Максим Пучков — о настоящем и будущем стрит-ритейла

Street retail: история развития

Сегодня россияне большинство покупок совершают в сетевых магазинах или с помощью онлайн-сервисов. Однако еще два десятка лет назад львиную долю своей продуктовой корзины, бытовую химию и одежду жители нашей страны приобретали на рынках, где торговля шла из контейнеров и машин, в ларьках, а также в оставшихся с советских времен магазинах.

Только в столице в нулевых функционировало порядка 200 различных рынков, где можно было купить не только продукты, но и другие товары — вплоть до бытовой техники. Масштабам этих торговых площадок могут позавидовать даже самые крупные современные гипермаркеты и ТЦ. Например, площадь Черкизовского рынка в лучшие времена составляла свыше 230 гектаров, трафик из розничных и оптовых покупателей также зашкаливал.

Цивилизованный рынок стрит-ритейла начал формироваться в середине 2000-х, когда помещения на первых этажах зданий начали переводить из жилого в нежилой фонд и открывать там небольшие торговые точки, парикмахерские и аптечные пункты. В дальнейшем застройщики начали планировать возводимые жилые комплексы таким образом, чтобы обустроить комфортную инфраструктуру для жильцов. Первые этажи в настоящее время отводятся под коммерческое использование.

Пучков Максим: стрит-ритейл как перспективная инвестиция

Сегмент стрит-ритейла стал привлекательным для инвесторов во второй половине 2000-х, отмечает эксперт рынка Пучков Максим Сергеевич. Недвижимость такого формата — небольшие помещения, в которых можно расположить торговые точки или бизнес по оказанию разного рода услуг — считается одним из наиболее удачных вложений средств.

Компактные размеры объектов стрит-ритейла делают их доступными для приобретения. При этом высокая ликвидность существенно снижает рискованность инвестиций, особенно в периоды кризисов.

Максим Пучков начал вкладывать средства в московскую коммерческую недвижимость в 2010-х. Стартовал как раз со сферы стрит-ритейла небольшого формата. В дальнейшем Пучков Максим диверсифицировал свой инвестпортфель, расширив его за счет таких объектов, как офисы и торговые помещения, которые арендуют крупнейшие торговые сети.

Инвестор отмечает: сбалансированность активов позволяет нивелировать колебания на рынке аренды. «Небольшие помещения очень маржинальны, когда идет экономический рост. Однако в период пандемии такие объекты в лучшем случае сильно просаживались по оборотам и обращались с просьбой об арендных каникулах или совсем останавливали работу. В то же время продуктовые сети в ковид функционировали в обычном режиме в плане оборотов и способности платить аренду», — комментирует Максим Пучков.

Также специалисты сферы недвижимости обращают внимание на складывающуюся тенденцию к сокращению средних площадей коммерческих помещений. Владельцы больших объектов, относящихся к сегменту стрит-ритейла, делят их на ряд маленьких. Такой подход обеспечивает увеличение доходов от сдачи помещения в аренду. Важно и то, что малый формат магазинов и центров оказания различных услуг привлекает большое количество покупателей и клиентов. Это во многом обусловлено относительно камерной атмосферой, которую ценят жители российских городов.

Как отмечает Пучков Максим Сергеевич, чтобы подобрать наиболее выгодный вариант коммерческой недвижимости для инвестирования отсматривается большое количество различных объектов. Многое зависит от планируемого использования помещения. Так, например, в центральной части городов наиболее перспективным направлением стрит-ритейла является общественное питание. В новых жилых комплексах и микрорайонах прибыльным вложением станет помещение под продуктовый магазин или салон красоты. Также в новостройках пользуются популярностью кафе, бары, аптеки, фитнес-студии и детские центры формата «у дома».

«Мы анализируем коммерческую недвижимость с точки зрения возможности увеличения ее рыночной стоимости. Перспективные объекты покупаются, „упаковываются“ и выставляются на продажу. Детальный отбор и многолетняя экспертиза позволяют обеспечить высокую доходность инвестиций. Самое худшее, что случалось до сегодняшнего дня, — мы с партнерами получали среднерыночную доходность», — говорит Максим Пучков.

Аналитики также отмечают растущее внимание девелоперов к формированию сбалансированной инфраструктуры в жилых комплексах. Все больше застройщиков ведут переговоры с потенциальными собственниками или арендаторами коммерческих помещений, чтобы еще на этапе строительства спроектировать такие объекты под запросы и потребности бизнеса, который будет там работать.

Справочно об эксперте:

Пучков Максим Сергеевич — инвестор, работающий на рынке недвижимости. Также занимался медиаменеджментом. Родился 14 июля 1974 года в Москве. Окончил факультет радиоэлектроники МАИ (Московского авиационного института).

В 1993 году Максим Пучков начал трудовую деятельность в рекламном агентстве. Работал на канале «Российские университеты», в издательском доме «Коммерсантъ». С 2012 по 2022 года работал на телеканале ТВ Центр.

С 1998 года устроился в PR-департамент крупной нефтяной компании. Всего в сфере связей с общественностью проработал порядка 10 лет. Специализировался на корпоративном PR, также развивал собственные профильные агентства, занимался и частным консалтингом.

С 2010 года инвестирует в коммерческую недвижимость. В последние несколько лет инвестирует в стартапы, которые обладают значительным потенциалом роста. В числе успешных инвестиций — EdTech-платформа для развития новых профессиональных навыков и бренд хлопковой одежды, представленный сегодня в крупнейших маркетплейсах РФ.