Центробанк вводит ограничения для "волшебной" ипотеки от застройщиков

Екатерина Максимова

"Банк России установил с 1 декабря 2022 года надбавку к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве (далее — кредиты на ДДУ), с первоначальным взносом не выше 10%. Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН). Мера направлена на ограничение практик предоставления кредитов на ДДУ с низким первоначальным взносом", - сообщает пресс-служба регулятора.

Свое решение ввести заградительные меры ЦБ РФ объясняет тем, что "заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска".

"Принятая мера позволит ограничить практики предоставления кредитов без первоначального взноса и обеспечит рост ипотеки без накопления чрезмерных рисков в банковском секторе", - уточняется в официальном сообщении регулятора.

Еще 16 сентября глава ведомства Эльвира Набиуллина заявила, что Центробанк примет меры в отношении застройщиков, которые заманивают покупателей собственными льготными программами. Это, в том числе, покупка квартир в новостройках под мифические проценты - ипотека под 0,01% годовых.

Центробанк считает, что кредиты с нулевой ставкой - это обман заемщиков. "Сейчас многие, может быть, видят действительно очень низкие ставки, даже близкие к нулю, по так называемой ипотеке от застройщиков. Но хотела бы предостеречь: это - только маркетинговый ход и очень часто он связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости", - заявила Эльвира Набиуллина. Льготные ставки, подчеркнула глава Центробанка, могут быть только в рамках льготных программ кредитования - ипотека с госучастием.

"Новые Известия" сообщали, что профессиональные участники рынка недвижимости уже давно предупреждали: "нулевая ипотека" от застройщиков - это исключительно маркетинговый ход и ловушка для покупателей.

При этом такая "ловушка", как оказалось, удачно работала. Председатель комитета по риэлторской деятельности и профстандартам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Антон Баранов обращал внимание на то, что локомотивами рынка с конца лета стали исключительно льготная ипотека и знаменитая ставка от застройщиков 0,1%, то есть исключительно внешне финансируемые мероприятия.

"И если мы признаем, что сейчас это основные драйверы рынка, то тогда вопрос - насколько долго они протянут. С моей точки зрения, государственное субсидирование вряд ли будет долгоиграющим локомотивом, так как получить льготную ипотеку можно только при определенных условиях. Больший потенциал есть у субсидированной ставки, которую предлагают сами застройщики. И они сейчас активно заманивают покупателей в эту ловушку", - объяснял Антон Баранов.

По его оценке, "бесплатная ипотека" решается за счет увеличения цены объекта, все это закладывается в стоимость квартиры. "Например, стоил объект 8 млн рублей, а теперь 11 миллионов, но зато ставка 0%. Здорово. А теперь представьте, если заемщик по каким-то причинам не сможет платить ипотеку. Банк заберет залоговую квартиру по цене застройщика, то есть покупатель сразу "попал" на 3 миллиона. Да, это ловушка. Это деформация рынка и она однозначно "рванет". Когда и каким образом - это непредсказуемо", - оценивал Антон Баранов.