Застройщики апартаментов с 2010 года были освобождены от уплаты НДС, а это 20% от стоимости недвижимости. Такая мера придала мощный импульс к популяризации этого формата застроек. Но, как обычно бывает в России, что-то пошло не так.
Апартаменты должны были стать более дешёвой альтернативой для квартир. Они не относятся к жилой недвижимости, а значит на апартаменты не распространяются ипотечные госпрограммы, застройщик не обязан тратиться на создание сопутствующей инфраструктуры — детских садов, школ, поликлиник, на них не распространяются нормы СанПиН, в них невозможно прописаться, жильцы сталкиваются с некачественной работой УК, не имеющей строгих обязательств. Некоторые апартаменты ещё не имеют выделенного кадастрового номера — люди покупают лишь небольшую долю в общем имуществе. К тому же нередко земля под такими строениями находится в аренде у коммерческого предприятия на 49 лет. Что будет, если договор аренды закончится или по какой-то причине будет расторгнут, жильцам лучше не задумываться.
Экономия на строительстве апартаментов, включая нулевой НДС, очень существенная. Но что мы видим в итоге? В Москве апартаменты стали дороже квартир. По оценке сервиса «Домклик», 1 кв. м в столичных апартаментах в последние несколько лет стабильно на 15-20% дороже квадрата в новостройках с настоящими квартирами. В апреле 2022 года, когда рынок недвижимости переживал потрясения, разница в цене доходила до 60%! И только в ноябре 2022 года квартиры оказались на 3% дороже апартаментов.
Но такая, казалось бы, нормальная ситуация продлилась недолго. В апреле 2023 года, по данным «ЦИАН», средняя цена квадратного метра в апартаментах, приобретаемых по ДДУ, составила 319,2 тыс. рублей, а метр в новостройке, по данным «Сбериндекса» — 260,7 тыс. рублей. Разница вновь достигает 22,4%! Апартаменты опять подорожали, а квартиры подешевели.
Апартаменты, не обременённые обязательствами, привлекают людей свободной планировкой (туалет можно хоть на балконе устроить, а не только у канализационного стояка, есть возможность сделать несколько уровней, если потолки высокие), популярными локациями, которые раньше занимали промзоны, а лофты в бывших промышленных помещениях — это стильно и модно. Плюс некоторые застройщики привлекают недоступной для жилых домов инфраструктурой. Речь не о школах и поликлиниках в шаговой доступности, а об офисах и кафе в том же здании, иногда даже бассейны бывают.
Закон о возврате НДС должен пройти парламент без задержек: поправки должны быть представлены уже к 4 июля. На столичный рынок недвижимости эти изменения влияния практически не окажут: по оценке ЦИАН в Москве на апартаменты приходится 8% нового жилья. К тому же, по информации от заместителя председателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светланы Разворотневой, московские власти сами тормозят строительство апартаментов.
— Насколько мне известно, в Москве уже перестали выдавать разрешение на строительство апарт-комплексов. Хотя в других регионах они активно продолжают возводиться.
В Санкт-Петребурге в III кв. 2022 года, например, предложение по апартаментам увеличилось на 12%. При этом растёт доля апартаментов, которые предназначены не для оказания гостиничных услуг, а для личного проживания. Означает ли ввод НДС то, что это был последний рывок для рынка апартаментов и очень скоро, либо они станут неконкурентоспособными по цене, либо девелоперы будут вынуждены снизить свои аппетиты и оплачивать НДС из собственной прибыли?
Вряд ли. Спасибо стоит сказать Эльвире Набиуллиной: ЦБ сейчас активно борется с ипотечными программами, о которых девелоперы договариваются с банками. Ипотека с минимальным начальным платежом или минимальными ставками крайне нежелательна с точки зрения регулятора — банки теперь обязаны создавать резервы с повышенными коэффициентами под такие кредиты. ЦБ заодно выступает за постепенное сворачивание льготных ипотечных госпрограмм. То есть ипотека на традиционные квартиры становится менее доступной, и это ставит настоящие квартиры и псевдоквартиры-апартаменты в близкие условия, подогревая спрос на последние.
Вывод для простых россиян звучит неутешительно: жильё будет дорогим, но совсем необязательно комфортным.