Дальше — больше: ипотека по льготным ставкам висит на волоске

Мария Соколова

Глава госкорпорации ДОМ.РФ Виталий Мутко на заседании набсовета рассказал вице-премьеру Марату Хуснуллину об успехах ипотеки в 2023 году: за период январь–июль банки выдали почти 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму в 3,7 трлн рублей. Это в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Ипотечный бум в России держится на льготных программах

Сейчас всё держится на льготных госпрограммах. Они обеспечили 40% по количеству ипотечных кредитов и 55% по объёму в денежном выражении. Это вообще по всей ипотеке, а среди новостроек на льготные программы приходится примерно три четверти займов. В некоторых регионах, например, в Свердловской области, по льготным программам оформляется 80% ипотеки.

«Сбер» и вовсе ожидает по итогам августа исторический рекорд: объём выдач должен вырасти на 30% по сравнению с июлем — до 144,5 тыс. кредитов на 503 млрд рублей. Так могло бы продолжаться и дальше, но в середине августа на внеплановом заседании ЦБ решил экстренно поднять ключевую ставку с 8,5% до 12%. Она тащит за собой повышение ставок по всем банковским продуктам, включая ипотечные займы. Причём рост очень существенный — отмечает девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин.

— Двадцать крупнейших банков РФ предлагают заемщикам ипотечный кредит в среднем под 13,95% годовых, что на 1,96 процентных пункта больше, чем до повышения ключевой ставки (11,99%). Ставки субсидированных кредитов остались на прежнем уровне: льготную ипотеку можно получить под 7,44%, а семейную — под 5,41%.

То есть раньше государство оплачивало по обычной льготной ипотеке, доступной для всех, в среднем 4,55% годовых, а теперь придётся компенсировать 6,51%. А это рост бюджетных расходов почти в 1,5 раза.

Сельскую ипотеку уже прикрыли. Что будет с льготной?

Виталий Мутко заявил, что выделенные на программу субсидирования средства уже освоены на 70%. Бюджет-то не резиновый. В Минсельхозе Дмитрия Патрушева это понимают и просто закрыли программу льготной сельской ипотеки, по которой можно было получить кредит до 6 млн рублей под 3% годовых.

Пресс-служба Минфина пока утверждает, что «сейчас не планируется повышение ставок по льготным ипотечным программам». Обнадёживает, но вот это «сейчас» оставляет место для манёвра в будущем. Предпосылки для этого есть: зампред ЦБ Алексей Заботкин предупредил, что 15 сентября регулятор скорее всего вновь повысит ставку, а Владимир Путин дал поручение правительству с 1 ноября 2023 года запустить «Арктическую» ипотеку на условиях, как у «Дальневосточной» — то есть под 2% годовых для местных жителей.

«НИ» провели собственное исследование, опросив экспертов по рынку жилой недвижимости и выяснили: 8 из 10 специалистов ожидают, что ради экономии бюджетных средств Минфин решится на повышение ставок по льготным программам. И произойдёт это в обозримой перспективе.

Гарант ипотеки в России — лично президент

Однозначно позитивный настрой по поводу перспектив льготной ипотеки имеет только Виталий Кутиков из агентства недвижимости LEVEL. Он считает, что Минфин не решится пойти против воли президента.

 — По данным Дом РФ, выданные лимиты по всем льготным программам (госипотека, семейная, IT) исчерпывают себя и закончатся в ближайшие месяцы. Но президент в личном выступлении заверял, что программы будут работать. Уже в сентябре увидим новости об этом. Стоит отметить, что если вторичка может легко пережить такой период, то стройку останавливать нельзя. Стройка — это часть экономики, где завязана банковская система, производство, рабочие места и т. д. Поэтому повышение льготной ипотеки не стоит ожидать. А вот сами цены на квартиры пойдут вверх. Это завидные рыночные условия для застройщиков.

Генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева придерживается нейтральной позиции.

— Сложно прогнозировать действия Минфина относительно повышения ставок по льготной ипотеке. Пока об этом публично ничего не сообщалось. Клиенты продолжают приобретать жилье по льготным сниженным ставкам. А некоторые банки, например, ВТБ, с начала сентября даже снижают границы минимальных ставок по ипотечным программам с применением субсидирования.

ЦБ против президента. Готовимся к худшему — ставки по ипотеке все равно поднимут

Остальные же эксперты готовят людей к худшему. Руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева предупреждает, что даже поручение президента не сможет бесконечно сдерживать ставки по льготным программам.

— Ставки по льготной ипотеке и условия предоставления кредитов продлены до февраля 2024 г. Это решение было озвучено на уровне Президента. Но если ЦБ продолжит ужесточение кредитно-денежной политики, то возможен пересмотр условий льготной ипотеки.

Владимир Щёкин также видит повышение ключевой ставки ключевым фактором, который окажет влияние на условия по льготной ипотеке.

— Минфин пока не будет повышать ставки по льготной ипотеке — увеличение ключевой ставки до 12% не стало критичным с точки зрения финансирования субсидированной ипотеки. По разным подсчетам программа потребует дополнительно около 70 млрд рублей. Напомню, что ставки по льготной ипотеке повысились незначительно при более резком повышении ключевой ставки весной 2022 года — примерно на один процентный пункт. Однако если ЦБ продолжит ужесточать кредитно-денежную политику, со временем Минфин может поднять вопрос о пересмотре ставок по льготной ипотеке.

Идти против Владимира Путина Антон Силуанов, конечно, вряд ли решится. Но эксперты видят один вариант, при котором можно и сохранить лицо, и сэкономить бюджетные средства. Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев предполагает, что правительство пойдёт по пути отказа от всеобщей поддержки в пользу целевых программ.

— Полагаю, что в следующем году стандартная ипотека с господдержкой может быть свернута или, как минимум, ужесточена, но условия по адресным программам, включая семейную ипотеку, напротив, станут еще более привлекательными. Это связано с тем, что государство намерено охладить рынок, чтобы избежать спекулятивный и ажиотажный спрос, но в то же время собирается продолжать помогать нуждающимся россиянам в улучшении жилищных условий.

Аналогичного мнения придерживается и коммерческий директор компании РОСТ Александр Зубец.

— Конечно, прежние ставки по льготной ипотеке Минфину сохранить не удастся, и нас обязательно ждут изменения. Под риском отмены находится условно простая программа «господдержка». Семейную и отраслевые/географические программы будут держать. Изменения ожидаем ближе к весне 2024 года.

Насколько и когда вырастут проценты по ипотеке и цены на жилье?

Рост ставок по льготным программам будет очень болезненным. Ориентировочные значения по новой льготной ипотеке называет директор по экономике и финансам дочернего общества ГК ЕвроХим Артём Таболин.

— С учетом дефицита бюджета и необходимости компенсировать большую сумму процентных платежей банкам я бы ожидал, как минимум, увеличения ставки на льготную ипотеку на 2%.

Если человек берет займ на 6 млн рублей под 8% годовых на 30 лет, то ежемесячный платёж составит 44026 рублей. А если возьмёт ту же самую сумму, но под 10% годовых, то ежемесячный платёж составит 52654 рублей. Незначительные на первый взгляд 2% обходятся в 8628 рублей в месяц и в 3,1 млн рублей за весь срок ипотеки.

Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова считает, что переплатить в следующем году придётся даже по региональным программам.

— Возможно, ставки будут повышены с 2% до 5-5,5% годовых, и это произойдёт, скорее всего, во второй половине 2024 года после президентских выборов.

В конце 2023 года можно будет квартиру, например, в Нарьян-Маре под 2%. При займе в 6 млн рублей на 30 лет ежемесячный платёж составит 22177 рублей. По ставке 5,5% ежемесячный платёж составит 34067 рублей. Переплата составит 11890 рублей в месяц и 4,28 млн рублей за весь срок ипотеки.

Получается, что до конца 2023 года переживать ещё не о чем. Но и затягивать с решением не стоит — в 2024 году по мнению экспертов льготные программы могут сокращаться, а ставки повышаться. И первый кандидат на вылет — базовая ипотека с господдержкой, доступная всем. И не стоит ожидать, что девелоперы снизят цены на недвижимость, чтобы компенсировать увеличение ставок. Это для них не имеет никакого смысла — дополняет Артём Таболин.

— Рост ключевой ставки приведет к росту ставок на ипотеку. Соответственно, увеличится разница между ставками по обычной ипотеке и по льготной. Это приведет к росту спроса на новостройки по сравнению со вторичкой, что неминуемо приведет к росту цен на новостройки. Ожидание повышения ставки по льготной ипотеке или ее отмены также сформирует краткосрочный всплеск спроса на льготное кредитование.

Квартиры будут или дорогими или очень дорогими. Для желающих улучшить свои жилищные условия останется только три варианта: освоить новую профессию IT-специалиста, уехать жить на Дальний Восток или уехать жить на Север. Иных вариантов нет, подорожает даже строительство частных домов — резюмирует креативный директор СК «Дачный Сезон» Тимур Дасаев.

— Сейчас по сравнению с показателями за прошлый год, возведение домов из блока выросло на 30%, а из дерева — на 17%. Если курс зафиксируется на отметке в 95 рублей за доллар, можем ожидать, что к октябрю цены вырастут еще больше, примерно на 20% к текущим показателям.

В крайнем случае придётся переселяться в землянки, как это делали рабочие великих строек эпохи советской индустриализации.