Секреты новой платежки: как дорожают общедомовые нужды и как бороться с наглостью УК

Юлия Сунцова, Наталья Сейбиль

Федеральные и городские власти ежегодно повышают тарифы на жилищно-коммунальные услуги. В 2022 году в Москве «индексация» была проведена дважды – 1 июля (с предельным уровнем роста тарифов на 4-5%) и 1 декабря (на 9%). В первый месяц 2023 года жители столицы получили обновленные платежки, несколько строк в них было изменено.

Общая цифра увеличилась за счет повышения тарифов на электроэнергию и природный газ, а еще подорожали т.н. общедомовые нужды.

Плата за капитальный ремонт выросла на 15%, за содержание жилых помещений - в среднем на 11%.

В Минэкономразвития объяснили: повышение коммунальной платы поможет в будущем обеспечить бесперебойную работу служб (?). Обещали в ближайшие полтора года больше тарифы не поднимать.

Помимо ежегодного подорожания коммунальных услуг уже давно зреет другой вопрос. Половинная доля платежки – это расходы на т.н. общедомовые нужды. Возьмем январскую платежку из Южного округа Москвы. Плата за квартиру общей площадью 49,1 кв.м., (жилой площадью 33,8 кв. м.) с двумя проживающими и скромным расходом ресурсов – 6045,51 + электроэнергия, итого в среднем коло 6,5 тысяч рублей. До нового года выходило в среднем около 5,5 тысяч рублей. Рост почти на 20%.

Половина январской платежки – 3.094 рубля – это общедомовые нужды. Сюда входит плата за капитальный ремонт 1911,23 рубля (если, к примеру, он запланирован через 10 лет, то текущий собственник может его никогда и не застанет), уборка дворов, отопление и электричество в подъезде и уборка в нем.

При этом, к примеру, по нормативам обслуживающей организации ГБУ «Жилищник», влажная уборка на каждом этаже запланирована лишь раз в месяц, раз в неделю – влажное подметание, уборка первого этажа и крыльца – каждый день.

Таким образом, к примеру, только один подъезд 9-этажного дома с четырьмя квартирами на лестничной клетке платит за общедомовые нужды около 120 тысяч рублей в месяц, а весь дом, если в нем, допустим, 10 подъездов – 1 млн 200 тысяч рублей. Еще раз: 1 млн 200 тысяч рублей в месяц за содержание общего имущества. 

Качество услуг - особенно уборка подъездов и текущий ремонт - всегда вызывают множество вопросов. Но к этому прибавилась еще одна проблема.

Множество жильцов МКД жалуются на то, что за общедомовые нужды они вынуждены платить больше, чем за собственные квартиры.

До 2014 года доля расходов на общедомовые нужды не переваливала за 3-10%, отмечают эксперты, и этого вполне хватало и на зарплаты дворников, уборщиц, и на самосвалы для вывоза мусора и на батареи и лампочки для подъездов. К настоящему дню расходы на общедомовые нужды в 4-5 раз превышают их себестоимость, и тенденция к росту, похоже, не изменится без принятия мер на законотворческом уровне. 

Ст. 165 Жилищного кодекса РФ предусматривает перерасчет потребления ресурсов по общедомовым нуждам,  исходя из фактической разницы показаний общедомового узла учёта и суммы потребления ресурсов в квартирах, денежная разница должна возвращаться на счет. Однако общие счетчики – не всегда выход, говорит руководитель Ассоциации «Управленческие кадры городского хозяйства» Глеб Гилинский:

- В домах с сильно изношенными коммуникациями установка общих приборов учета может просто привести к безвозвратному разрушению этих сетей. А в домах со старыми, вечно текущими трубами, устаревшими лампами накаливания в плафонах вместо светодиодных светильников установка таких общих приборов учета только увеличит строку ОДН. Счетчики разумно ставить в новых домах или в домах, прошедших капитальный ремонт.

Безудержно растущие траты на общедомовые нужды – это прямое следствие введения в управление многоквартирными домами посредников-монополистов. Никто не спорит, что лифты, мусоропроводы, чердаки, подвалы с насосами, мытье полов в подъездах, уборка дворов не на голом энтузиазме работает, а тепло и свет в подъездах не на деревьях растут. Но проблема в том, что фактическая плата за это хозяйство превышает рынок в разы, говорит Александр Толмачев, общественный деятель, зампредседателя Союза юристов Москвы:

- В 2014 году в систему домоуправления вошел монополизм. Наши законодатели протащили поправки к жилищному законодательству. Вместо коммунальных услуг нам теперь продают услуги на предоставление коммунальных услуг. Многие и не заметили подмены, а если заметили, разницу не поняли. Но как только в договорах появляется слово «услуги», тем более предоставляемые коммерческой организацией, эти договоры становятся односторонними. Если до этого жильцы могли повлиять на тарифы через общее собрание, то теперь у нас вместо продажи ресурсов продажа услуг, и компании-монополисты диктуют свой односторонний порядок. Нравится – не нравится, терпи…, - объясняет Толмачев.

Исправить положение дел можно только глобальной перестройкой системы домоуправления. Общим хозяйством должны заниматься товарищества собственников жилья, кооперативы, а  не управляющие компании, рисующие тарифы с потолка, считает юрист.

- Все иные попытки переложить ответственность с себя на чиновников или на управляющие организации провоцируют появление паразитирующих посредников. Помимо реальной стоимости тепла, воды, электричества они непременно захотят возложить на вас «инвестиционные» расходы на модернизацию сетей (которую вы никогда не дождетесь), банковские накрутки на кредиты, взятые на эту модернизацию, услуги бухгалтеров, «единых расчетных центров» и прочих «специалистов». Сейчас ¾ всех расходов на ОДН – это оплата услуг таких вот посредников, - говорит Толмачев.

Проблема заключается в том, что в законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Многоквартирные дома не одинаковы, и в каждом свои затраты. У кого-то это, условно, одна лампочка на весь подъезд, а у кого-то кондиционеры в лобби. Жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором, поясняет руководитель юридической группы Александр Бударагин.

Алгоритм расчета ежемесячной платы за общедомовые нужды:

- рассчитывают общую годовую стоимость всех запланированных работ по ремонту и содержанию жилья;

- полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;

- полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника в МКД.

- Чтобы не допустить неадекватных тарифов, которые действительно очень часто завышены в несколько раз, нужно постоянно мониторить законодательство в сфере ЖКХ. Без специального образования и опыта сделать это непросто, многим собственникам сложно, да и некогда в это вникать. Хорошо, если в доме есть активно участвующий в домоуправлении юрист. В ином случае домам, видимо, нужно нанимать еще специалиста на юридическое сопровождение, или хотя бы раз в полгода заказывать правовое заключение по вопросам ЖКХ с анализом документов и рекомендациями. Иначе найдется много желающих подзаработать на жильцах, на их незнании механизмов начислений в нынешней системе ЖКХ, - подчеркивает Бударагин.

Галина Хованская, политик, председатель комитета ГД РФ  по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству (2011 — 2021):

- "НИ": Галина Петровна, почему плата за общедомовые нужды в многоквартирных домах безудержно растет и уже приближается к половинной части платежки?

- Галина Хованская: В Москве по этой части не должно было ничего меняться с января 2023 года, потому что было сделано изъятие из нормы по общедомовому платежу, которая есть в Жилищном кодексе. Там всё как впихивалось в норму, которая у нас называлась «содержание и текущий ремонт», так и продолжает впихиваться. При близком рассмотрении это фактические жилищные услуги. Уборка – это жилищная услуга, которую вам предоставляет УК или ТСЖ. В жилищные услуги входит содержание и текущий ремонт. Отдельной строкой прописывается взнос на капитальный ремонт.

Но отопление подъезда, например, – это уже услуга коммунальная. В московских платёжках нет отдельной строки за отопление в подъезде, она входит в строку «содержание». Отопление рассчитывается по нормативу, исходя из площади. То, к чему применяется слово «тариф», означает коммунальные услуги. Так вот, управляющая компания может изменить только плату за жилищные услуги, вынося это на обсуждение общего собрания собственников. Если общее собрание не принимает никакого решения, за них его принимает город (если мы говорим о Москве). Тарифы за коммунальные услуги изменениям не подлежат, их устанавливает глава субъекта Федерации.

- «НИ»: Как можно понять, что плата за общие нужды завышена и можно ли на это как-то влиять?

- Г.Х.: Нужно сравнивать свой платёж, исходя из нормативов с квадратного метра, с городской ставкой, которая отражается в постановлении правительства Москвы. Параметры меняются. Но сравнивать всё равно нужно, только так можно узнать, ваша ставка выше или такая же, как общегородская московская. Если ставки завышены, нужно разбираться. В элитных домах, к примеру, часто не хватает тех сумм, которые можно взимать по городской ставке. Они принимают свою норму или с такой инициативой выходит управляющая компания. Главное, что здесь нужно помнить – УК может увеличить норму только в рамках двустороннего договора с жильцами с обязательным проведением общего собрания и приложением дополнительного перечня работ, на которые будут потрачены суммы, взятые сверх норматива.

Обязательный перечень работ для всех многоквартирных домов устанавливается Министерством строительства и ЖКХ. Нужно знать перечень этих обязательных работ. Если УК предлагает дополнительные услуги, они должны быть зафиксированы и согласованы с жильцами и не должны дублироваться с обязательными. Еще нужно не упускать из виду особенности самого дома и даже подъезда. Дом с лифтом или без лифта? Есть ли мусоропровод или его нет? У меня на приеме сегодня был человек, который живёт в шестиподъездном доме. В пяти подъездах этого дома есть мусоропровод, а в его подъезде №6 мусоропровода нет. Но УК начисляет ему, как и остальным жильцам дома, плату за мусоропровод. Вот в таких мелочах обычно дьявол и кроется. Почему бы не положить себе в карман деньги за обслуживание мусоропровода, которого нет?