Александр Дыбин, Санкт-Петербург
Вторая половина лета прошла Петербурге под знаком реновации. Горожане, живущие в хрущевских кварталах, восприняли закон о комплексном развитии территории в штыки. Люди начали организовываться в группы и чаты, готовится противостоять застройщикам и исключать свои дома из программы. Так ли страшна реновация как о ней говорят с точки зрения градостроительства?
В большинстве случаев панические страхи себя не оправдывают. Бояться не нужно. Какой она будет на практике, не знаем. Но, исходя из того, что я вижу в Петербурге, это будет не самое симпатичное явление. У нас не высокий профессионализм в вопросах развития территорий. Думаю, людей волнует два аспекта. Во-первых, то как поступят с жильцами реновируемых территорий. И тут у них есть способы защитить себя, это скорее поле для юристов. Другой аспект, что мы получим на этой территории после реновации. Тренды не радужные. Если смотреть на весь массив новой застройки, то можно найти несколько компаний, которые делают интересные и качественные проекты, соответствующие гуманистическим представлениям о городе. Но 90% застройки сделано не хорошо. Есть проблема в том, что развитие в городе никак не связано друг с другом: одна компания построила хороший жилой комплекс, рядом другая построила бардак, а третья – что-то еще. Развивающиеся территории никак не связаны между собой. Большая компания может застраивать огромный участок, но не делать там улицы, бульвары, парки. И нет ни одной предпосылки, что в случае с реновацией будет лучше. Второй риск в том, что это будет уплотнение. Теоретически, не факт что это плохо. Но уплотнение нужно делать грамотно, понимая что транспортная инфраструктура выдерживает эту нагрузку. Нужно понимать, какую вы создаете структуру. Центр Петербурга, например, очень плотный, но он удачно структурирован. Не уверена, что в новых кварталах это будет сделано хорошо, потому что большинство компаний этого просто не умеет.
Что мы теряем с реновацией?
Мы можем потерять некую ценную среду. Уже обсуждалась реновация послевоенных домов в районе Нарвской заставы. Их попросту не нужно трогать, они прекрасно подлежат ремонту, там нет никаких проблем. Эти дома могут жить и дальше. Кроме того, это ценная среда: ничего такого в Ленинграде больше не создавалось. Кроме того, районы пятиэтажек имеют и преимущества. Там большие зеленые дворы, есть ощущение комьюнити, это хотелось бы сохранить. Речь не про кирпичи, а про качество среды. У меня нет оптимизма насчет реновации. Но выход я вижу в том, чтобы привлечь к реновации компании, которые профессионально работают с архитектурой. Важно не только, что мы теряем, но и что приобретаем. Все понимают, что в России реновация - это не реновация. В теории - это обновление. Вот было типовое домостроение, и реновация – это исправление ошибок. Пятиэтажка холодная, в ней большая теплопотеря, давайте сделаем ее меньше. Это разреженная среда, здесь мало коммерческих помещений, давайте что-то достроим, перестроим. То, что планируют в Петербурге это не реновация, это уплотнение. И ход мысли у него другой: у нас много земли недалеко от центра, давайте пятиэтажки снесем и построим 12 этажей. А что делать с этим дальше, через 50 лет эти дома начнут ветшать, будете строить 24 этажа? Есть риск, связанный с рынком недвижимости. Все почему-то уверены, что он будет до конца функционировать, и будет спрос. А он не обязательно будет. Мы видим падения, а роста никто не обещал. Не думаю, что это устойчивая модель. Это мышление одним днем. В случае с реновацией мы должны думать на 50-100 лет вперед. А то, что нам предлагают сейчас - это 3-5 лет вперед: вот сейчас мы можем заработать, и что будет через 20 лет, никого не волнует. У меня мало симпатии к этой затее.
Получается, противники реновации правы?
Оголтелая борьба с ней это плохой способ ведения диалога. Он не приводит к осмысленному понимаю. С одной стороны, я понимаю эмоции людей, с другой, есть проблемы, которые надо решать. Надо об этом говорить и в этом разговоре мы сможем понять, что хотим. Интересы так или иначе можно примирит друг с другому, но не методом стенка на стенку. Не правильно ведут себя люди в правительстве, которые пытаются внедрять эти вещи насильственно, но не правы и те, кто выступает против всего. Нет ощущения желания достичь справедливости. Это проблема для общества. Вот есть ты и другой, и ты его всегда хочешь обдурить. И в законе о реновации есть ощущение, что хотят как-то по-хитрому обойти интересы людей, не видно, что хотят найти точку справедливости и баланса.
Рассуждая о необходимости реновации, говорят, что надо поддержать в непростое время застройщиков. Это что, последняя земля, где можно что-то строить?
Нет, это не последняя земля, но это действительно хороший инструмент помощи застройщикам. Думаю, этот мотив и работает в нашем случае. Но я не уверена, что застройщикам это поможет. Весь рынок жилья в зоне риска. Он подогревается льготной ипотекой, но никто не считал, сколько городу нужно жилья. Да и люди, как правило, ведут себя осознанно. Кто-то покупает жилье для себя, хотя, может быть, дешевле было бы снимать. Кто-то покупает, потому что это инвестиция хоть во что-то надежное. А сколько пустых квартир? А из купленных новых квартир, где реально живут? Это же пузырь, который может в один момент лопнуть. Если будет кризис доверия, то повалится все. Реновация - это не выход из ситуации. Это как брать кредит, чтобы покрыть другой кредит.
«Центр Петербурга – не пирамиды, но внуки его еще увидят»
Другая острая тема - защита исторического наследия. Сначала активных градозащитников исключили из общества охраны памятников истории (ВООПИИК), лишив официального статуса, а потом, было возбуждено несколько уголовных дел из-за разрушения исторических зданий. Создается впечатление, что следственный комитет встал на сторону как раз неофициальных градозащитников. Почему этой области столько конфликтов между всеми сторонами: общественниками, властями, инвесторами?
Конфликты возникают из-за непонимания всеми сторонами сути происходящего процесса и того, что же все таки нужно, чтобы сохранить Петербург. Этого не видят в правительстве, не видят градозащитники. У нас уникальная, беспрецедентная для мира ситуация - самый большой памятник ЮНЕСКО и его сохранение будет всегда требовать очень больших денег. И никакого бюджета на него не хватит. Это должна быть целая большая программа привлечения инвестиций в центр города. А все, что делается для охраны наследия достигает ровно противоположного эффекта. Пришли общественники к застройщику, который во время восстановления здания решил снести флигель, и с шумом доказывают, что он не прав и флигель снес зря. Застройщик выходит из проекта. Все рады: мы добились правды, спасли здание. На самом деле нет. У нас такие законы и такое сообщество, что это здание восстанавливать очень трудно и это очень большой риск. Наш радикализм уводит нас далеко от цели. Мы, руководствуясь страхом, приходим к противоположным результатам: даем всем понять, что нести деньги в центр города не нужно. Подростковую категоричность надо исключить. То же самое надо сделать и правительству. Когда освобождали биржу, всем казалось, что тона принесет какой-то доход городу, ее продадут. Но оказалось, что это здание никому не нужно и в нее будут вкладываться деньги из федерального бюджета. Так чем там был плох музей? Вот освободили «Кресты», изолятор уехал в Колпино. И теперь кресты ждут чего? Неизвестного науке инвестора? Главный залог сохранения наследия – это поддержание в нем жизни. Пока зданием пользуются, оно живет. Еще один аспект, сохранение исторического центра, не может идти только внутри этого центра. Кому-то кажется, что во всем городе можно делать, что угодно, а центр – это отдельное мероприятие. Нет, это не так. Если хотим, чтобы деньги текли сюда, мы, во-первых, должны ограничивать другую застройку. Сейчас скорее захотят застраивать свободное пятно на Петроградской стороне, чем восстанавливать доходный дом. Нужно создать такую налоговую ситуацию, когда это не выгодно, когда интереснее вкладывать в старое здание, а чтобы стротить новое в центре, надо платить большой налог. В Париже целая программа по застройке промышленных территорий таким образом, чтобы получать из этого много денег в бюджет. И эти деньги вкладывались в наследие. Если девелопмент пущен на самотек, то центр сохраняться не будет. Так было в Стамбуле, и от него ничего не осталось. У нас пока чуть лучше, но симптомы те же: паразитическая застройка окраин, она очень быстро расползается и воспроизводит сама себя, пожирает исторический центр. Почему конфликты? потому что никто не представляет себе глобальный процесс. Война идет за тактические пятачки, которые не только ничего не меняют, но и делают. Все это радикализует эту сферу: мы вам не дадим, нет, а мы будем. Нашему обществу нужно прийти к боле созидательной модели видения себя.
От девелоперов, строительных компаний можно услышать те же аргументы, что у нас очень большой исторический центр, его дорого и тяжело сохранять, так может быть надо его сократить. Вас такие разговоры не пугают?
Пугают. На вопрос, зачем нам столько исторических зданий есть ответы. Это же не только сентиментальная часть. Это и культурная ценность, и ценная по огромному количеству показателей среда. В центре Петербурга жить лучше, чем где-то еще в городе. А следующие по качеству среды идут сталинские районы. И этот огромный центр создает ценность нашего города. Поезжайте в Стамбул. Там сохранены общие параметры застройки и главные памятники, но это не исторический город. Это пыльная современная застройка. Все хотят всех обдурить. Застройщики говорят: зачем нам все эти дома нужны. А мы спрашиваем: а что вы можете предложить? Им нечего предложить вместо наследия. То, что они создают, это, как правило, хуже. Примеры, когда так же или лучше есть, но не много.
Зданиям, о которых мы говорим 150-200 лет. Если ли у кого-то понимание, как долго центр города проживет с точки зрения эксплуатации? Сколько этим домам еще отпущено?
Эти здания могут существовать вечно.
Как пирамиды?
Не как пирамиды, но сотни лет. Если вопрос в том, когда начнется процесс осыпания, если мы не буем менять политику, то он уже начался. Лет через 10 станет острым. Мы будем ощущать, что живем в городе упадка. Сейчас что-то ремонтируется, но это борьба с ветряными мельницам. Когда у вас протечка, вы подставляете тазик и думаете, что решили проблему. Но надо устранять причину протечки. Когда мы перенаправим развитие города на сохранение исторического центра, все остальное станет технической задачей. Я оптимист и считаю, что это возможно - спасти исторический центр. Правнуки на это все еще посмотрят. И по закону качелей они увидят лучший город, чем тот, который видим мы. Мы сейчас на пике неосознанности развития, а я верю, что в какой-то момент маятник покатится в другую сторону, и мы буем приходить к ответственному отношению.
До конца года власти Санкт-Петербурга планируют принять генеральный план. Вы видите за этим документом видение, куда и как будет развиваться Северная столица?
Нет, ни вижу. Судя по генплану, стихийные процессы будут проходить и дальше и не будут регулироваться. Главное, что вижу, у людей, которые профессионально занимаются развитием города, отсутствует понимание, какими инструментами пользоваться, чтобы управлять развитием. На лицо упадок градостроительной школы. Нет положительного образа будущего. Чем будет город зарабатывать, чем он будет лучше других городов, почему люди захотят тут жить? Мы этого всего не знаем, а просто обеспечиваем людей жильем. А за счет чего? Перевезем «Газпром» из Москвы? А он возьмет, и уйдет. Это неустойчивое развитие. Такой большой город не должен долго существовать по наитию, иначе, он будет деградировать. Цели должны быть сформулированы. Питер такой город, что сильно подчинен видению, плану. Город никогда не умел существовать просто так, ему важно понимать, куда он идет и чем хочет стать. У того же Петра многие идеологические вещи были отражены в застройке Петербурга. А сейчас мы не понимаем, что должны отражать. Поэтому у нас и получаются муравейники.
В каком состоянии сейчас архитектура? Обычно от сообщества ждешь появления каких-то знаковых зданий, попыток как-то удивить город.
Знаковых зданий не будет. Город стагнирует, больше, чем Москвеа. Очень сильно постсоветское лобби. Это люди старой школы, нацеленные на себя и продвижение своего сообщества, а не на профессиональные ценности и город. Есть слабое понимание современных градостроительных реалий. Нельзя сказать, что плохо абсолютно все. За последние годы мы научились строить действительно неплохие городские дома. Но, за счет силы, которая тянет нас назад, прогресс идет медленно. Научились строить хорошие здания, кто-то научился строить хорошие кварталы. Но нам нужно уметь гораздо больше. Это развитие происходит медленнее, чем это нужно городу, оно отстает от потребности. Я не знаю, можно ли этот процесс ускорить. Может быть можно его хотя бы не тормозить. Все говорили «мы не хотим современной архитектуры, она ужасна». 15 лет назад это было твердое убеждение всех жителей. Сейчас всем, оказывается, нравится Лахта-центр, хотя это не шедевр. Но можно ли было убедить людей в этом 15 лет назад? Мы движемся очень медленно.
Девелоперы говорят о том, что ближайшие годы будут мрачными с точки зрения новых проектов. Бизнес будет вкладываться только туда, где будет быстрая отдача и гарантированный возврат средств. А это, скорее всего, самое просто и бесхитростное жилье, те самые человейники. Вы с этим согласны?
Не знаю, сколько лет это будет длиться. Но это общая проблема. Люди готовы вкладывать деньги только в то, что принесет прибыль очень быстро. И сейчас это усугубиться, и в интересах города на какое-то время отказаться от стройки. Лучше никак, чем плохо. Правительство могло бы упростить какие-то вещи в плане согласования, и дать дорогу маленьким проектам, которые улучшат город. Не очень верю, что правительство повернется в эту сторону. Все будет заточено на «поддержание огня». Над властями всегда висит Дамоклов меч в виде недостроев и дольщиков, власти страшно этого боятся. Поэтому до последнего будут пытаться поддерживать стройку.