«За» строить Петербург: обзор развития отрасли в СПб

Эпоха зарождения

За тридцатилетний период с момента распада СССР экономика Санкт-Петербурга прошла ускоренный курс по адаптации к актуальной модели рыночных отношений. Однако неизменной осталась высокая роль строительного сектора в структуре городской экономики.

В советские годы активная застройка велась по всей стране, но в начале 1990-х ситуация кардинально изменилась. Неожиданно выяснилось, что строить не на что — девелоперам приходилось выживать на собственные средства. Платежеспособный спрос на жилье в условиях политической и экономической неопределенности был минимальным, ипотеки еще не существовало. Как результат — много объектов в Санкт-Петербурге было заморожено.

Только ближе к середине десятилетия на фоне временной экономической стабилизации девелоперы получили возможность снова наладить производственные процессы. В этот период на рынок вышло много новых игроков. Однако лишь единицы из них смогли вырасти в крупных застройщиков города и области.

К их числу относится созданный в 1992-м Евгением Резвовым «Строительный трест». Как и многие первопроходцы отрасли в постсоветский период, застройщик начинал с завершения возведения заброшенных объектов. В дальнейшем компания, во главе которой уже более 30 лет стоит Резвов, приняла участие в формировании механизмов долевого участия в строительстве домов. Сегодня предприятие успешно конкурирует на жилищном рынке Ленобласти, занимая лидирующие позиции в сегменте кирпичного домостроения.

В 1994-м была основана крупнейшая на данный момент девелоперская компания Санкт-Петербурга. Российский бизнесмен Максим Шубарев учредил «Петербургскую недвижимость». Первым проектом предприятия тоже стала достройка замороженного в начале 1990-х жилого здания. Шубарев на посту гендиректора руководил стратегическим развитием компании и осуществлял контроль над операционной деятельностью. Также он и его компания активно участвовали в разработке подходов к созданию рабочей модели рынка долевого строительства. С 2006 года после ребрендинга организация работает под брендом Setl Group. В настоящее время корпорация занимает первую строчку в рейтинге ввода нового жилья в Санкт-Петербурге.

Еще одним заметным на сегодняшний день участником строительного сектора Санкт-Петербурга родом из 1990-х является RBI. В 1996-м компания сдала свой первый жилой дом, еще через год завершила возведение элитного ЖК. С 2002-го компания развивает два продуктовых бренда. Один из них работает на массовом рынке, второй реализует проекты класса «премиум».

Развитие по спирали

После дефолта 1998 года жилищное строительство опять резко сократилось — квадратный метр существенно подорожал из-за девальвации рубля. Стоимость стройматериалов выросла в среднем в четыре раза. При этом реальные доходы населения упали.

Ситуация имела отсроченный эффект. В 2000-м в России был зафиксирован минимальный объем ввода нового жилья за весь постсоветский период. Всего российские застройщики сдали около 30,3 млн квадратных метров жилплощади. Положение на рынке Санкт-Петербурга не было радужным, хотя и выглядело лучше, чем в целом по стране. В городе было построено 1 млн 80 тыс. кв. м жилья.

Во второй половине 2000 года темпы жилищного строительства снова резко возросли. Всего за шесть месяцев петербургские застройщики сделали значительный рывок вперед, введя в эксплуатацию более 700 тыс. квадратов.

С этого момента начался семилетний период, который сегодня называют «золотым веком» строительной отрасли в РФ. Экономический подъем привел к росту заработных плат и, как следствие, к повышению покупательской способности жителей. Плюс ко всему широкое распространение среди населения получило ипотечное кредитование.

Спрос на новостройки при этом все еще значительно превышал предложение. Сформировалась ситуация, которую маркетологи называют «рынок продавца». Профессионалы индустрии вспоминают, что в это время можно было построить все что угодно и продать с высокой маржинальностью.

Несмотря на периодически возникавшие опасения спада платежеспособного спроса, затоваривания рынка или, наоборот, его перегрева, с 2000 по 2007 год происходили постепенное повышение цен на квартиры (иногда прерывавшееся периодами стабилизации), рост объемов ввода нового жилья и увеличение числа сделок.

Именно в этот период сформировался основной пул компаний, которые сегодня определяют будущее рынка строительства и недвижимости в Петербурге.

Новые реалии

В последние годы все сильнее прослеживается тренд на укрупнение рынка при сокращении объемов строительства у более мелких игроков. На фоне нестабильности в экономике эксперты прогнозируют общее снижение объемов ввода уже в текущем периоде.

В 2022 году застройщики Северной столицы смогли сдать в эксплуатацию рекордные 3,7 млн квадратов площади. Основная доля пришлась на именитых девелоперов. Несмотря на высокую конкуренцию, именно они вносят наиболее заметный вклад в повышение доступности современного жилья в городе.

В частности, на долю Setl Group в прошлом году пришлось свыше 864 тыс. сданных в эксплуатацию новостроек. Предприятие опережает ближайших конкурентов с большим отрывом. На его долю приходится более четверти всего объема жилищной застройки. Рост объемов ввода нового жилья — результат многолетнего планомерного развития земельного банка и портфеля проектов предприятия. С 2006 года председатель совета директоров стройхолдинга с 70% долей владения Максим Шубарев переориентировал стратегию развития компании на приобретение крупных территорий под квартальную застройку, а также наращивание земельного банка за счет редевелопмента промышленных зон города. Под руководством бизнесмена выручка компании за первое полугодие 2023 года составила почти 218 млрд рублей.

На втором месте после Setl Group по объему сданных жилых объектов в СПб находится Группа «Эталон» с результатом ввода порядка 348 тыс. кв. м. За год девелопер поднялся на 14 строчек в рейтинге. Компания увеличила свое присутствие на рынке Петербурга с 1,77% до 10,97%. По словам вице-президента Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург Сергея Титаренко, рост объемов ввода жилья в минувшем году обусловлен сдачей в срок всех запланированных ко вводу объектов в городе, а также приобретением российского бизнеса концерна «ЮИТ».

«Земельный банк „ЮИТ Россия“ включал 19 проектов в стадии проектирования и строительства в пяти регионах России. Пополнив портфель, мы незамедлительно приступили к работам и уже сдали несколько приобретенных петербургских проектов, выполнив обязательства перед дольщиками „ЮИТ Россия“, — подчеркнул Сергей Титаренко. Напомним, что „Эталон“ купил российский бизнес финского концерна YIT за 4,597 млрд руб., у которого в стадии строительства в России находилось 272,5 тыс. кв. м жилья, из которых 84,6 тыс. кв. м — на территории Петербурга.

Еще одним сильным участником отрасли является ГК «Главстрой». За год компания сдала более 168 тыс. кв. м. жилья, что позволило ей подняться на пять позиций в рейтинге по сравнению с прошлым годом. «По итогам 2022-го „Главстрой Санкт-Петербург“ ввел в эксплуатацию 13 жилых домов в жилом комплексе „Северная долина“ в Выборгском районе города», — сообщили в компании.

В текущем году девелоперы не прогнозируют существенный спад объемов строительства, но допускают, что участники рынка будут придерживать вывод новых объектов в продажу.

По данным консалтинговых бюро, после рекордных показателей 2022-го в ближайшие годы рынок ждет некоторое сокращение девелоперской активности в сегменте новостроек. Так, в 2023–2024 годах объем ввода нового жилья в эксплуатацию может скорректироваться на 10–15%.

«В ближайшие годы рынок Петербурга с высокой вероятностью увидит снижение объемов ввода жилья. Девелоперы сокращают как количество новых проектов, так и их площадь, — комментирует Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers.— В ситуации неопределенного спроса и снижения доходов населения вектор интереса застройщиков смещается в сторону крупных проектов в ближайшей Ленобласти: там стоимость земельных участков значительно ниже, чем в городе, а большие объемы стройки дают девелоперам возможность на много лет загрузить свои производственные мощности».