Доступность только снится: льготная ипотека не привела к массовой покупке жилья

Виктория Павлова 

В декабре прошлого года количество предложений во вторичке выросло на 7%. При этом цены тоже растут – в 2022 году за квадратный метр в среднем просили на 16,4% больше, чем годом ранее. Тенденция продолжилась: в феврале текущего года квадратный метр в обжитых квартирах, по данным «Циан.Аналитики», вырос в цене на 0,9%. Предложений на вторичном рынке в феврале 2023 года оказалось на 24% больше, чем в феврале 2022-го.

Для девелоперов это плохие новости. Продавать квартиры в новостройках становится сложнее. К концу 2022 года доля нераспроданных квартир составила 66% от общего объёма жилья в стадии строительства. Жилье общей площадью 66 млн кв. м простаивает в длительном ожидании покупателей. На рынке больше миллиона непроданных квартир. Означает ли это, что простым гражданам вскоре улыбнется удача и жилье в новостройках станет доступнее?

Если опираться на данные «СберИндекса», который фиксирует фактически завершённые сделки, квартиры в России дорожали с мая 2016 года. Ценники переписывали всё активнее и активнее. Первая волна ускоренного подорожания пришла весной 2018 года, вторая – в сентябре 2020 года. Как раз после того, как начала набирать обороты программа льготной ипотеки. И так продолжалось до сентября 2022 года, когда прервался тренд, длившийся почти 6,5 лет. Осенью цены замерли на месте, а в начале 2023 года немного снизились.

Рукотворное снижение доступности жилья

За эти 6,5 лет квадратный метр вырос в цене в 2,3 раза - до 136.306 рублей. Причём основная часть роста пришлась на последние 2 года. Тогда правительство задумалось о поддержке населения и всей строительной отрасли, предложив программу льготной ипотеки под 6,5% годовых. Её оператором выступает ДОМ.РФ под руководством Виталия Мутко. По задумке, эта программа должна была повысить доступность жилья для россиян, но что-то пошло не так. В 2020 году квартиры подорожали на 18%, а реальные располагаемые доходы населения сократились на 3,5%. В 2021 году новое жильё подорожало уже на 27,2%, а реальные располагаемые доходы выросли на 3,1%. В 2022 году квартиры прибавили 18,9%, а реальные располагаемые доходы упали на 1,1%.

Но замглавы Минстроя Никита Стасишин недавно выступил с успокаивающим заявлением: доступность жилья, по его мнению, следует измерять не стоимостью квадратного метра, а через механизм улучшения жилищных условий. Правда эксперты не спешат соглашаться с такой размытой формулировкой. Управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка приводит расчёты, которые показывают, что от привязки к стоимости квартиры никуда не деться:

- Даже если оценивать доступность жилья с точки зрения покупки с привлечением заемных средств, за прошедшие три года она снизилась. Например, в начале 2020 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в проекте комфорт-класса составляла 8,3 млн рублей (при средней площади 40,6 кв. м). Ставка по льготной ипотеке (стартовала в апреле 2020 года) составляла 6,5%. Соответственно, с учетом первоначального взноса 15% ежемесячный платеж за типичную «однушку» равнялся 44,6 тысяч рублей. Сегодня однокомнатные квартиры на московском первичном рынке стоят в среднем 12,3 млн рублей (средняя площадь – 37,9 кв. м). При этом льготная ипотека подорожала до 8% годовых. Но рассмотрим вариант покупки с помощью семейной ипотеки 6%, которая теперь распространяется на все семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. В таком случае ежемесячный платеж за стандартную однокомнатную квартиру составит 62,7 тысяч рублей, то есть на 40,6% больше, чем в 2020 году. Рост средней зарплаты в столице (примерно на 25%) не нивелирует удорожание квартир в новостройках. 

По мнению генерального директора «Торговой сети ТЕХНОНИКОЛЬ» Анатолия Нестерова, на такой рост цен повлияли сразу несколько факторов. И льготная ипотека, придуманная правительством, далеко не на последнем месте в этом списке:

- Причиной роста стоимости новостроек в указанный период стала совокупность факторов. Во-первых, стимулирование спроса за счёт и льготной ипотеки, и материнского капитала. Напомню, недвижимость оставалась предпочтительным вариантом инвестирования для россиян, то есть спрос был как со стороны тех, кто хотел улучшить свои жилищные условия и совершал покупку для себя, так и со стороны инвесторов. Во-вторых, росла и себестоимость строительства, которую застройщики закладывали в конечную цену. Это было вызвано ростом стоимости на металлоконструкции и другие строительные материалы. В-третьих, само качество проектов серьезно выросло за последние годы. Рынок развивался очень интенсивно, конкуренция увеличивалась и качество продукта стало одним из инструментов привлечения клиентов в этой борьбе. А вместе с ростом качества возросла и стоимость.

Совладелец девелопера «Группа Родина» Владимир Щекин видит иные причины роста цен. Но и они появились не сами по себе, а стараниями правительства и законотворцев:

- В первую очередь к резкому удорожанию первичного жилья привел переход отрасли на проектное финансирование. Механизм с применением эскроу-счетов сделал сделки на рынке новостроек более безопасными, но вместе с тем значительно выросли расходы девелоперов.

Богатые тоже плачут

Страдают сейчас не только продавцы и покупатели жилья эконом-класса, для которых размер ежемесячного платежа по ипотеке – жизненно важный фактор, но и продавцы элитного жилья. По оценке Nikoliers, продажи в дорогом сегменте в прошлом году обрушились на 68%, а в премиум сегменте – на 52%. Партнёр агентства недвижимости «Capital Estate» Ирина Сафина обращает внимание на различие в целях покупателей такого жилья:

- Квартиры в новостройках бизнес-класса часто приобретаются для инвестирования: последующей перепродажи на более поздней стадии готовности, либо сдачи в аренду. Но рынок аренды и вовсе просел, поэтому инвестиции для аренды перестали быть привлекательными, как раньше. Также часть подобных инвесторов стала рассматривать зарубежные рынки: либо ради стабильности, либо как инвестиции для получения гражданства, ВНЖ и прочих льгот для свободы перемещения, релокации семьи, бизнеса и капитала. В элитном же сегменте в основном недвижимость приобреталась для собственного использования, это как раз объекты сохранения капитала, но среди таких покупателей наблюдался максимальный отток из страны.

Ирина Сафина также дополняет, что в ближайшем будущем рынок «элитки» столкнётся с новыми вызовами. Что ж, у богатых свои проблемы:

-  Спрос на элитную вторичную недвижимость сохраняется, особенно на объекты, введенные в эксплуатацию с 2017 года и позже, с готовым ремонтом, а также на старый качественный фонд (доходные дома) в историческом центре Москвы. Тенденция сохранится, в перспективе 2–3 лет можно ожидать дефицит объектов с хорошей отделкой в связи с затруднением доступа к отделочным материалам, технике и мебели.

2023 год: легче не станет

В любом случае, за будущее элитного сектора сильно переживать не стоит. По данным Nikoliers, за весь прошлый год в Москве было продано 16446 квартир бизнес-класса, 1192 квартиры премиум-класса и 159 элитных квартир. На фоне того, что в стране 1,26 млн обычных квартир вообще не проданы, это сущая мелочь. Плюс усиливающееся расслоение общества поддержит продавцов дорогого жилья.

А вот будущее жилья эконом- и комфорт-класса вызывает тревогу. Перегрев рынка, упавшая доступность жилья по всем законам жанра должны привести к заметному снижению цен. Всё-таки в этой сфере ещё сохраняется рыночная экономика. И власти должны быть заинтересованы в улучшении жилищных условий. Но этого не случится. Замминистра Никита Стасишин, наоборот, призвал девелоперов не снижать цены. Владимир Щекин поясняет, что в Минстрое опасаются повторения 1998 года:

- Рекомендация Минстроя рациональна. Например, четверть века назад – в 1998 году – застройщики резко снизили цены после дефолта. Но их действия привели к обвалу спроса, так как клиенты начали откладывать покупку в ожидании продолжения «ценопада».

Генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions Василий Тимофеев тоже не видит причин для снижения цен:

- Себестоимость строительства только растет, поэтому предпосылок к снижению цен в 2023 году мы не видим. Возможно, цены немного снизятся на отдельные, неликвидные квартиры.

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева тоже утверждает, что кардинальное снижение цен в этом году невозможно в принципе:

- Значительное снижение цен на рынке недвижимости невозможно при работе с проектным финансированием. При кредитовании банки согласовывают финансовую модель объекта, от которой нельзя отступать. И бизнес не может работать себе в убыток. Девелоперы балансируют между поддержанием спроса и собственной прибылью. Не от советов, а от мастерства балансировки зависит сегодня выживаемость компаний.

Вечные льготы

Новостройки дешеветь не будут. Но девелоперов Минстрой вряд ли бросит на произвол судьбы. Банкротства застройщиков приведут не только к финансовым потерям бенефициаров, но и к росту числа недостроев, массовым увольнениям. Остаётся только продлять программу льготной ипотеки. Других вариантов нет.

Застройщики пытались и пытаются привлекать покупателей партнёрскими программами с банками и околонулевой ипотекой (бесплатный сыр бывает только в мышеловке – такие программы увеличивают стоимость жилья до 20%), но вскоре такой механизм может стать неактуальным. Против него выступает ЦБ. Эльвира Набиуллина недавно пригрозила банкам вообще запретить такие «альтернативные» схемы продаж.

Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ в середине февраля пошёл на радикальный шаг и предложил запустить в России новую всеобщую и бессрочную программу льготной ипотеки под 5% годовых. Как могут в этом случае вырасти цены – страшно представить. А пока приходится довольствоваться действующими программами. В феврале спрос на льготную ипотеку от «Сбера» вырос в 2 раза. Получается такая перспектива: попадаешь под критерии льготной ипотеки – идёшь на последние деньги покупать новостройку. А если не попадаешь, то остаётся более доступная вторичка, но с ипотекой под 12–13% годовых. Улучшение жилищных условий вновь остаётся очередной (и пока – недостижимой) целью в заявлениях чиновников.