«Вторичка» покатилась с ценовой горки: когда лучше продавать и покупать квартиры

Екатерина Максимова

Эксперты утверждают, что на фоне рухнувшего спроса стоимость «бэушных» квадратных метров начнет заметно снижаться. На конец текущего года и на весь 2023 год у них особый прогноз.

Первичка против вторички

Стоимость «первички» и традиционно более дорогой «вторички» почти сравнялась. А в некоторых городах готовое жилье уже стоит дешевле новостроя. Один из собеседников «НИ» назвал такой перекос «уродливой моделью рынка», но данный тренд дружно подтверждают все опрошенные эксперты.

Президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова уточняет, что особняком пока еще держится рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, но и там ситуация начинает меняться.

«В обеих столицах огромные миграционные потоки и, соответственно, инвестиционная составляющая покупки тоже выше, чем в регионах. Правда, в последнее время аналитики отмечают, что по отдельным административным округам в Москве средние цены «первички» уже сравниваются со «вторичной» и даже становятся выше. Так что какой-то перелом в ценах между рынками и в Москве начинает наблюдаться», - уточняет глава Российской гильдии риэлторов.

Управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка подтверждает, что для московского рынка это новое явление, которое начнёт ослабевать только в том случае, если изменится экономическая конъюнктура. «Если вырастет платежеспособность населения, существенно сократится предложение или появятся стимулирующие меры для покупки квартир на «вторичке», к примеру, льготная ипотека», - считает Надежда Коркка.

Пузырь надулся…

Новый тренд отчасти связан с тем, что на рынке недвижимости в целом сложились аномальные цены. В 2020-2021 годах ценовой «пузырь» быстро надувался за счет льготной ипотеки и низких ставок по кредитам. Ранней весной 2022 года, но уже из-за паники, недвижимость, как «вторичка», так и «первичка», продолжала усиленно и необоснованно дорожать.

По оценке специалистов IRN.Ru, минувшей весной индекс стоимости жилья на волне ажиотажа только в «старой» Москве увеличился на 7,3%, на 2,9% в Новой Москве и на 6,3% в Подмосковье. В некоторых сегментах повышение от прошлогоднего ценника достигало 10%.

… но спрос рухнул

Эксперты RN.Ru подсчитали, что с апреля спрос на квартиры в Москве сократился на 38% по сравнению с мартом и на 34% относительно апреля прошлого года. Аналитик агентства недвижимости «Новосел» Сергей Меньшенин также отметил, что спрос в кризис на «вторичку», если сравнивать с 2021 годом, сократился на 30-40%.

После апрельского-майского «дна», когда рынок недвижимости просто встал, цены на вторичном рынке жилья начали не значительно, но снижаться - в диапазоне 0,5-3%.

По данным сертифицированных аналитиков РГР, сейчас в большинстве крупнейших городов РФ цены на вторичном рынке прекратили снижение. Но и перестали расти. Средний ценник в регионах за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи по-прежнему варьируется от 75 000 руб./кв. м до 135 000-140 000 руб/кв.м.

Ценопад неизбежен

Эксперты считают, что это временное затишье и цены на готовые квадратные метры будут вынужденно снижаться. «Цены улетели за последние два года. И улетели слишком сильно. И они должны откатиться в любом случае. «Пузырь» должен начать сдуваться», - считает Сергей Меньшенин. Эксперты RN.Ru полагают, что цены на жилье должны вернуться хотя бы к уровню начала 2022 года, то есть потерять 5-10%.

Ирина Зырянова добавляет, что рыночные цены на недвижимость сейчас ниже только в тех городах, где ещё присутствует достаточно большой объем предложений квартир советской эпохи строительства 60-80-х годов прошлого столетия. «На такие квартиры в последние 1,5 года цены не росли высокими темпами, как на современной вторичке или на рынке новостроек», - пояснила Зырянова.

Процесс ценопада, видимо, не будет стремительным, тем более на фоне текущих волнообразных всплесков на рынке.

Надежда Коркка отмечает, что рынок вторичного жилья после падения весной начал показывать признаки жизни. В июне 2022 года спрос вырос к маю на 15%, а в июле подрос ещё на 0,5%. «Да, куда больший прирост сделок мы отмечаем на первичном рынке. Здесь их число с мая по июль выросло на 69%, что существенно выше прироста на вторичном рынке за аналогичный период (+15,5%)», - пояснила эксперт.

Но при этом, обращают внимание специалисты, для продавцов квартир сейчас не лучший момент.

«С мая был совсем плохой период, но уже август был активным. Продавцы соглашались снижать стоимость квартир на 6-7% от рынка», - добавляет основатель АН «Московский квартал» Сергей Мологин.

«Да, покупатели много смотрят и ничего не покупают. Ждут, видимо, когда продавцы начнут соглашаться на дисконты», - добавляет Андрей Меньшенин.

Надежда Коркка с коллегами согласна: «Люди стали чаще оставлять заявки на подбор жилья и звонить по объявлениям. Однако корреляционная зависимость с числом совершённых сделок не наблюдается. Клиенты интересуются, но покупать пока не торопятся. За последний месяц мы видим лишь сдержанный рост числа сделок на «вторичке».

Осень и прогноз на 2023 год

Директор АН «Резиденция» Кирилл Казанцев считает, что за ближайшие месяцы рынок «вторички» вряд ли отыграется за период простоя. По его оценке, падение по числу сделок продолжится и может составить около 20%.

Сергей Мологин считает, что осень принесет всплеск, но потом наступит затишье. «До конца года можем наблюдать некоторую активность рынка. Все рассчитывают на увеличение по сделкам за счет коррекции ипотечной ставки - если Центробанк вновь понизить ключевую ставку. И за счет того, что люди, кто думал, что переждут постфевральские события и турбулентность, наконец поняли, что переждать не получится и вынужденно начнут решать свои вопросы. Продавцы станут более сговорчивы, покупатели какие-то появились. Инвесторы с рынка, конечно, ушли, остались те, кому надо решать жилищные вопросы», - объяснил Мологин.

Надежда Коркка тоже видит предпосылки для небольшого оживления на вторичном рынке этой осенью. «Экономическая обстановка постепенно выравнивается, потребность в жилье никуда не ушла, поэтому спрос продолжит умеренное восстановление. Этому способствуют достигшие приемлемых значений ипотечные ставки. Кроме того, сейчас на «вторичке» рынок покупателя: число предложений растет быстрее, чем спрос на выставленные лоты. Если никакие новые факторы не внесут свои коррективы, то продавцы продолжат понемногу снижать цены для стимулирования спроса», - отметила эксперт.

Некоторые участники рынка сошлись во мнении, что затем, в первой половине 2023 года, «вторичка», конечно, не впадет в кому, но вряд ли избежит периода глубокой стагнации. В одной точке сойдутся и дефицит предложений, и низкая покупательская активность. А дисконты от продавцов квартир эконом-класса (до 20 млн рублей) в зависимости от локации сохранятся на уровне 6-7% и даже могут уйти за 10%.

Более благоприятный прогноз специалисты озвучили только для второй половины 2023 года, когда за счет отложенного спроса рынок начнет шевелиться. Но, оговариваются эксперты, прогноз сработает только в том случае, если экономика страны не столкнется с очередными потрясениями.