Ирина Мишина
ГОСТы на строительство частных домов собираются утвердить уже к следующему году. Пока работа идет над терминами и определениями. В ней участвуют сразу несколько структур – Минстрой, Минпромторг, ДОМ.РФ и Российский союз промышленников и предпринимателей. Документ затем направят в правительство РФ. В Госдуме он уже нашел поддержку.
Если участие профессиональных строителей понятно и оправдано, присутствие олигархического бизнеса в лице РСПП вызывает закономерные вопросы. Мы обратились за комментарием в комиссию по жилищной политике Российского союза промышленников и предпринимателей, однако ее председатель, девелопер, член Бюро Правления РСПП Леонид Казинец от комментариев отказался. Это добавляло интриги.
Тем временем, уже начали появляться комментарии, содержащие тревогу в связи с введением этих ГОСТОВ. Дачники опасаются, что это приведет к единообразию проектов, а застройщики ждут введения новых жестких правил и поборов.
«Проекты могут стать однообразными, при том, что в настоящее время загородное жилье зачастую характеризуется индивидуальностью. Еще одним негативным эффектом может стать увеличение цен. В случае избытка требований они вырастут минимум на 20−30%. Введение ГОСТа — нежизнеспособный проект, который отвергнут как участники рынка, так и потребители», — считает учредитель клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов.
В ООО «Уютный дом» застройщики загородной недвижимости тоже поделились с нами своими опасениями: «Это создаст дополнительную бюрократию, будет определенный круг подрядчиков под эти ГОСТы. Вообще, не понятно, зачем они нужны, ведь есть общестроительные нормы. Есть свод правил на железобетонные дома, на кровельные работы. Что еще нужно? Для строителей возникнут сложности, дополнительные согласования, все это выльется во взятки и поборы. Будут новые справки, разрешения и лицензии вместо строительства. И на этом кто-то будет ведь зарабатывать!».
Одним из инициаторов введения этих ГОСТОВ выступила Ассоциация деревянного домостроения. Мы попросили прояснить цели и задачи этого нововведения пресс-секретаря ассоциации Светлану Глазкину. «Сейчас в рамках работы над этими ГОСТами разрабатывают термины и определения. О чем идет речь? В связи с огромным спросом на частные загородные дома многие начали брать под эти проекты ипотеку. Но на что именно ипотека, банки не всегда понимают. К примеру, о чем речь – о домокомплекте или о доме под ключ? О стандарте проектов не было и речи. Чтобы банку лучше понять, подо что выдается ипотека, надо четко понимать, о каком именно проекте идет речь - о каркасном доме, каркасно-панельном, о срубе. Технологий сегодня масса, их надо систематизировать. Все это еще нужно, чтобы на выходе заказчик получил нормальный дом вместо разваливающегося недостроя», - пояснила «НИ» пресс-секретарь Ассоциации деревянного домостроения Светлана Глазкина.
В последнее время спрос на загородные дома действительно возрос. В условиях экономического кризиса россияне стали чаще выбирать отдых на природе вместо дорогостоящих поездок. Новый виток спроса вызван и ограничениями, которые связаны с санкциями. Люди начали вкладывать в дачи и земельные участки деньги, которые до этого тратили на заграничные поездки и покупку автомобилей. Соответственно появился и запрос на ипотечное кредитование на постройку дачных домов.
Не так давно россиянам разрешили брать льготную ипотеку на самостоятельное строительство частного дома. Ставка не превысит 9% годовых, максимальный размер займа - от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона. Это пилотный проект: в 2022 году по нему планируют выдать около 8 тыс. кредитов. Есть и определенные условия. К примеру, заемщик обязан построить жилье за год. Но есть одна оговорка: льготную ипотеку на строительство частного дома можно взять только с привлечением подрядчика — профессиональной фирмы. В апреле правительство заявило, что поддержит и постройку жилья своими руками: банкам планируется субсидировать 2 процентных пункта по таким кредитам. А в июле в России начали выдавать льготные ипотечные кредиты на покупку дач под 3%. При этом стоимость загородной недвижимости растет: дачи за прошлый год подорожали в среднем на 25–30%. Эксперты ожидают продолжения роста спроса на загородное жилье. По словам руководителя комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое РФ Рифата Гарипова, «поддержка дачного строительства с помощью льготной ипотеки позволит сохранять спрос в сегменте в ближайшем будущем».
Но с выдачей ипотеки возникли проблемы. Как нам сообщили в Российском союзе строителей, ипотечное кредитование загородных домов проще и понятнее, когда есть проект дома, соответствующий ГОСТам. По крайней мере, понятно, сколько именно это будет стоить и какое время займет постройка. «Стандарты нужны, чтобы застройщики работали по понятным правилам. Для банков, оформляющих ипотеку, возникают сложности, если нет классификаторов. Нет, строительная отрасль не собирается унифицировать дома, просто планируется ввести прозрачные требования к проектной документации. А проект конечно можно выбрать любой из типовых, если он прошел государственную экспертизу. ГОСТы установят термины и требования к застройщику, понятные всем: застройщику, банку, самим строительным компаниям», - пояснила «НИ» генеральный директор ГК «Омакульма», председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина.
Тех, кто опасается , что все дома будут строить по единому образцу, успокоил и депутат Госдумы Александр Якубовский, который поддержал этот проект : «ГОСТы будут стандартизировать не сами проекты, а именно требования к ним. Безусловно есть возможность сделать проект любого дома. Но он должен соответствовать требованиям и к самому проекту, и к материалам, которые будут использоваться. Это делается для того, чтобы в итоге получился понятный по качеству и ликвиду предмет залога для льготной ипотеки».
«Мы не можем всех наших граждан загнать в один реестр и потребовать строить только по таким проектам. Нужно уточнить требования к стандарту по разработке проектной документации для индивидуального жилого дома, его не надо проектировать целиком по десяткам постановлений. Требования можно и упростить, но они обязательно должны быть, тогда мы получим и соблюдение правил, в том числе и градостроительных норм», - поясняет Константин Пороцкий, председатель комитета РСС по малоэтажному строительству, управляющий партнер ГК "Омакульма.
Тут, видимо, стоит уточнить, о каком именно малоэтажном жилом строительстве в части индивидуальных жилых домов идёт речь. В ГОСТах будет говориться о строительстве малоэтажных жилых домов, либо блокированных жилых домах, так называемых таун-хаусах, которые возводят индустриальным способом.
В новом проекте идет речь и об «инфраструктурных облигациях». Что это такое? Дело в том, что ГОСТы на возведение индивидуальных жилых домов будут включать в себя и требования к общественным зонам и территориям, архитектурному облику, общему долевому имуществу. «Сейчас все земли, которые используются под ИЖС или малоэтажное строительство в населённых пунктах, не имеют инфраструктуры - нет ни электросетей, ни канализации, ни водопровода. Естественно это лишает проекты рентабельности. Инфраструктурные облигации - это займ под небольшой процент. За счет такого инструмента регионы, государство смогут вводить в оборот земельные участки, которые сейчас простаивают», - пояснил депутат Госдумы Александр Якубовский.
Немаловажный вопрос связан с ценами на загородное жилье. Как они изменятся после введения новых ГОСТов? « ГОСТы приведут к снижению стоимости жилья. Потому что индустриальным способом строить гораздо быстрее и дешевле. С одной стороны, это удешевление производственных цепочек, а с другой - это более короткий цикл строительства. Вкупе всё это позволит снизить издержки», - заявил «НИ» депутат ГД Александр Якубовский.
Введение ГОСТов, в принципе, дело нужное. Но оно неизбежно приведет к существенным изменениями на рынке загородного жилья. С него могут уйти «мелкие» структуры, которые не «впишутся» в ГОСТы. «Изменения скорее всего ждут непрофильные компании или организации с небольшим опытом строительства. Они будут вынуждены либо уйти с рынка, либо наладить процессы, улучшив качество возводимых объектов», — комментирует коммерческий директор MOZAIK development Алла Ковалева.
В выигрыше окажется крупные компании. Со временем, монополизировав рынок загородного жилья, они скорее всего будут диктовать на нем свои цены.