Конец ипотеки: рынок недвижимости ждет неподъемное для заемщиков подорожание

ИРИНА МИШИНА

На рынке жилья явно творится что-то неладное.

Полумёртвый рынок ссуд на покупку недвижимости может вскоре окончательно прекратить своё существование: регулятор ужесточил требования. Это коснется как банков, так и потенциальных ипотечников. Ипотека подорожает еще больше, хотя больше, казалось бы, некуда…

Доступного жилья станет меньше, а рисков у банков — больше

«Банки будут обязаны применять надбавки к коэффициентам риска в отношении ипотечных кредитов на новостройки, в том числе в течение года после их ввода в эксплуатацию. Банки смогут выбрать — считать год с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию или с даты оформления залога готового жилья по такому кредиту. Предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — 20%, с 1 января 2024 года — 30%», — говорится в сообщении Центробанка

К чему приведет повышение первоначального взноса?

«Подорожает прежде всего сегмент недорогих квартир. Загородного жилья это не коснется: на „загородку“ люди, как правило, копят деньги. А ипотека нужна в срочных случаях. Например, дети разъезжаются с родителями, молодая семья срочно ищет отдельную квартиру. В этих случаях взять ипотеку будет сложнее», — поясняет риелтор Наталья Головина.

Все это особенно странно на фоне того, что рынок недвижимости фактически замер в последнее время.

«У меня есть таблица, составленная для ЦИАН, там утверждается, что количество застройщиков в Москве и в Питере упало за 5 лет на 30 процентов. Количество застройщиков и строек сократилось на треть. Покупки новостроек по данным Росреестра на уровне 2017 года», — заявила «НИ» генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

Что касается последствий повышения первоначального взноса, эксперты дают разные оценки.

«Повышение первоначального взноса приведет к снижению доступности жилья для населения. В первую очередь это коснется наименее обеспеченных слоёв населения: низкий первоначальный взнос на фоне роста цен на недвижимость позволял заёмщику стать собственником квартиры уже сейчас, без длительного ожидания. Теперь заёмщики из данной категории будут вынуждены использовать для оплаты первоначального взноса более дорогие потребительские кредиты и микрозаймы», — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.

«Поднятие первоначального взноса просто отбрасывает нас в начало 2000-х, это уже было, и является заградительной мерой для обращения в банк людей без денег. Логика такая: не сумел заработать/накопить 30 процентов- не сможешь и выплачивать остальные 70 процентов. Почему повысился первоначальный взнос? На мой взгляд, это результат утраты доверия к рублю, ко вкладам. Причины такие: во-первых, инфляция, обесценивающая национальную валюту. Во-вторых, заложенные в новую систему соотношения первоначального взноса и кредитной части риски потери работы и работоспособности из-за спецоперации на Украине», — заявила «НИ» генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

В любом случае рынок недвижимости станет еще более дорогостоящим и не доступным.

На рынке надвижимости может произойти подорожание и по другой причине.

Рынок риелторов: чем прозрачнее, тем дороже

В России предложили лицензировать риелторские услуги и создать единый специальный реестр риелторских агентств. Соответствующий законопроект готовится к внесению на рассмотрение в Госдуму. Если законопроект будет одобрен, то риелторские агентства будут нести ответственность за оказание некачественных услуг. Кроме того, по мнению авторов законопроекта, это позволит сделать рынок более прозрачным.

Законотворцы мотивируют это тем, что в последнее время слишком много жалоб на злоупотребления со стороны риелторов, на их попытки ввести в заблуждение и взять с людей деньги за воздух. Кроме того, по мнению авторов законопроекта, это позволит сделать рынок более прозрачным. «Сейчас агентом может стать кто угодно, и неважно, что у тебя за плечами три класса образования или пять судимостей. На фоне совершенствования законодательства в сфере недвижимости и повышения требований к специалистам в различных областях эта ситуация выглядит тем более дико, — заявил заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.

Среди риелторов по этому поводу начался спор: одни меру одобряют, другие видят в ней «подводные камни».

«Двумя руками „за“. Лицензирование — отличное мероприятие, чтобы отсеять полуграмотный ворующий у клиентов и государства сброд, хлынувший в последнее время в профессию, и вернуть профессии риэлтор утраченное доверие», — считает Юлия Битузе.

Однако, на форуме риелторов высказывают и другие мнения.

«Представляете, как могут подняться ставки вознаграждения! — пишет риелтор Сергей Румянцев. — Думаю, в полтора-два раза. А может, и больше. Вот я, например, если лицензируюсь, то могу завести себе кабинет, секретаря который (ая) будет кричать в открытую дверь „следующий по очереди“. А если говорить серьёзно, то после введения лицензирования может поменяться форма работы. К риэлторам будут приходить как к нотариусам. Разве, плохо?»

Некоторые риелторы возражают в том смысле, что лицензирование приведет не только к росту вознаграждения риелторов, но и к оттоку заказчиков. На что риелтор Сергей Румянцев возражает: «Кто-то уйдёт, да. А кого-то наоборот привлекут имя, статус и доверие. Посмотрите, народ более охотно доверяет сетевым магазинам, чем лавочкам в торце соседнего дома. Считаю, что лицензирование должно быть добровольным. Хочешь, лицензируйся, а хочешь, нет».

Риелтор Олег Назаров резюмирует: «Не забывайте, что вы в России. И как только вы повысите ставки вознаграждения в два раза — народ тут же уйдет к не лицензированным риелторам. А компании заведут себя по ОДНОМУ лицензированному агенту, который будет подписывать договора. А выполнять эти договора, как и раньше, будут нелицензированные самозанятые агенты».

В целом, рынок недвижимости, судя по всему, ожидает подорожание по всем фронтам.