Полюбовно, по-соседски. С 2023 года жильцов МКД обяжут платить за соседей - должников

Юлия Сунцова

Новый порядок погашения задолженностей определен постановлением правительства №92 от 03.02.2022, подписанном Михаилом Мишустиным. Изменения касаются расчетов за коммунальные ресурсы, потребление которых фиксируется при помощи общедомовых приборов учета.

Актом правительства предусмотрена процедура перерасчета платы за общедомовые нужды с первого квартала следующего года, поэтому, несмотря на вступления постановления в силу с 1 сентября 2022 года, его применение по этой части начнется с 1 января 2023 года.

В настоящее время финальным плательщиком за общедомовые нужды выступает управляющая компания. Если кто-то из жильцов подает неверные показания, копит задолженности, ворует через незаконные врезки, возникают сверхнормативные расходы, и с ними пока еще разбираются, справляются и покрывают управляющие компании. С 2023 года эти затраты переносятся на жильцов. Если из-за кого-то из них возникнет долг по общедомовым нуждам, он будет разделен и начислен всем обитателям дома.

Несмотря на очевидную скандальность нововведения, регионы уже готовятся к предстоящим изменениям в системе оплаты ЖКХ.

В Республике Башкортостан во время пресс-конференции министр ЖКХ Алан Марзаев подтвердил, что с нового года сверхнормативные расходы на общедомовое имущество будет перенесено с управляющих компаний на население.

- Ранее по долгам платили управляющие компании, неся необоснованные убытки. Платили они это из средств, которые должны были пойти на оказание других услуг. Сейчас эта проблема решилась — управляющая компания будет выполнять свою работу и отвечать за нее, а если кто-то ворует, разбираться между собой должны будут жильцы. Есть совет дома, который может выявить недобросовестного плательщика коммунальных услуг, - сказал министр.

Обязательным становится перерасчет в первом квартале года, но на общедомовой собрании собственники могут принять решение оплачивать возникший долг ежемесячно, чтоб не было пугающих сумм, - добавил заместитель министра ЖКХ Башкортостана Юрий Палтусов.

В республике ресурсоснабжающие организации заключают договоры с подрядными организациями, обязанностью которых станет обеспечение попадания в квартиры собственников с целью проверок показаний приборов учета. Если обход по квартирам будет по каким-либо причинам затруднен, тогда долги этих «несговорчивых» просто лягут на других собственников. «Соседям нужно находить общий язык с неплательщиками, давить им на совесть», - говорят башкирские чиновники.

Таким образом правительство, по-видимому, надеется простимулировать активность собственников МКД и их участие в управлении общим имуществом. Только уже сейчас понятно, что у добропорядочных соседей нет реальных рычагов воздействия на неплательщиков коммунальных услуг, и нововведение приведет, скорее, к межсоседским распрям вплоть до случаев с физическим насилием. Кроме того, за предупреждение и регулирование таких споров по здравому смыслу как раз отвечает управляющая компания – ее представители получают зарплату за разрешение подобного рода ситуаций, это входит в их прямые обязанности.

Ко всему прочему, данные изменения плохо согласуются с духом закона – в 21 веке просто не существует законных оснований, по которым долги одних граждан должны оплачивать другие граждане, причем совершенно посторонние друг другу. В сложившейся практике в России взысканием долгов занимаются через суд. Взыскатель вправе требовать уплаты долга, в том числе с уплатой всех своих издержек, начислением пени, неустоек, процентов за пользование денежными средствами и пр. А наложение судом обеспечительных мер, арест имущества должника с угрозой последующей реализации с торгов представляется более эффективным методом воздействия на должника, чем причитания соседей.

Вдобавок новелла стимулирует не активность собственников МКД, а иждивенчество. Если за меня по закону всё равно заплатят более состоятельные соседи, зачем вообще заморачиваться с этими платежками по ЖКХ?

Как обязанность платить за долги соседей вяжется со здравыми смыслом и законом, мы спросили у юристов и экспертов в сфере ЖКХ.

Александр Толмачев, общественный деятель, зампредседателя Союза юристов Москвы:

- Всё то, что происходит сегодня, осенью 2022 года – закономерно, основы этих процессов заложены еще двадцатилетие назад. После краха СССР власть на самом деле пыталась ввести самоуправление в жилищном хозяйстве: делался упор на формировании кооперативов, товариществ собственников жилья, государство помогало снижать тарифы и т.д. Однако 20 лет назад концепция поменялась: ресурсоснабжающие организации захотели монополию на управление ЖКХ, и их желание узаконили.

Как только сфера монополизировалась, тарифы выросли в разы. Правительство убеждало, что жильцы таким образом инвестируют – деньги якобы пойдут на починку инфраструктуры, дыр, ржавых труб и всё такое, половина от добавленных сборов будет идти на ремонт. Однако ремонта за 20 лет мало кто увидел.

С тех пор платежи ежегодно беззастенчиво увеличиваются на 20%. На этот раз повышения каждый раз объясняют тем, что необходимо сделать нашу российскую систему ЖКХ привлекательной для иностранных инвесторов. Но никаких инвесторов особенных мы так и не увидели, потому что их никто в огород не запустил. В Германии доходность от предоставления ЖКХ-услуг в 12% считается роскошной и при этом там всё работает, у нас 50% доходности, и не меняется ничего.

Монополия, конечно же, была организована в пользу олигархических групп.

После того, как эту монополию протащили без особого ропота населения, надо сказать, дело зашло еще дальше. Теперь вместо коммунальных услуг нам подсовывают услуги на предоставление коммунальных услуг. А в чем разница?

Как только в договорах появляется слово «услуги», да еще и предоставляемые от имени коммерческой организации, эти договоры становятся односторонними. «Почему в три раза платежки выросли?» Ответ: «Потому». Всё, ты никак на изменения уже повлиять не можешь.

Случился фактический запрет повлиять на тарифы решениями собраний собственников. Случилась катастрофа. Люди не сопротивлялись, потому что не поняли разницу между продажей ресурсов и продажей услуг. Самое страшное, что люди платят, как бы одобряют всё происходящее рублем, у нас в стране очень высокая собираемость – 96%, так мы устроены. Нужно ли удивляться, что тарифы будут расти и дальше?

Если раньше плата за общедомовые нужды была в рамках 2-3% от общей платежки, то теперь она порой превышает плату за услуги по самой квартире.

Подобные конфликтные ситуации с соседями по-хитрому создаются намеренно, опять же - для укрепления монополии, чтобы вы никогда в жизни, не дай Бог, даже не задумывались о создании кооператива для управления собственным жильем.

Павел Ткаченко, юрист, эксперт по вопросам ЖКХ:

- На самом деле наш законодатель уже не первый год экспериментирует с распределением общедомовых нужд между всеми собственниками помещений.

В 2016 году вышел закон (Постановление Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498) которым ответственность за превышение расходов по общедомовым нуждам возлагается на управляющие организации. Таким образом рассчитывали, что управляющие компании теперь точно будут следить и своевременно отчитываться по показаниям общедомовых и, в рамках своей компетенции, индивидуальных приборов учета. При этом возможность начислять данные платежи сверх норматива было не запрещено, если такое решение было принято на общем собрании собственников помещений.

Поскольку большинство собственников помещений не разбираются в вопросах ЖКХ, то массово отдают свой голос за фактическое распределение СОИ (содержания общедомового имущества) из разницы показаний между общедомовым прибором учёта и индивидуальных приборов учёта, без применений нормативов потребления. Норматив потребления может быть установлен и рассчитан так, что никогда не превысит фактическое потребление по СОИ (ОДН). Вступающие в силу новые правовые нормы обязывают распределять сверхнормативное потребление по общедомовым нуждам равномерно между всеми собственниками в соответствии занимаемой ими площадью.

На тех собственниках помещений, чьи общие собрания ранее уже утвердили такой порядок распределения общедомовых нужд, это никак не отразится. Также новый закон особо не затронет те многоквартирные дома, в которых приборы учёта установлены на лестничных клетках, поскольку управляющей компании не составляет труда ежемесячно снимать показания всех приборов учёта, что приводит к корректным начислениям по услугам ЖКХ.

Изменения почувствуют дома, в которых приборы учёта находятся внутри жилых помещений и собственники своевременно не передают показания приборов учёта. Законом предусмотрено, что если собственник не передаёт показания приборов учёта, то ему вначале начисляется среднемесячные показания, а потом норматив потребления. А как только собственник передаст показания, будет осуществлён перерасчёт по фактическим показаниям.

Судебная защита остается основным инструментов управляющей компании, но даже если речь идёт о безнадёжном должнике, с которого нечего взыскать, его долги - это убытки управляющей организации, которые никак не могут лечь на плечи соседей должника.

Самая уязвимая категория граждан, на которых существенно отразится данное нововведение законодателя, это жильцы новостроек. Если раньше управляющая компания не могла выйти за установленный норматив потребления, то теперь при фактическом распределении в новых жилых многоквартирных домах может возникнуть следующая ситуация. Половина собственников ещё не заехала или делает ремонт, и не передают показания приборов учёта, а вторая половина дома уже обжилась, передаёт показания приборов учёта. По итогу возникает большая разница между индивидуальными приборами учёта и общедомовым счётчиком. Начисления по СОИ (ОДН) могут быть колоссальными, но от этого уже некуда не деться, пока дом не будет заселён полностью.

Глеб Гилинский, учредитель Ассоциации "Управленческие кадры городского хозяйства":

- В каких случаях придётся платить за соседа?

1) У соседа есть счётчик, но он передаёт или нулевые показания или занижает показания. У управляющей организации или ресурсоснабжающей компании (смотря кто является поставщиком коммунального ресурса) есть обязанность не реже одного раза в год проводить контрольный съём показаний индивидуальных приборов учёта, и тогда м3 и квт-часы, на которые схитрил сосед, уйдут из ОДН и вернутся в платёжку хитрецу (п. 83 Правил оказания коммунальных услуг Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354),

2) У соседа нет счётчика, ему выставляется норматив по числу зарегистрированных, а фактически в квартире живёт больше людей. В этом случае управляющая организация обязана составить акт о числе фактически проживающих и выставлять счёт на потребление ресурса, исходя из него (п. 56(1) Правил оказания коммунальных услуг Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

В каких случаях ещё ОДН может вырасти для жителей? В случае неэффективной работы по энергосбережению со стороны УК. Текущие трубы в подвале, горящий среди бела дня свет на лестничной клетке, устаревшие лампы накаливания в плафонах вместо светодиодных светильников - всё это теперь в прямом смысле слова за счёт жителей. В этом и заключается логика закона. Собственники должны следить за тем, как управляется их имущество и выбирать для управления им эффективные компании. Тем более что проведение общего собрания собственников теперь возможно и онлайн. Кроме того, появилось много роскошных домов с многочисленными и сложными инженерными системами (например, с ИТП), с переходными лестницами и т.п., а норматив ОДН остался ещё советским. Получается, жители пятиэтажек, где всех расходов - одна лампочка на лестнице должны экономить на ОДН, а владельцы квартир в домах бизнес-класса с лифтами на парковку и кондиционером в лобби - платить больше, по фактическому потреблению.

Сергей Сергеев, юрист, руководитель практики "Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью" Московской коллегии адвокатов "Арбат":

- Во-первых, речь идёт не о распределении долгов, а об изменении формулы начислений за использованные ресурсы, потраченные на общедомовые нужды (КРнаСОИ). Данное понятие появилось в жилищном законодательстве с 2017 года. Однако тогда же и было установлено ограничение: жителям нельзя предъявить к оплате объем коммунального ресурса на содержание общего имущества, превышающий установленный в регионе норматив.

Для понимания процесса в двух словах опишем порядок расчета. Для примера возьмем горячую воду. В подвале дома стоит прибор учета, который считает всю горячую воду, поставляемую в многоквартирный дом. При этом в квартире у каждого собственника тоже стоит такой прибор, который считает, сколько горячей воды поступило именно в квартиру на индивидуальное потребление. Отнимаем от общего количества сумму показаний всех квартирных приборов и, вуаля, получаем объем ресурса, затраченный на содержание общего имущества. Вот этот объем теперь будут делить на всех, без ограничений. Поэтому если кто-то не платит, то его долг останется за ним. Другое дело, если кто-то ворует горячую воду. Потребляет тонну, а показания приборов сдает на литр. Или вообще не подает. Вся украденная таким образом вода, согласно новой формуле, будет учтена в составе воды, потреблённой на содержание общего имущества. И обязанность по оплате этой украденной воды, ляжет на всех собственников пропорционально их доле в праве на общее имущество.

Однако здесь речь не идёт о распределении долгов. Кроме того, соседи совместно с управляющей организацией вправе начать собственное расследование и вывести хитреца на чистую воду. В свою очередь для таких злостных нарушителей уже предусмотрена своя ответственность в виде повышенной платы за украденный ресурс и административные штрафы. То есть теоретически эту ситуацию можно пресечь, и это не тот случай, когда на неё никак нельзя повлиять. Однако сделать это будет непросто. Нужны инициативные собственники и добросовестная управляющая компания, готовые сообща бороться с нарушителями во благо остальных порядочных собственников.