Екатерина Максимова
Эксперты ведомства Эльвиры Набиуллиной объясняют, что экстремально низкие ставки по программам «льготной ипотеки от застройщиков» достигаются за счет завышения цены на квартиру на величину комиссии (до 20-30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов.
«Льготная ипотека от застройщика рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из‐за завышения цены приобретаемой недвижимости», - сообщает ЦБ РФ.
В документе Центробанка подробно описано, какие риски берет на себя покупатель недвижимости, когда соглашается на предложения девелоперов купить квартиру в новостройке под практически нулевой процент - 0,01% годовых. Вот основные аргументы регулятора:
- невозможность продать недвижимость на вторичном рынке без потерь, то есть по той же цене, по которой она была приобретена, если только цены на недвижимость за время владения не выросли на 30%.
-если заемщик по каким-то причинам не сможет обслуживать ипотечный кредит и банк принудительно начнет взыскивать задолженность, то заемщик полностью потеряет первоначальный взнос. Более того, средств, вырученных от продажи такой квартиры, не хватить на погашение всей задолженности.
-снижение процентных выплат по кредиту влияет на налоговый вычет по процентам, что снижает совокупную выгоду для заемщика.
Об опасности «бесплатной» ипотеки для первичного рынка недвижимости, где итак надулся ценовой пузырь, ранее предупреждали и риэлторы. «Новые Известия» также сообщали, что такой маркетинговый ход от девелоперов стал локомотивом рынка первички.
Из доклада ЦБ РФ следует, что ведомство готово усложнить выдачу рисковой ипотеки. Для чего будут применены макропруденциальные и регуляторные меры.
Застройщики, в свою очередь, прогнозируют, что «война», объявленная Центробанком, в два раза сократит объемы ипотечного кредитования. Девелоперы также считают, что начинать спасать рынок нужно с понижения банковских ставок.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
-Сейчас, как и в сентябре, комбинированная льготная ипотека с субсидией от девелопера в большинстве крупных банков составляет порядка 50% от всех субсидируемых жилищных кредитов. Соответственно, спрос может снизиться в два раза. За низкими ставками от девелоперов действительно может скрываться рост итоговой стоимости квартиры на 10-20%. Однако банки и застройщики уведомляют заёмщиков о возросшей сумме переплаты.
Если регулятор установит минимально возможный уровень ставки или повысит надбавки за выдачу такой ипотеки, то низкий ежемесячный платёж может уйти в прошлое, а стоимость недвижимости – вырасти. Запретительные меры могут серьёзно навредить рынку.
Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой»:
-Мы понимаем минусы этой программы с точки зрения Центрального банка, и отчасти они оправданы. Но при этом нужно понимать, что такие программы рождаются банками и застройщиками как раз для повышения доступности жилья. Как альтернативный вариант, чтобы не приходилось прибегать к таким экстренным мерам, как ипотека 0,1%, мы видим в увеличении суммы кредита по ипотеке с господдержкой. На кредит в 6 миллионов рублей в городах-миллионниках люди могут позволить себе только 1-комнатные. Увеличение суммы кредита до 9-10 миллионов позволит задействовать в программе с господдержкой более семейный сегмент клиентов, которые выбирают 2-3-комнатные квартиры.
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):
-Центробанк выполняет свою роль регулятора кредитно-денежной системы, там работают компетентные специалисты, которые принимают решения осознанно. В то же время, на мой взгляд, забирая у застройщиков один инструмент привлечения клиентов, Центробанк должен предлагать альтернативы, которые, по его мнению, могут поддержать спрос на кредит. Так или иначе вопрос о снижении ипотечных ставок уже назрел. Цены на жилье выросли на 40-60% за два года, и сейчас рыночный уровень ипотечных ставок уже не соответствует реальным финансовым возможностям потенциальных заемщиков. Нужно дальше смягчать кредитно-денежную политику, чтобы рынок не остановился.
Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс»:
-По нашим прогнозам, такое нововведение может сократить количество сделок примерно на 30%. Это связано с тем, что текущие стандартные ставки по ипотеке, а также ипотека с государственной поддержкой, не могут в необходимой степени снизить финансовую нагрузку на ежемесячный платеж клиента.
Девелоперы также дружно отмечают, что ипотека с субсидируемой ставкой от застройщика — это ещё и серьёзный маркетинговый инструмент. Он позволяет им конкурировать между собой и привлекать клиентов. А в кризис привлечь на рынок клиентов можно только очень заманчивыми предложениями, и одно из них – дешевая ипотека.
Застройщики полагают, что раз их лишат такого инструмента, то они будут искать другие пути привлечения покупателей и чаще прибегать к спецпредложениям и дисконтам, а их ассортимент существенно расширится.
По данным ЦБ РФ, с января по август ипотечный портфель россиян вырос на 9,7% и общий долг граждан составляет 13 трлн рублей. За восемь месяцев текущего года ипотечники заняли в банках 2,7 трлн рублей (3,6 трлн за аналогичный период 2021 года). Регулятор ожидает «некоторого замедления выдач ипотеки». «Это в основном связано со снижением спроса на жилую недвижимость из‐за общей неопределенности и более осторожным подходом населения к инвестированию средств, а банков – к отбору заемщиков» - сообщается в сегодняшнем докладе Центробанка.