Иван Петровский
5 июля 2023 года состоялось заседание Арбитражного суда Москвы по делу о банкротстве проекта ЖК «Октябрь». Суд отказал в применении 7 параграфа главы IX Закона о банкротстве (который предусматривает специальный порядок банкротства застройщика и достройку объекта за счет бюджетных средств) и привлек Прокуратуру 3-м лицом.
Строительство Клубного дома «Октябрь» началось в 2015 году. Предлагаемые потенциальным покупателям апартаменты располагались недалеко от станции метро «Октябрьское поле» на улице Народного Ополчения, 33. В ноябре 2018 года Заказчик АО «УЗ „Норд-Инжиниринг“ заключил контракт с генподрядчиком ООО „ПромСпецСтрой“, согласно которому последний обязался построить многофункциональный деловой центр общей площадью более 32 тысяч квадратных метров. Первоначальная стоимость работ составила около 1,260 миллиарда рублей.
Планировалось, что строительство здания будет завершено менее чем за два года — к 30 июля 2020 года. В соответствии с графиком работ и финансирования, работы должны были быть выполнены поэтажно до марта 2020 года включительно.
Однако факт в том, что график стройки остался только на бумаге, а задержки на разных этапах работ составляли от 1,5 до 9,5 месяцев. В итоге и сегодня здание до сих пор не имеет внутренней отделки, включая общественные помещения и наружные сети, что делает его непригодным для эксплуатации. Учитывая конечный срок выполнения работ — 30 июля 2020 года, общая просрочка составила почти 3 года.
Существенное нарушение сроков повлекло сопутствующие проблемы. Сформировалась незапланированная дополнительная кредиторская задолженность и невозможность погашения обязательств, таких как арендная плата, обязательства перед контрагентами, обязательства перед участниками долевого строительства в форме неустойки за просрочку нарушения сроков сдачи.
Финансировать строительство за счёт привлечения новых покупателей также не представлялось возможным — желающих вкладывать значительные средства в проблемную недвижимость не находится. В итоге стройка попросту остановилась, так как у застройщика закончились средства. Вопрос о том, куда ушли деньги, предстоит выяснить правоохранительным органам.
Эксперты говорят, что финансовые проблемы застройщика были обусловлены несколькими факторами. Взять, например, не самую эффективную схему расчетов с подрядчиком. Заказчик АО «УЗ „Норд-Инжиниринг“ оплачивал строительство не деньгами, а помещениями в том же здании. И это могло привести к дефициту средств, требуемых для строительства.
Ну, а главные проблемы свалились, конечно, на две сотни дольщиков, рискнувших своими личными деньгами на этапе возведения дома.
Оказалось, что не все из них платили напрямую застройщику — многие приобретали права у крупных инвесторов, вошедших в проект ранее. Один из подрядчиков — ООО „Промспецстрой“ также выступил в роли инвестора и оплату за свои услуги получал в виде квадратных метров. Всего было передано около 8,7 тыс. квадратных метров помещений, которые подрядчик перепродал дольщикам. Результат аудита показывает, что из-за этой разницы в ценах АО „УЗ „Норд-Инжиниринг“ потеряло в виде упущенной выгоды примерно 700 млн рублей. Таким образом действия застройщика могли привести к тому что, часть денег могла остаться у посредников, и на завершение строительства застройщику денег не хватило.
Банкротство АО „УЗ „Норд-Инжиниринг“ ставит под вопрос надежность и защищенность прав покупателей недвижимости и требует принятия мер со стороны соответствующих органов для предотвращения подобных ситуаций в будущем. Чтобы разобраться в цепочке событий, мы изучили действия всех участников этой истории.
Подробнее остановимся на собственнике ООО «Промспецстрой». Компания на 100% принадлежит предпринимателю Арсену Аганову. Общество с ограниченной ответственностью создано в 2017 году, незадолго до начала строительства «Октября». Также среди проектов «Промспецстроя» — ЖК «Андерсон» в московском п. Десеновское и МФК «Центр водного спорта» на Березовой аллее.
Однако у Арсена Аганова опыт участия в строительном бизнесе гораздо длительнее. Расцвет предпринимательской деятельности Аганова связан с крупным застройщиком «Мосстроймеханизация» (МСМ-5»), крупнейшим генподрядчиком на объектах Минобороны, МЧС и других крупных заказчиков. В 2006–2013 гг. Аганов, согласно ЕГРЮЛ, возглавлял ООО «Независимая строительная компания», входившего в ГК «Горизонт Девелопмент» — именно эта группа компания являлась одним из подрядчиков МСМ-5.
На первый взгляд кажется, что мы видим успешного предпринимателя, который эффективно достигает результата. Но так ли это? Аганов учредил целый ряд организаций в сфере строительства, однако его компании одна за другой прекращали существование после нескольких лет работы.
В 2019 году завершилось банкротство одноименного ООО «Промспецстрой», а жалобы слушались вплоть до 2021 года. Компания накопила 52 млн рублей долга, однако выплатить кредиторам удалось лишь 4 млн. Ответственности за это Аганов не понес по закону — суд отказал в привлечении его к субсидиарной ответственности по долгам предприятия, и арбитражный управляющий даже не обжаловал данный отказ. Не удивительно, что вскоре Аганов открывает новую фирму с прежним названием.
Изучение ЕГРЮЛ показывает, что это не единственный случай в биографии строителя. В разное время аналогичная судьба постигла и другие предприятия Аганова — ООО «Промспецстрой», ООО «Альянс Строй Инвест», ООО «Монолитстрой», ООО «Независимая строительная компания». Бизнесы Аганова ликвидировались по решению ФНС или вследствие банкротства.
Интересно, что АО «УЗ „Норд-Инжиниринг“ не первый застройщик, который обанкротился, работая с „Промспецстроем“. Так, в августе 2022 года несостоятельным признано ЗАО „Десна-Лэнд“, ЖК „Андерсон“ которого входит в список проблемных активов. Примечательно что срок между заключением договора подряда — октябрь 2017 года и первым заявлением о банкротстве — декабрь 2018 года, составил всего чуть менее 15-ти месяцев.
С 2022 г. застройщик АО „УЗ „Норд-Инжиниринг“ прекратил расчеты с кредиторами, что привело к возбуждению дела о банкротстве. Сначала иск подала ООО „Инженерная Компания „ОБИС“, но истец позже отказался от заявленных требований. В дело вступил другой истец ООО „Экополиспет“, и в результате суд признал АО „УЗ „Норд-Инжиниринг“ банкротом по упрощенной процедуре, которая была применена, поскольку должник 03.04.2023 начал процедуру ликвидации.
Двумя кредиторами список не заканчивается: в деле о банкротстве у застройщика есть и иные просроченные долги — за аренду земли, по налоговым платежам… Кроме того, у застройщика есть обязательства, которые ему пришлось бы исполнить в ближайшем будущем — он должен был бы потратить внушительную сумму на достройку дома (по нашим оценкам — от 200 до 450 млн.), в частности обеспечить дорогостоящее подведение внешних сетей. На момент введения процедуры банкротства на счетах застройщика не было достаточных денежных средств.
После введения процедуры банкротства АО „УЗ „Норд-Инжиниринг“, согласно закону, руководство компанией сейчас осуществляет конкурсный управляющий Анна Ившина, член Союза арбитражных управляющих „Созидание“. Полномочия конкурсного управляющего подтверждаются определением суда о его утверждении. Но госпожа Ившина даже не имеет аккредитации от Фонда развития территорий.
Из сложившейся ситуации есть несколько выходов. Сейчас процесс находится в стадии конкурсного производства, где имущество должника будет реализовано для выплат кредиторам по списку, который включает как подрядчиков и поставщиков, так и покупателей недвижимости.
На первом этапе конкурсному управляющему предстоит провести анализ состояния объектов строительства и определить необходимые средства для завершения стройки. Возможным вариантом является поиск инвестора, который сможет внести дополнительные средства для окончательного завершения проекта. Другой вариант — это компенсация средств кредиторам, включая дольщиков, контрагентов и арендодателей. Реестр кредиторов был закрыт 29 июня 2023 года, согласно решению арбитражного суда.
В пресс-службе Москомстройинвеста пояснили, что с даты введения процедуры банкротства вопросы о реализации прав собственности и иные способы защиты прав граждан — участников строительства могут быть осуществлены только в рамках процедуры банкротства.
«Отдельно хотим отметить, что апартаменты не являются жилыми помещениями. В этом случае в отношении предприятия, признанного банкротом, не могут быть применены правила параграфа 7 гл. 9 127-ФЗ „О банкротстве“. Права граждан подлежат восстановлению исключительно путем включения денежных требований в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве АО „„Управление заказчика „Норд-Инжиниринг“.
Вопрос завершения строительства объекта рассматривается на совещаниях по вопросу контроля за ходом реализации инвестиционных проектов в городе Москве с участием городских структур Правительства Москвы и конкурсного управляющего АО „Управление заказчика „Норд-Инжиниринг“, — прокомментировал представитель ведомства, добавив, что граждане имеют право самостоятельно обращаться в правоохранительные органы для защиты нарушенных прав, а также обращаться к конкурсному управляющему по вопросу включения в реестр требований кредиторов.
Как рассказала Новым Известиям одна из покупательниц жилья Александра Трухина, помещение она приобретала напрямую у Михаила Животова (бенефициара АО „Управление заказчика „Норд-Инжиниринг“ и других застройщиков, перечисленных выше):
Объект изначально казался рискованным, но дом активно строился в 2020–2021 году, ситуация выглядела оптимистичной. Поэтому взяла ипотеку в банке, выплачивала ее, все было нормально. А в апреле 2023 года зашла на форум дольщиков и только там узнала о банкротстве. Сейчас совместно с другими дольщиками действуем, пытаемся что-то сделать. Со стороны застройщика с нами никто не выходит на контакт».
На взгляд Александры, из-за пробелов в законе покупатели апартаментов не защищены от недобросовестных застройщиков.
«Необходимо, чтобы покупатели апартаментов имели право претендовать на право владения помещениями, так же, как с квартирами. Это бы решило все проблемы, чтобы твою собственность никто не мог отобрать. Сейчас, даже если выплачивают компенсацию по первому договору долевого участия, это небольшая сумма от потраченной», — считает Александра Трухина, отметив, что со стороны Москомстройинвеста, как профильного ведомства по работе с застройщиками, пока с покупателями никто не связывался.
Отметим, что обсуждения о законодательном прояснении статуса апартаментов, в том числе используемых для проживания, ведутся на всех уровнях уже не первый год. Так, еще в 2021 году соответствующее поручение дал президент Владимир Путин, однако пока, к сожалению, ситуация с места не сдвинулась и приходится руководствоваться действующим законодательством.
По мнению управляющего партнёра юридической компании ProLex Константина Лушникова, благоприятное развитие ситуации для покупателей зависит от инвестиционной привлекательности объекта: степени его строительной готовности, количества свободных площадей и экономической конъюнктуры на рынке недвижимости в целом.
«В случае высокой ликвидности объекта, конкурсный управляющий довольно просто сможет найти заинтересованных крупных игроков девелоперского рынка. Если это случится, денежные требования кредиторов могут быть удовлетворены в полном объеме», — отметил эксперт.
Что касается сроков процесса, Константин Лушников пояснил, что «в данной ситуации необходимо принимать во внимание большое количество кредиторов, устанавливающих свои требования в реестре, а также увеличенные сроки как по предпродажной подготовке строительного объекта (проведение технического аудита, оценки), так и экспозиции на торгах ввиду неординарности продаваемого объекта. Процесс банкротства такого должника может занять год и более».
Пути выхода из кризисной ситуации ищутся всеми сторонами, а мы продолжим следить за этой историей.