Александр Дыбин, Санкт-Петербург
После бурной реакции горожан на закон о реновации, губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов предложил приостановить действие некоторых пунктов этого скандального документа. Но из информационной повестки тема комплексного развития территорий (КРТ), которую еще называют реновацией, не ушла. Начал работу общественный штаб по обсуждению закона, который сформировало городское законодательное собрание. Если жители кварталов, которые городские власти определили под реновацию, восприняли новшество как угрозу: заберут квартиру и переселят на окраину, то для значительной части бизнеса КРТ осталась загадкой, так как кроме примерной зоны реновации не было известно ничего. По опыту регионов, реновация идет в комплексе с экономическими стимулами: льготными кредитами, инфраструктурой и неким образом будущего – что город хочет увидеть на месте обновляемых кварталов. В случае с Петербургом никаких подобных вводных дано не было.
По словам руководителя Бюро пространственного развития, эксперта клуба стратегических инициатив Санкт-Петербурга Алисы Тимошиной, Северная столица в плане реновации не пошла по пути Москвы и других регионов, а выбрала свой вариант.
«Региональная практика показала, что власти регионов сами проводят экономико-пространственный анализ, и определяют участки, которые наиболее привлекательны с точки зрения градостроительного потенциала, какое там количество жителей, что может быть построено в соответствии с генпланом и т.д. Эти расчеты делают регионы, - говорит эксперт, - есть успешные практики, есть компетенции, есть люди, которые способны проанализировать и предложить рабочие варианты. В городах-миллионниках на первом этапе обычно выделяют под реновацию 3-4 территории не более 3 га каждая. В Петербурге все пошло по другому сценарию. Все видели карту, которую подготовили муниципальные депутаты, они показали районы, где расположены дома, соответствующие условиям закона с датами постройки с 1957 по 1970. Это очень большой фонд. Поэтому говорить, какие именно локации будут выбраны для пилотных проектов, преждевременно. При том, что в большей части районов жители категорически против. С точки зрения бизнеса, вопросов больше, чем ответов: жители против, не понятны локации, не понятны условия для инвестора, не понятны условия переселения, будет ли поддержка?»
Эксперт отмечает, что для заявленного масштаба реновации - районы хрущевской застройки, в которых проживает до миллиона человек – больше всего подходит московский вариант. Но там все работы ведутся за счет городского бюджета, у Петербурга таких денег нет. При этом в Северной столице есть территории, более подходящие для реновации: частный сектор, ветхая или барачная застройка.
«В других регионах КРТ было запущено около года назад, и там это не вызвало такого сопротивления, - говорит Алиса Тимошина, - где-то, как в Казани, вообще отказались от реновации заселенных районов, где-то под программу попал ветхий и некачественный фонд, где жители были рады переселиться хоть куда-то. В Петербурге же под реновацию попала неплохая недвижимость. Думаю, бизнес в большей степени заинтересован в других территориях под реновацию. Это частный сектор, бараки. Такое есть в Курортном, Красносельском районах, где плотность заселения не такая высокая и проще договориться с жителями. При этом с предпринимателями нет никакого обсуждения этой программы. Неоднократно спрашивали, а что думают предприниматели, а есть ли экономическая эффективность? Но пока это все в поле гражданском и юридическом, что думает бизнес - не понятно, потому что нечего обсуждать: ни участков, ни условий».
Сразу после того, как в Санкт-Петербурге прогремела реновация, возникли разговоры о том, что за столь странным законопроектом есть некий интересант, который пока себя не показывает. Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский считает, что без интереса со стороны крупного бизнеса, в таком виде закон бы не появился.
«Раз этот проект так скоропостижно всплыл, значит, кому-то это надо, появились бенефициары, тайные заказчики, которые видят какой-то интерес, при этом у нас уже работает программа реновации, есть целая компания, которая худо-бедно за 16 лет что-то построила, но сделали слезы», - говорит эксперт.
Упомянутая программа реновации – это программа развития застроенных территорий (РЗТ). Ее реализует лишь одна компания – «СПБ Реновация», но в ней условия для расселения дома более жесткие.
«Скорее всего, есть те кому кажется интересным построить жилье в суперразвитых местах, обеспеченных транспортом, соцкультбытом. Строй и продавай, - говорит Дмитрий Щегельский, - но встал вопрос: как быть с людьми? На них решили наплевать, раз был издан такой закон, который подразумевает переселение куда угодно или выплату лишь рыночной цены. Что такое рыночная цена? Что ты за эти деньги купишь? А если это коммуналка, человек получит деньги за комнату и куда пойдет? Людям надо предлагать больше, и тогда можно говорить о справедливости, возможно кто-то и согласится менять налаженный быт в хорошем районе. Плюс терпеть 10 лет стройку под окнами. Еще один вопрос к программе. А где строить? В этих районах за девяностые-нулевые все уплотнили. Нет ни одного свободного пятна, сносить детский сад, чтобы поставить «нулевой» дом для расселения первой хрущевки?»
По мнению руководителя Бюро пространственного развития Алисы Тимошиной, конспирологическая версия возможна, но стоять за ней может компания из столицы.
«Санкт-Петербург - привлекательное место для девелопмента, многие компании хотят сюда зайти, все хотят занять нишу, - говорит Алиса Тимошина, - преобразование кольца хрущевок может быть востребовано, при грамотном анализе территорий. В Москве перед стартом реновации провели опрос, и пилоты запустили там, где большинство высказывалось за реновацию, это помогло составить этой программе имидж, показать, что все работает. В Петербурге так не сделали. Кроме того, КРТ предполагает много вариантов, в том числе и без включения жилых зон. Сам факт, что в Петербурге сейчас решили принять КРТ именно жилой застройки и вписать в нее хрущевки, говорит о том, что вероятно это делали под какого-то инвестора или чьи-то интересы. Сейчас клуб стратегических инициатив формирует предложение для экспертного совета по КРТ в Заксобрании по организации работы с экспертным сообществом и успешными региональными практиками по подготовке экономико-пространственного анализа, а также взаимодействию с предпринимателями для оценки эффективности финансово-экономической схемы КРТ в Петербурге».
Бюджет Петербурга не будет вкладывать свои деньги в реновацию, но строителям такие проекты интересны только если на новые квартиры будет спрос. А будет ли он в условиях санкций и кризиса? Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский полагает, что будет.
«Конечно, люди будут покупать квартиры. На рынок недвижимости почти не влияют внешние факторы, - говорит он, - плюс, есть лаг по времени. Год объект проектируется, год-два строится, никто не знает, что будет через три года. А застройщик не может сказать «давайте подождем», ему сложно будет потом запустить механизм снова. Стройка - это фабрика, если ее остановишься, то, считай, умрешь. Нужно постоянно что-то производить. Да, с рынка выпадут мелкие компании с низкими оборотами. Они уйдут или будут поглощены крупными. Может, вообще появиться олигополия. У нас и так уже 4-5 застройщиков владеет 50% рынка, при том, что числится больше 100 компаний».
При этом сама локация: близко к центру, с готовой инфраструктурой, просто «обрекает на успех» любой объект, который может появиться по реновации, даже если по качеству он не далеко уйдет от хрущевки.
«Там очень хорошие места, - говорит Дмитрий Щегельский, - даже если на выселках покупают, то на Блюхера или Гагарина, тем более купят. При том, что и сейчас там очень не плохие дома. В этих кварталах одни из лучших хрущевок - 507-я серия. Официально, износ у них 40-41 процент. До капремонта им стоять еще лет 60. И это миф, что такие дома были построены на 25-50 лет. В любом учебнике по управлению недвижимостью сказано, что срок службы хрущевки - 100 лет».
Напомним, закон о комплексном развитии территории в Санкт-Петербурге приняли минувшим летом. Закон настолько не понравился горожанам, что жители хрущевок моментально организовались в группы и чаты, начали готовится противостоять планам властей. Людей смущало два аспекта: по условиям программы их могли переселить в любую часть города, либо выплатить рыночную стоимость жилья, чего явно не хватит для существенного улучшения жилищных условий. На фоне недовольства губернатор Александр Беглов предложил остановить действия некоторых пунктов закона, который сам же и внес в законодательное собрание. Сейчас вопрос реновации обсуждает общественный штаб, собранный на базе городского парламента.