С мечтой о курортном рае: как в Абхазии обманывают русских при покупке недвижимости

Анна Снежина

На интернет-сервисах время от времени появляются супер-привлекательные предложения по продаже недвижимости в Абхазии. Рассчитаны объявления на российского покупателя, и, надо честно сказать, первоначальный интерес они вызывают! Собственный особняк у моря, с фруктовым садом, в чудесном климате! А стоит в 10 — 100 раз дешевле аналогичного дома в Подмосковье.

Собственный домик у моря

К примеру, в августе на Авито выставили на продажу двухэтажный особняк в 25 км от Сухуми (село Допуакыт).

Площадь дома — 150 м², четыре комнаты, гардеробная, панорамные окна. Из удобств — теплый санузел, автономное отопление, свет 15 квт, септик, все коммуникации заведены в дом. Есть собственные огороженные земельные угодья — на 200 соток и колодец. В саду — пальмы, ореховая плантация, мушмула, фейхоа, хурма, инжир, лавровишня, шелковице.

В 30 метрах от дома — озеро. Обещают даже социальную инфраструктуру: детский сад, школу, магазины.

На сделку готовы выходить быстро, а оплату принимают всеми возможными способами: кэш, безналичный расчет, биткоины и другая криптовалюта.

Всего 3,3 млн рублей, и вот он — твой собственный дом в субтропиках.

«Идеально тихое и спокойное место для жизни», — коротко говорится в объявлении.

В чем подвох?

А в том, что в Абхазии по закону запрещена продажа недвижимости иностранцам. Любая продажа. Совершенно запрещена. Ограничение введены со времен абхазо-грузинской войны в 1992–1993 гг. и с тех пор никак не менялись — таким образом власти пытаются препятствовать изменению национального состава республики и массвовому наплыву россиян, мечтающих дешево купить место в субтропическом раю с видом на море и горы.

Соответственно, иностранцы, в том числе, россияне, жаждущие купить домик у моря, например, в Гагре, Пицунде или Сухуме, сделать это законным способом не имеют возможности. Такую сделку просто не зарегистрируют, и абхазские нотариусы дарственные от граждан Абхазии на иностранцев не заверят.

Тем не менее, отдельные попытки мы воочию наблюдаем на разных сайтах объявлений.

«НИ» связались с продавцом коттеджа мечты в селе Допуакыт — риелтором Александром и попытались выяснить, как же он собирается обходить законодательные ограничения.

Генеральная доверенность с потенциалом свидетельства о собственности

Александр был не очень словоохотлив. Он объяснил, что сделка в действительности будет выглядеть следующим образом. Собственник — гражданин Абхазии заключает с вами (покупателем) договор купли-продажи и оформляет генеральную доверенность с правом на перепродажу и передарения дома, а обещанный закон об апартаментах, который якобы будет принят в будущем году, мол, вселяет много надежд.

По его словам, как только этот закон примут, генеральную доверенность сразу можно будет трансформировать в свидетельство о собственности, а принят он будет, ведь 30 из 36 депутатов Парламента Абхазии предварительно за него проголосовали, уверяет риелтор.

Споры о пакете законопроектов об апартаментах в Абхазии действительно не затухают уже несколько месяцев. Новые законы должны будут регулировать строительство апарт-отелей и гостиниц, в том числе на самой лакомой прибрежной полосе и с привлечением иностранного капитала. Эти самые апартаменты уже даже строятся и распродаются в Сухуме, Пицунде и Гагре безо всякой законодательной базы аж с 2005 года! В сущности это абсолютно «ничейные» и незаконные стройки.

Станут ли незаконные стройки законными?

Спорят об этом строительстве не только с точки зрения осязаемых угроз в виде экологических проблем, нарушения строительных норм, энергетического и инфраструктурного кризиса, отсутствия градостроительного кодекса и даже кадастрового реестра. Иногда на первый план выходят политические вопрос — например, о нежелательности российских инвесторов.

— Вопрос с недвижимостью в Абхазии, откровенно скажу, сложный. В местном законодательстве, касающемся жилья и недвижимости, действительно крайне тяжело разобраться. Иногда складывается впечатление, что эту тему замутнили намеренно, чтобы у иностранцев волосы дыбом вставали при решении вопроса, покупать какую-то недвижимость в Абхазии или же нет. Вроде и страна маленькая, но с законотворчеством полная беда. В России полез в поисковик или «Консультант +» и нашел достоверный ответ на любой вопрос. В Абхазии придется очень сильно попотеть, чтобы разобраться, кому на самом деле принадлежит вправо владения или право пользования или право аренды на землю/недвижимость на ней/коммуникации, и каким нормативным актом нужно в каждом конкретном случае руководствоваться, — комментирует предприниматель, занимающийся недвижимостью в Абхазии Кирилл Базилевский.

Например, в качестве Жилищного кодекса в Абхазии до сих пор фигурирует документ, принятый в советские времена в тогда еще Грузинской ССР. Отдельные важные нюансы по жилью нужно прояснять в других самых разных документах. Реестра недвижимости в Абхазии нет. В разных районах Абхазии часто — разное правоприменение по решению жилищных споров.

У риелторов тоже есть свои бермудские треугольники

Всё это вкупе с низкой информированностью россиян о сделках с недвижимостью дает широкий простор для жуликов, подытоживает Базилевский.

Впрочем, наверно именно так и происходит борьба за куски земли на девственном, теплом морском побережье. Куш оценивается сегодня в 30.000 апартаментов стоимостью в миллиарды рублей.

Но, единолично ввязываясь в драки такого масштаба, нужно помнить, что шансы на выигрыш — почти как в казино.

Матерый риелтор, продающий элитную недвижимость в Сочи, не скрыл свой ужас, отвечая на вопрос «НИ» о возможностях легализации покупки домика у моря в Сухуми.

«Я не связываюсь и вам не советую. В деле с покупкой недвижимости в Абхазии покупатель всегда проиграет», — коротко ответил он.

Несколько сильнейших российских юристов и риелторов ответили «НИ», что никогда не имели дело со сделками по недвижимости в Абхазии и не собираются.

Несколько тысяч россиян уже потеряли дома в Абхазии по решению местных судов

В какой же сценарий может вылиться страстное желание завладеть т. н. апартаментами на абхазском побережье?

В своем расследовании газета «Версия» писала, что за последние годы несколько тысяч россиян потеряли в Абхазии недвижимость — приобретенную недавно или же даже имевшуюся у них там с советских времен. Дома отбирались прямым захватом. Точной статистики нет, но удалось найти абхазских юристов, которые одновременно ведут по несколько таких дел. Их цифры: 3000-4000 домовладений за последние 15 лет.

После 2008 года россияне бросились скупать недвижимость в Абхазии. По сравнению с соседним Сочи цены были копеечными: хороший дом со своим садом недалеко от мрпя предлагали по цене от 300 тысяч рублей. Дом оформлялся на гражданина Абхазии, который брал процент за «содействие», но фактически на него не претендовал, проживали там россияне. Кроме того, использовалась бизнес-схема: россиянам разрешали официально покупать недвижимость в Абхазии, если на территории страны открывалось юрлицо на паях с гражданином Абхазии. Но зачастую и это предпринимательство тоже было фиктивным.

В 2005 году вышло Инструктивное письмо о порядке применения Указа Президента Республики Абхазия «Об инвентаризации жилищного фонда Республики Абхазия» УП-52 от 23 марта 2005 года».

Согласно ему, в Абхазии брошенные дома признаются собственностью республики и подлежат перераспределению. На основании этого инструктивного письма сейчас и отбирают дома у россиян.

Так как большинство купленных россиянами домов используются лишь в сезон, в остальное время туда свободно приходят абхазские сотрудники домоуправления, составляют акт о бесхозной недвижимости. Затем запускается многократная перепродажа дома, в результате чего конечный абхазский покупатель оказывается добросовестным приобретателем, а россиянин — никем. В отдельных случаях в судебные процессы в качестве доказательства бесхозности приносили подложные документы — например, свидетельство о смерти собственника, который при этом был жив и здоров.

Кроме того, захват собственности производится на основании Постановления Народного собрания Республики Абхазия от 15.05.2006 г №1327-СХ1У «О регулировании жилищных отношений в целях обеспечения прав граждан РА на жилище». Этим постановлением также передаются в муниципальную собственность все жилые помещения, признанные бесхозными.

Первый секретарь посольства РФ в Абхазии Дмитрий Вишернев пытался отстаивать права таких покупателей в абхазских судах, писал протесты местным чиновникам, но в 2013 году был вместе с супругой в упор расстрелян недалеко от своего служебного жилья в Сухуми. С его смертью жилищный вопрос россиян в Абхазии на официальном уровне решать стало некому.

И кстати! Есть подозрение, что многие объекты недвижимости, выставляемые на продажу по мутным схемам, самим абхазам не принадлежали, а были собственностью грузин, которые убежали из республики во время войны. Ведь до сих пор как минимум 600 тысяч человек, живущих в Грузии, считают себя владельцами некогда роскошных по советским меркам домов, щедрых на урожаи мандарин и фруктов участков. И никто из них никогда не отказывался от мечты вернуться на родину в свой дом.