ИРИНА МИШИНА
По оценкам Института жилищного развития, объем строящегося жилья в России на начало июля составил 101,1 млн кв. м. Это стало максимальным значением с начала 2020 года. При этом объем нераспроданного жилья составил 70,9 млн кв. м. Это 70% от общего объема строящегося жилья. На 1 июля было распродано лишь около 30% объемов новостроек. В чем причина?
«Если дома стоят пустые — это не значит, что они не проданы, — рассказывает генеральный директор Агентства недвижимости „Маяк“ Юлии Битузе. — Многие сейчас покупают новостройки с целью вложения денег. Вложения в новостройку — одни из самых лучших. Это сегодня способ сохранения денег. Окончательного покупателя новостройка обретает часто только на 4-5 год. То есть, к примеру, покупают квартиру в новостройке за 10 миллионов, потом перепродают за большую сумму. Нельзя исключить на рынке недвижимости и так называемых „ждунов“ — людей, которые вложили свои деньги в валюту и ждут, когда курс поднимется, чтобы купить, например, на свои 100 миллионов приличную квартиру. Квартиры — это сегодня способ инвестиций, многое привязано к курсу валют».
Нельзя исключить и тот факт, что при покупке новостройки люди сталкиваются с кредитами, платить которые зачастую нечем. Рекордный рост объема проблемных кредитов не может не вызвать беспокойство. Он составил +20,1 млрд рублей», — говорит начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий. Рекордные объёмы розничного кредитования сопровождаются и не менее выдающимися данными по невозвратам ссуд. Людей, которые попали в цепкие руки ростовщиков, довольно много. Таких, по данным Центробанка, около 7,6 млн человек. В совокупности на начало года долгов по кредитам набегало до 300 млрд рублей.
Соответственно, растущие цены на квартиры становятся для большинства не доступны.
«Цены на московские новостройки во многих случаях „перегреты“, завышены, — считает генеральный директор Агентства недвижимости „Маяк“ Юлия Битузе. — Даже на Юго-Востоке Москвы, который традиционно считался не престижным, сейчас под 400 тысяч рублей за метр за самое ординарное жилье, евродвушку. Но несмотря на это покупатели все равно находятся».
Специалисты выделили ТОП-3 городов России с самыми неликвидными новостройками.
На первом месте, по данным bnMAP.pro, сейчас Омск. Там строится и проектируется около 323,8 тыс. кв. м жилья, из них 248,3 тыс. кв. м остается нераспроданным. Согласно оценке экспертов, чтобы распродать эти объемы, потребуется в среднем 4,4 года.
На втором месте по нераспроданным новостройкам находится Краснодар. Здесь строится 4,2 млн кв. м жилья, из них 75% пока не распродано. Для реализации этого объема, по оценкам аналитиков, потребуется около 4,5 года.
На третьей строчке расположилась Самара. В этом городе распродан 71% жилья на рынке новостроек. Чтобы распродать еще 671,2 тыс. кв. м, потребуется около 5,2 года.
«В Омске низкий уровень жизни, там у населения может просто не хватать денег. Насчет Краснодара могу сказать, что там охотно раскупают новостройки люди из северных регионов, где мало солнца и фруктов. Что касается Самары, люди оттуда просто бегут. Там процветает бандитизм, как в 90-е, периодически происходит передел собственности, квартиры там покупать небезопасно», — считает эксперт по недвижимости Юлия Битузе.
Доля не распроданных новостроек в Москве составляет 58%. По оценкам аналитиков, чтобы распродать 8,6 млн кв. м жилья в столице, необходимо будет около 2,9 года. В Петербурге не распродано 60% от общего объема рынка новостроек (5,9 млн кв. м). Для продажи остатков потребуется также примерно 2,9 года.
Новостройка — это в большинстве случаев ипотека. Но кредиты — вещь приемлемая, когда доходы заемщиков растут или хотя бы стабильны. Но ситуация заработки не повышаются или падают. За последние годы число россиян, которые не одобряют денежные займы, выросло в разы. По данным Superjob, больше 60% россиян назвали кредиты «путем в долговую яму». За последние 15 лет доля тех, кто видит в заемных деньгах опасность, выросла почти вдвое.
«Проблема — это падение уровня жизни людей, говорит зампред комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин. — У нас в первом квартале, по данным Минфина, НДФЛ сократился более чем на 20% в сравнении год к году — в основном от падения доходов. Понятно, что какая-то часть людей перешла в самозанятые и в ИП или „ушли в тень“. Должен сказать, что люди „в тень“, в общем-то, от хорошей жизни тоже не уходят. Так что это всё падение доходов».
«При СССР было такое понятие как „индекс счастья“. Люди были уверены в завтрашнем дне и делали большие, важные покупки. Сейчас „индекс счастья“ стал эфемерным понятием при снижающемся уровне жизни. Динамики доходов не видно, поэтому о каких массовых покупках недвижимости может идти речь?», — говорит экономист Дмитрий Потапенко.
Зачем же при такой ситуации с падением доходов строить все больше жилья?
«Весь российский девелопмент — это государственные или окологосударственные структуры, поэтому отрасль будет застраивать домами города в любом случае. И если дом начали строить — его нельзя не закончить, деньги в стройку вложены, — считает экономист Дмитрий Потапенко. — К тому же сейчас есть расчет и на новых покупателей, которые недавно появились на рынке. Новая элита — это „герои СВО“. Люди, получающие приличные деньги за спецоперацию, а также семьи, в которых кто-то погиб, тоже получают весьма приличные деньги, на которые можно купить квартиру».