Недвижимость: квартиры дорожают вслед за долларом и ставкой ЦБ

Юлия Сунцова

Новостройки традиционно пользуются устойчивым спросом, чтобы ни было из-за привязки к ним льготных государственных программ.

В итоге цены выросли в обоих сегментах, причем по всей стране.

По данным федеральной базы недвижимости Restate.ru, больше всего квартиры подорожали в Краснодаре: плюс 23 тыс. рублей (+20%) за квадратный метр на вторичном рынке и плюс 14 тыс. рублей (+11,1%) — на первичном. Почти весь рост цен на готовое жилье пришелся на последний месяц, тогда как стоимость новостроек в это же время особо не менялась.

«В последние две недели мы видим серьезное сжатие нашей базы по большинству городов страны, объявлений стало значительно меньше. Могу это объяснить стремлением поскорее приобрести квартиру со стороны тех, кому одобрили ипотеку на прежних условиях. Однако, такой всплеск спроса на „вторичке“, очевидно, будет скоротечным, поскольку ставки по льготным программам теперь в 2-2,5 раза меньше, и новостройки на этом фоне вне конкуренции», — комментирует Андрей Добрый, руководитель федеральной базы недвижимости Restate.ru.

Кубань

Цены на обоих рынках в Краснодаре сравнялись. Впрочем, кубанская столица — не единственная в своем роде, где вторичка и новостройки стоят одинаково — то же произошло в Ростове-на-Дону, Красноярске, Казани.

При этом краснодарский рынок поражает разнообразием. Только в этом регионе можно по по бросовой цене приобрести квартиру в строящемся доме, однако нередко достраивать дом будущим жильцам приходится за свой счет.

Одновременно в Краснодаре появляется все больше проектов бизнес-класса и элитных ЖК, чего до настоящего времени не было вовсе. Ценники на это жилье могут доходить до сотен миллионов рублей — это следствие популярности города у обеспеченных покупателей из других регионов, которые предпочитают его двум столицам из-за климата.

Пермь

Ещё одним городом-миллионником, где резко вырос спрос и цены как на готовые, так и на строящиеся квартиры — Пермь. «Квадрат» на «первичке» прибавил более 15 тыс. рублей (17%), а на «вторичке» — 11 тыс. рублей (13%).

Москва

В Москве цены на первичном рынке выросли на 4%, правда, в абсолютных цифрах итоги последних четырех месяцев выглядят внушительнее — плюс 13 тыс. руб. за «квадрат». Однако готовое жилье в столице подорожало гораздо сильнее — сразу на 59 тыс. рублей за квадратный метр или на 18%. Тем самым московская «вторичка» снова стала стоить дороже, чем «первичка», причем значительно.

На сегодня стоимость входа на рынок недвижимости в столицы, если не рассматривать студии, начинается с 10 млн рублей. За такие деньги можно приобрести «однушку» в новом доме в Новой Москве или такую же по площади внутри МКАД, но в домах постарше. Если поискать, то можно найти даже двухкомнатную квартиру по такой цене, впрочем, скорее всего, она будет находиться не в лучшем состоянии и потребует серьезного ремонта.

Другие миллионники

На первичном рынке сильно выросли цены за последние четыре месяца в Волгограде — сразу на 15 тыс. рублей за «квадрат» или +19,5%. Типичное предложение — просторная 35-метровая «однушка» в доме со сроком сдачи в 2024 году, находящемся в обжитом «спальнике». В готовом жилье в Волгограде средняя стоимость «квадрата» тоже выросла на 8% выросла.

На 5-6% жилье подорожало в Самаре, Екатеринбурге, Челябинске и Нижнем Новгороде. В некоторых городах-миллионниках цены даже снизились. Например, квадратный метр в Санкт-Петербурге потерял в стоимости 6 тыс. рублей или 2%, остановившись на цифре в 202 тыс. рублей. Добавим, что прайс и на «первичке» в городе на Неве почти не изменился. Получается, что общероссийские тренды на него не распространяются.

Также средние цены снизились в Ростове-на-Дону и Красноярске, но тоже ненамного — в пределах 3,5%.

Но в новостройках Челябинска квадратный метр прибавил 11%. Теперь он стоит 80,5 тыс. рублей, однако всё равно это — самое дешевое предложение среди всех «миллионников». Например, здесь можно купить студию менее чем за 2 млн. рублей, причем даже в сданном доме.

На 5% увеличился средний прайс в Нижнем Новгороде. В остальных мегаполисах удорожание незначительное — от 1 до 5%. А Самара и Уфа оказались единственными мегаполисами, где ценник на строящееся жилье не изменился совсем.

Прогнозы

Предыдущие несколько месяцев цены на вторичном рынке подрастали медленно на 0,7–0,9%. По итогам последних 30 дней они прибавили 1,9% в городах-миллионниках, и это максимум с марта 2022 года.

После подъема ключевой ставки ЦБ рост номинальных цен на рынке недвижимости ускорился. С рынка ушли предложения с невысокими ценами, и это закономерность для периода ажиотажного спроса. После повышения среднерыночных цен изменилась структура предложения на жилищном рынке, отмечают аналитики.

«В большинстве строящихся домов вклад импортных материалов в себестоимость относительно невелик, но сводить к нулю влияние курса на отрасль будет неверно. Строительными и отделочными материалами Россия себя обеспечивает. Исключение — материалы для элитных ЖК. Но одновременно на стройках преобладает зарубежная техника, а в крупных городах нужно мотивировать конкурентоспособной зарплатой рабочих, бОльшая доля из которых — выходцы из Средней Азии, для которых Россия — не единственное место приложения труда. Динамика курса рубля влияет», — объясняет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

В дальнейшем повышение ставки приведет к росту спреда в условиях кредитования покупателей на первичном и вторичном рынках, продолжает аналитик.

«В новой реальности потенциальный покупатель будет выбирать между 6–8% в льготных ипотечных программах на новостройки и 13–14% в кредитах на жилье в готовых домах. Произойдет смещение спроса на рынок новостроек. Собственникам квартир в недавно сданной „вторичке“ придется корректировать ценник в сторону снижения. Этот же тренд мы можем увидеть в сегменте апартаментов, на который не распространяется действие льготных программ», — заключает Попов.