисты приводят конкретный расчет:

Кейс: у вас есть 12 млн наличными, и вы хотите купить новостройку за эти деньги.

Вариант 1: наличные.

Вносим всю сумму единоразово, квартира наша.

Вариант 2: ипотека.

Вносим 2,4 млн как первый взнос, 9,6 млн берём в кредит по гос. программе. Пусть будет семейная ипотека 6% (сейчас № 1 по выдачам).

Во 2 варианте 9,6 млн кладём на вклад под 13% в Росбанке или Альфе. 13% доход от вклада –6% убыток от кредита = 7% годовых наш чистый доход.

На сумме 9,6 млн вы получаете ежегодно около 600 тыс. за вычетом налога. Это фиксированная ставка и гарантированный доход. Итого, за 3 года, пока дом строится, вы заработаете 1 800 000 рублей. Или потеряете, если купите за наличные.

Не хотите морозить деньги на 3 года? Ну выберите какой-нибудь накопительный счёт под 10-11% годовых — всё лучше, чем просто терять деньги, — советуют они.

Сдавать вторичное жилье выгоднее, чем новостройку

А вот коммерческий директор «Авито.Недвижимости» Николай Попов, в свою очередь, убежден, что сдавать вторичное жильё выгоднее, чем в новострое. Его соображения на этот счет цитирует канал «Недвижка».

Покупка квартиры на «вторичке» и сдача ее в аренду, окупит все затраты примерно за 14 лет, а вот то же самое в новостройке, уже за 19 лет. Получается целых 5 лет разницы.

Это обусловлено значительным разрывом в ценах на обоих рынках.

По данным августа 2023 года, среднестатистическая квартира в новостройке стоила 5,9 млн руб., а «бывшая в употреблении» — 4,4 млн. руб.

В настоящее время средняя арендная плата за жилье колеблется в районе 26 тыс. руб.

Если сравнивать с прошлым годом, тогда средняя цена квартиры на первичке была повыше — где-то 6 млн руб., тогда как на «вторичке» — 3,9 млн руб., разница значительная.

За год вторичное жилье подорожало почти на 13%.

Ставки на аренду недвижимости тоже увеличиваются, особенно в крупных городах. К примеру, в Москве за 12 месяцев средний месячный платеж вырос с 65 тыс. до 70 тыс. руб., а в Санкт-Петербурге — с 30 тыс. до 35 тыс. руб.