О ситуации в отрасли — Пучков Максим.
Пучков Максим как опытный эксперт рынка отмечает: сегодня россияне большинство покупок совершают в сетевых магазинах или с помощью онлайн-сервисов. Однако, по словам бизнесмена, еще два десятка лет назад львиную долю своей продуктовой корзины, бытовую химию и одежду жители нашей страны приобретали на рынках, где торговля шла из контейнеров и машин, в ларьках, а также в оставшихся с советских времен магазинах.
Торговые точки, которые располагались на открытых пространствах, существовали издавна в разных российских городах. Так, небольшие прилавки ремесленников и торговцев пользовались популярностью у покупателей. А при Петре I, например, открылись первые частные аптеки.
Максим Пучков говорит: только в столице в нулевых функционировало порядка 200 различных рынков, где можно было купить не только продукты, но и другие товары — вплоть до бытовой техники. Масштабам этих торговых площадок могут позавидовать даже самые крупные современные гипермаркеты и ТЦ. Например, площадь Черкизовского рынка в лучшие времена составляла свыше 230 гектаров, трафик из розничных и оптовых покупателей также зашкаливал, уточнил эксперт.
Пучков Максим Сергеевич вспоминает: цивилизованный рынок стрит-ритейла начал формироваться в середине 2000-х, когда помещения на первых этажах зданий начали переводить из жилого в нежилой фонд и открывать там небольшие торговые точки, парикмахерские и аптечные пункты. В дальнейшем застройщики начали планировать возводимые жилые комплексы таким образом, чтобы обустроить комфортную инфраструктуру для жильцов. Первые этажи в настоящее время отводятся под коммерческое использование.
Пучков Максим Сергеевич постоянно отслеживает всю возможную аналитику по сложившемуся рынку стрит-ритейла и по его перспективам. Это необходимо в условиях современных экономических реалий. Ситуация может меняться стремительно. Тенденции, которые приносили прибыль еще вчера, могут развернуться в противоположную сторону.
Тем не менее стрит-ритейл в целом показал себя стабильным инвестинструментом — даже в условиях турбулентных явлений в экономике, которые сформировались еще во время пандемии коронавируса. По данным за 2022 год, сектор сумел продемонстрировать значительный рост, говорит Максим Пучков. Например, активность арендаторов выросла вполовину — владельцы бизнеса все чаще расширяют свои площади, меняют и обновляют коммерческие помещения.
Пучков Максим Сергеевич делится наблюдениями об очередной смене трендов в индустрии уличных торговых точек. В прошедшем году лидирующие позиции стали занимать продавцы табачных изделий, тогда как 2021 год ознаменовался очередным витком бурного развития продуктового сегмента.
Также популярными в 2022 году стали предприятия общественного питания и магазины модной одежды. Пучков Максим отмечает, что fashion-ритейл стал подлинным открытием этого года. Развитие точек такого формата до недавнего времени было сдержанным, и уход многих зарубежных брендов с рынка освободил значительную нишу. Сейчас направление стремительно развивается и именно в формате стрит-ритейла. Бизнесменов привлекает большая проходимость по сравнению с торговыми центрами, уверен Максим Пучков. Бурному росту инвестиций в торговлю модной одеждой способствует и увеличившийся после пандемии спрос потребителей.
Пучков Максим Сергеевич также наблюдает значительное снижение интереса бизнеса к развитию таких популярных некогда секторов, как аптечный ритейл, розничные салоны мобильной связи и банковские услуги. Финансовый рынок в целом переживает значительную трансформацию, переходит на цифровые и дистанционные форматы работы, поэтому физические отделения становятся все менее востребованы. Небольшие пекарни и кондитерские столкнулись с переизбытком предложения на рынке, высокая конкуренция значительно снизила рост новых торговых точек. Потребности населения в медицинских товарах и услугах лабораторий после окончания пандемии COVID-19 резко уменьшились, так что взрывной рост 2020 года в данных сегментах оказался недолгосрочным.
Пучков Максим Сергеевич отмечает также, что в современных условиях стрит-ритейлеры несколько снижают свои потребности в торговых площадях. С одной стороны, это свидетельствует о стремлении предпринимателей сократить расходы на содержание помещений и более оптимально использовать пространства. С другой стороны, развитие точек быстрого питания и кофеен, которые работают «на вынос», диктует рынку коммерческой недвижимости новые запросы малого бизнеса.
Сегмент стрит-ритейла стал привлекательным для инвесторов еще во второй половине 2000-х, отмечает эксперт рынка Пучков Максим Сергеевич. Недвижимость такого формата — небольшие помещения, в которых можно расположить торговые точки или бизнес по оказанию разного рода услуг — считается одним из наиболее удачных вложений средств.
Компактные размеры объектов стрит-ритейла делают их доступными для приобретения, поясняет Максим Пучков. При этом высокая ликвидность существенно снижает рискованность инвестиций, особенно в периоды кризисов.
Максим Пучков начал вкладывать средства в московскую коммерческую недвижимость в 2010-х. Стартовал как раз со сферы стрит-ритейла небольшого формата. В дальнейшем Пучков Максим диверсифицировал свой инвестпортфель, расширив его за счет таких объектов, как офисы и торговые помещения, которые арендуют крупнейшие торговые сети.
Инвестор отмечает: сбалансированность активов позволяет нивелировать колебания на рынке аренды. «Небольшие помещения очень маржинальны, когда идет экономический рост. Однако в период пандемии такие объекты в лучшем случае сильно просаживались по оборотам и обращались с просьбой об арендных каникулах или совсем останавливали работу. В то же время продуктовые сети в ковид функционировали в обычном режиме в плане оборотов и способности платить аренду», — комментирует Максим Пучков.
Также специалисты сферы недвижимости обращают внимание на складывающуюся тенденцию к сокращению средних площадей коммерческих помещений. Владельцы больших объектов, относящихся к сегменту стрит-ритейла, делят их на ряд маленьких. Такой подход обеспечивает увеличение доходов от сдачи помещения в аренду. Важно и то, что малый формат магазинов и центров оказания различных услуг привлекает большое количество покупателей и клиентов. Это во многом обусловлено относительно камерной атмосферой, которую ценят жители российских городов.
Как отмечает Пучков Максим Сергеевич, чтобы подобрать наиболее выгодный вариант коммерческой недвижимости для инвестирования отсматривается большое количество различных объектов. Многое зависит от планируемого использования помещения. Так, например, в центральной части городов наиболее перспективным направлением стрит-ритейла является общественное питание. В новых жилых комплексах и микрорайонах прибыльным вложением станет помещение под продуктовый магазин или салон красоты. Также в новостройках пользуются популярностью кафе, бары, аптеки, фитнес-студии и детские центры формата «у дома».
«Мы анализируем коммерческую недвижимость с точки зрения возможности увеличения ее рыночной стоимости. Перспективные объекты покупаются, „упаковываются“ и выставляются на продажу. Детальный отбор и многолетняя экспертиза позволяют обеспечить высокую доходность инвестиций. Самое худшее, что случалось до сегодняшнего дня, — мы с партнерами получали среднерыночную доходность», — говорит Максим Пучков.
Аналитики также отмечают растущее внимание девелоперов к формированию сбалансированной инфраструктуры в жилых комплексах. Все больше застройщиков ведут переговоры с потенциальными собственниками или арендаторами коммерческих помещений, чтобы еще на этапе строительства спроектировать такие объекты под запросы и потребности бизнеса, который будет там работать.
Максим Пучков придерживается мнения многих экспертов, которые считают стрит-ритейл своеобразным инфраструктурным каркасом городов. В этом можно выделить два основополагающих уровня коммерческой недвижимости для стрит-ритейла: элитная и спальная. Элитные помещения для уличного формата торговли располагаются в центрах городов, они ориентированы на более дорогостоящие товары и услуги. Высокая проходимость и привлекательность коммерческих помещений в деловых и туристических центрах городов объясняет как высокую стоимость аренды, так и выбор предпринимателей-арендаторов в пользу открытия дорогих магазинов, престижных заведений общепита, премиальных салонов красоты. В спальных же районах, объясняет Максим Пучков, наиболее востребованными являются продуктовые магазины, парикмахерские и прочие услуги. Главная задача такого стрит-ритейла — предложить местным жителям доступные товары и услуги поблизости от дома.
Пучков Максим подтверждает данные аналитиков, которые говорят о высокой стабильности всего стрит-ритейла. В условиях кризисных экономических явлений инвестиции в уличную розничную торговлю являются прибыльным и надежным инструментом.
Уличная торговля (или стрит-ритейл) довольно распространена в том числе благодаря развитию частного предпринимательства. Условно ее можно разделить на два сегмента: лакшери и эконом. Первый, отмечает Пучков Максим, располагается на первых этажах в центрах крупных городов — это кафе, частные клиники, различные салоны красоты и бутики. Вероятность привлечь клиента достаточно высока, как и цены за аренду подобных помещений. Второй, поясняет Максим Пучков, рассчитан на жителей конкретного района и предлагает более бюджетные услуги и товары. Эти места, как правило, привлекают малый бизнес и требует намного меньше финансовых вложений.
Пучков Максим Сергеевич при выборе коммерческой недвижимости для инвестирования советует обратить внимание на несколько факторов. Первое — интенсивность потока людей. Порой оценить это может помочь простое наблюдение. Достаточно провести несколько часов рядом с выбранным помещением, чтобы посчитать, какое число потенциальных покупателей проходит мимо за это время. Самые надежные варианты, по словам Пучкова Максима, — объекты, расположенные рядом с местами скопления людей. Например, остановки общественного транспорта и торговые центры. Немаловажным плюсом, отмечает Максим Пучков, может стать наличие поблизости парковочных мест. Также необходимо учесть и пешеходную доступность.
Второй фактор — это локация. По словам Пучкова Максима Сергеевича, заранее изучив особенности выбранного места, можно понять, насколько предлагаемый товар будет востребован. К примеру, торговля эксклюзивными украшениями вряд ли принесет прибыль вблизи оживленной автомагистрали или в квартале жилья эконом-класса. Также, говорит Пучков Максим, следует обратить внимание на число конкурентов и их возможные преимущества.
Соседство с другими предпринимателями стоит учитывать и с точки зрения имиджевой составляющей. Например, магазины, занимающиеся исключительно продажей алкогольной продукции или товарами интимного назначения, бюро ритуальных услуг и заведение по приему ставок могут отпугнуть потенциальных покупателей товаров премиум-сегмента, отмечает Максим Пучков. Третий фактор — цена. Стоимость аренды должна соответствовать выбранному направлению бизнеса, советует Пучков Максим Сергеевич.
Плюсы стрит-ритейла заключаются как в возможности информирования покупателей (например, можно повесить привлекающую внимание вывеску или напрямую зазывать людей прямо на улице), так и в самостоятельном определении часов работы без привязки к общему требованию торговых сетей. Также, говорит Максим Пучков, стрит-ритейл позволяет выбрать практически любое направление бизнеса и обеспечивает большую доступность. Покупателям не приходится прикладывать дополнительные усилия, чтобы найти определенный товар на огромной площади ТЦ.
Но у этого вида торговли есть и свои минусы, отмечает Пучков Максим. Среди них самостоятельное прохождение необходимых контрольных мероприятий и отсутствие централизованной охраны. Также на предпринимателя, решившего открыть точку уличной торговли, ложится риск денежных потерь при заключении договора аренды с недобросовестным собственником помещения. Но все же преимущества открытия независимой площадки для предложения товара и услуги привлекают огромное количество бизнесменов.
Пучков Максим Сергеевич — инвестор, работающий на рынке недвижимости. Также занимался медиаменеджментом. Родился 14 июля 1974 года в Москве. Окончил факультет радиоэлектроники МАИ (Московского авиационного института).
В 1993 году Максим Пучков начал трудовую деятельность в рекламном агентстве. Работал на канале «Российские университеты», в издательском доме «Коммерсантъ». С 2012 по 2022 года работал на телеканале ТВ Центр.
В 1998 года устроился в PR-департамент крупной нефтяной компании. Всего в сфере связей с общественностью проработал порядка 10 лет. Пучков Максим Сергеевич специализировался на корпоративном PR, также развивал собственные профильные агентства, занимался и частным консалтингом.
С 2010 года инвестирует в коммерческую недвижимость. В последние несколько лет Пучков Максим вкладывает в стартапы, которые обладают значительным потенциалом роста. В числе успешных инвестиций — EdTech-платформа для развития новых профессиональных навыков и бренд хлопковой одежды, представленный сегодня в крупнейших маркетплейсах РФ.