Posted 13 мая 2023,, 08:43

Published 13 мая 2023,, 08:43

Modified 16 мая 2023,, 17:43

Updated 16 мая 2023,, 17:43

"Нехорошие квартиры": почему люди отказываются от новостроек в пользу "вторички"?

"Нехорошие квартиры": почему люди отказываются от новостроек в пользу "вторички"?

13 мая 2023, 08:43
Ирина Мишина
Фото: фото: 73online.ru
Объем жилищного строительства за 2022 год побил рекорды: 102,7 млн кв.м жилья, максимальный показатель за все годы. Одновременно на рынке жилья появился новый тренд: небывалый спрос на вторичное жилье, в том числе на пятиэтажки, «брежневки» и «сталинки». Чем объяснить бум на вторичку в старых домах?
Сюжет
Деньги

ИРИНА МИШИНА

Видеосюжет о молодой семье, которая обрела счастье, сменив квартиру в новостройке на жилье в кирпичной пятиэтажной «сталинке» в Перово, набрал миллионы просмотров. История выглядит эпично.

По дешевке, но за кирпичными стенами

Вылетев из родительского гнезда в Кожухово, молодые люди купили небольшую «двушку» в 34 кв. м за МКАДом в ЖК известного застройщика. Там они с лихвой хлебнули все «прелести» жизни в «человейнике»: паранормальную слышимость (ни разу не видев соседей, Татьяна с мужем знали их имена и истории жизни), дорогу на работу длиной в 2 с половиной часа, из них полтора часа до метро, отсутствие инфраструктуры, «каменный мешок» в окрестностях в дополнение к мусоросжигательному заводу и свалке с ароматами помойки, очередь в детсад для ребенка длиной в 5 лет... Решив вырваться из ада «человейника» буквально через пару лет, молодая семья из всех предложенных вариантов остановилась на квартире в 5-и этажной кирпичной «сталинке» с толстыми стенами, готовым ремонтом, зеленым двором, развитой инфраструктурой и метро в шаговой доступности. Выбор в пользу дома постройки 1958 года сделали совсем молодые люди…

«Отличный кирпичный пятиэтажный дом (стены 60 см), индивидуальный проект, потолки от 3 метров, мощная развитая инфраструктура, транспортная доступность. Дома соответствуют ещё советским СНИПам и СанПинам по инсоляции, по техническим требованиям, по пожарке и т.д. Старый кирпичный дом - это не новая многоэтажка из пеноблоков, сделанная по новым правилам, а может и с отступлениями от них (по закону разрешено), только жить в новом доме невозможно. А для детей там что? Сейчас рядом бассейн, несколько школ, разнообразие кружков, секций, стадионы. А в ЖК что? А НИЧЕГО!», - считает житель пятиэтажки из Люблино Виталий Потапов.

Елена, житель дома 16 по Краснодарской улице:

«В новом доме есть моменты, которые можно исправить – недостаточно качественный ремонт, черная плесень, неработающий лифт. Но есть вещи, которые исправить невозможно. Рядом находится женская тюрьма, станция «Люблино-сортировочная», то есть жить придется под стук колес, плюс крупная электроподстанция под окнами и социальный центр помощи лицам без определенного места жительства. Но и это не самое страшное: на расстоянии 3-4 км находятся поля аэрации и завод по сжиганию отходов. К тому же этот ЖК построен на территории литейно-механического завода, который использовался потом как свалка отходов».

Понятно, что, переехав в такой дом-новостройку, его несчастливые обитатели скорее всего через некоторое время начнут процесс обмена. Это подтверждают и риелторы.

«Действительно, в тренде «сталинки» и кирпичные добротные дома, в том числе пятиэтажки. Объяснить все это можно просто: убрали льготную ставку по ипотеке на новостройки. И далее пошло сравнение по ценам. Так, в новостройке эталонный 1 квадратный метро стоит около 400 тысяч рублей,  а в старых домах и даже в 9-и этажках – 220 тысяч. Да, в старых домах , может быть, не такие красивые окна и входная группа, но есть ремонт, развитая инфраструктура. Вы удивитесь, но квартиры в таких домах старой постройки очень активно покупает молодежь. Причем, спрос на самые разные квартиры. Например, в новостройке престижную квартиру большого размера можно купить за 90 миллионов рублей, а в «сталинке» такую же престижную квартиру большого метража можно приобрести примерно за 50 миллионов. Но молодежь едет в основном в малометражные квартиры в кирпичных домах – по 50-60 кв. м. Интерес к квартирам в новостройках с падением платежеспособности населения резко упал», - рассказала «НИ» генеральный директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.

Риелторы, с которыми удалось побеседовать «НИ», в числе главных достоинств старых кирпичных домов в первую очередь называют доступную цену для широкого круга покупателей. По статистике, сегодня однокомнатные и двухкомнатные квартиры в таких домах покупают молодые пары или семьи без детей, трехкомнатные квартиры подходят для семей с детьми. Трешка в кирпичной пятиэтажке получается дешевле двухкомнатной квартиры в новостройке. А ведь новостройка это обычно стройвариант, голые стены, в которые еще предстоит вкладывать деньги. А в старой кирпичной пятиэтажке или в «сталинке» сразу можно жить, сделав лишь косметический ремонт, если его еще не сделали перед продажей квартиры. Для семей с подросшими детьми или пожилыми родителями это сегодня единственный вариант быстро решить жилищную проблему.

«Новостройки – это рынок скорее инвестиционный. Для потребителя крайне важна цена, ставка по ипотеке, то есть финансовые факторы. Когда ставка по ипотеке на новостройки была ниже, этот фактор перевешивал все остальные. Когда ставка выровнялась, на первый план вышли все остальные факторы, которые были до этого на втором плане. Сейчас произошло очищение ажиотажа вокруг новостроек», - поясняет доцент Высшей школы урбанистики  НИУ ВШЭ Надежда Шилова.

"Нехорошая квартира" с риском для жизни

Помимо денежного фактора, есть еще и другие, не менее важные для многих причины. Старые кирпичные дома, как правило, расположены вдали от городского шума в тихих зеленых районах. Там за многие годы сформировалась комфортная, самобытная инфраструктура: очень много зелени, уютные дворы, в достатке садики, школы и поликлиники. Рядом с домом есть свои гаражи и сарайчики. И самое главное – нет паранормально высокой плотности населения, ведь в новых районах на 1 кв. км приходится 9 с лишним тысяч человек. Известно, что в обстановке перенаселения люди ведут себя неадекватно, а порой и агрессивно. Чего только стоят битвы за место парковки у дома или под балконом. Проще говоря, для потребительского, а не инвестиционного спроса оказались более подходящими такие старые дома – «брежневки» и «сталинки».

По мнению эксперта, есть и дополнительные психологические факторы, которые склоняют людей в пользу малоэтажных старых домов.

«А что, если лифт сломался? Что, если пожар? Люди, пережившие подобные катаклизмы в новостройках, часто меняют место жительства. Есть и другие психологические моменты. К примеру, такой: «сталинка строилась по ГОСТам, это дом на века». Есть и фактор соразмерности, на который обращают внимание архитекторы: среда, которая окружает человека, должна быть ему соразмерна, именно поэтому многие подсознательно не выбирают многоэтажки. К тому же есть юридический фактор: договориться с собственником жилья без подвоха реальнее, чем с крупной компанией», - поясняет доцент Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Надежда Шилова.

Архитектор, председатель организации «Право на землю» Вячеслав Ванеев все чаще сталкивается в последнее время на примере своего района с оттоком жителей из многоэтажек в старые дома:

«Бум на вторичном рынке жилья связан не в последнюю очередь с ужасными условиями в домах, построенных по реновации. В них не учтены меры противопожарной безопасности, нормы инсоляции, в результате во многих домах почти нет солнца, в результате – дефицит витамина "Д" и угроза рахита у детей. А ведь по советским ГОСТам, инсоляция должна быть не менее 6 часов в день! К тому же это полное отсутствие или перегрузка социальной инфраструктуры (школы, поликлиники, скорая медпомощь, пожарные), отсутствие транспортной доступности,  ущербная дорожная сеть,  отсутствие парковок, отсутствие зелени и парков».   

Но все это, так сказать, теория. На самом деле соцсети периодически  взрывают посты об опыте жизни в «человейниках. Один из них, недавний, автор @Мария Тереза назвала просто: «ПОЧЕМУ Я НЕНАВИЖУ ЧЕЛОВЕЙНИКИ». 

«Расскажу на примере Мурино (Девяткино в Петербурге). Дома здесь - картонные коробки. Видно, что строили лишь бы сдать и заселить побыстрей, срубив бабла. Слышимость адская. Если на 5 кто-то чихает, то слышно на 20. При этом под чиханием я имею в виду все звуки человеческого тела, зачастую не самые приятные. Даже новые дома уже разваливаются. В подъездах сломаны перила, иногда выбиты стекла (причем тупо от ветра, так как по всему дому сквозняки). Я уже не говорю о том, что там собирается вся местная элита, дабы употребить спиртные напитки и продегустировать шприц. Поэтому если ты решил спуститься по лестнице, то можно только гадать, что встретит тебя на одном из этажей: лужа крови, толпа пьяных подростков или наркоман. Вы спросите, что может сподвигнуть человека выбрать эту лестницу в ад вместо лифта? А дело в том, что лифты в этих домах - нечто. Их три, но кнопка на все одна. Даже на грузовой.  Стоять в очереди несколько минут на лифт внизу это норма. Квартир в подъезде штук 300, так что жильцов 500-1000. На 3 лифта. Если ты заболел и вызвал скорую, то пиши пропало. Я видела, как скорая на носилках вынесла человека без сознания, но так как на грузовой лифт НЕТ отдельной кнопки, то им нужно было ждать, пока приедет подходящий. А счет может идти на секунды! Гулять здесь негде, деревьев практически нет…».

Сколько продлится реновация?

Возникает вопрос, долго ли еще продлится программа реновации. И нужна ли она в таких масштабах, если, пожив в подобных домах, люди массово меняют место жительства? Одно время ходили слухи, что мэрия программу свернет: она станет убыточной из-за роста цен на стройматериалы и снижения цен на землю под пятиэтажками. Какие проблемы у программы сегодня?

«Программа реновации обеспечена финансированием в полном объеме. В части строительных и отделочных материалов в реновации на 95% мы от импорта не зависим, используем материалы отечественные», - прокомментировали «НИ» в ЦИАН.

«Реновация идет. Сейчас, по официальным данным, она выполнена на 30%. Что с остальными 70% - загадка в условиях кризиса», - пояснсяет «НИ» директор агентства недвижимости «Маяк» Юлия Битузе.
«В 2017 году власти заявили, что на реновацию только в Москве готовы выделить 3 триллиона рублей. В 2021 году отчитались, что потрачено 6 триллионов, то есть превышение вдвое. Дороговато, прямо скажем. Из-за реновации Москва имеет дефицитный бюджет. Сколько можно тратить на реновацию, учитывая санкции, кризис и траты на спецоперацию?»- задается вопросом доцент Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Надежда Шилова.

Тем временем, в мире акцент смещается в сторону малоэтажного строительства. Везде более высоко оцениваются низкие здания, а еще выше - частные дома. Что вполне логично, так как покупая частный дом, вы получаете участок земли, а участок земли от квартиры будет разделен на всех жильцов здания. Чем выше здание, тем ниже цена земли за одно жилье. Именно поэтому большую ценность имеют старые дома – невысокие «сталинки» например.

Кстати, в начале 1990-х была разработана комплексная схема размещения зон малоэтажного строительства. Более 2,7 тыс. га планировалось отдать под малоэтажку почти во всех районах Петербурга. Но потом город решил развиваться вверх. Сегодня невысокие дома строят там, где высотки запрещены высотным регламентом, либо в престижных местах. Там выгоднее продать дорого метры в малоэтажных комплексах, нежели влепить дешёвую высотку. И тем самым испортить место и все элитно-девелоперские перспективы. 

«Я не ученый, изучающий статистику, но я сам это прошел, и я вижу, как сильно вырастает качество жизни, когда люди переселяются в свой дом с участком. Дети могут выйти на улицу одни, погонять на велике, не опасаясь шальных чужаков. Много детских площадок, активностей. И все это в шаговой доступности. Это очень комфортное качество жизни. Это больше подходит для человека, - заявил "НИ" миллиардер, совладелец корпорации «Технониколь» Игорь Рыбаков. - И немного статистики: почти 70% семей в стране хотели бы переехать в одноэтажный частный дом, говорится в исследовании «Дом.РФ» и ВЦИОМ". 

Не стоит забывать и о том, что формы реновации могут быть разными.

"К примеру, в Израиле начали это процесс без гигантских вливаний государства. Там до 1981 года строили не сейсмоустойчивые дома. Сейчас их переделывают, одновременно достраивая несколько верхних этажей с их дальнейшей продажей. При этом жители сами выбирают проект, а мэрия его только утверждает", - рассказывает доцент Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Надежда Шилова.

Разумеется, вкусы у всех разные, кому-то ни за что не захочется жить в старом доме, а по душе новая жизнь в новостройке. Но стоит признать объективный факт: на данный момент покупка квартиры в домах постройки 50 – 60 - 70 годов прошлого века - наиболее простой и доступный способ решения жилищного вопроса.

"