Ипотека за полгода успела умереть и почти воскреснуть

Екатерина Максимова

Полет вниз

Падения и взлеты первого полугодия фиксировали аналитики Frank RG. Зигзаги статистики, что предсказуемо, начались с марта - после начала украинского конфликта. А динамика рынка напрямую зависела от ключевой ставки.

Март. В первый месяц весны банки выдали россиянам 160 тыс кредитов на общую сумму 516 млрд рублей. Что на 9% больше, чем в феврале текущего года.

Эксперты объясняют это статистическими «хвостами». «Рост связан с фактической выдачей одобренных ранее заявок по ипотеке. При этом доля покупок на вторичном рынке существенно превосходила над покупкой квартир в новостройках - люди «прыгали в последний вагон», приобретая готовое жилье», - объяснила куратор банковского сектора комитета Российского гильдии риэлторов (РГР) по работе с партнерами Ирина Кисилева.

Из 516 млрд рублей на долю рыночной ипотеки пришлось 424 миллиарда. По программам льготного кредитования россияне получили в банках 93 миллиарда. И это на 83% больше, чем в феврале.

Апрель. Начало обвала. В апреле было оформлено всего 48 тыс кредитов на общую сумму 163 млрд рублей. Это - 69% к марту и -71% к аналогичному периоду 2021 года.

В апреле по рыночным программам было выдано 35 млрд рублей (в 8 раз меньше, чем в марте), по госпрограммам - 128 миллиардов, то есть в провальном апреле рынок держался практически только за счет льготного кредитования.

Май. Его представители рынка недвижимости запомнят как самый черный. Выдача кредитов сократилась до 36 тыс сделок, объем ипотечного кредитования составил 140 млрд рублей. Это еще минус 14% к апрелю текущего года.

Доля льготных кредитов составила 105 миллиардов из 140 миллиардов рублей. Рыночная ипотека соответственно оставалась на низком уровне - 35 миллиардов.

Июнь. На фоне провальной весны статистика июня выглядит триумфальной. Количество выданных ипотечных кредитов почти удвоилось - 68,6 тысяч. Общая сумма кредитования - 251,5 млрд рублей. Прирост к маю составил 78,5%.

Аналитики Frank RG отмечают, что июнь, напротив, уже «вытянула» рыночная ипотека, а не льготная. «В июне минимальные ставки предложения по ипотеке приблизились к 10%. По сравнению со ставками в мае и апреле такой порог не является психологически непреодолимым для потребителей, а рынок вторичного жилья оживает», - пояснил проектный лидер Frank RG Артем Мосин.

Ирина Кислева добавляет: «В «сытые» 2020-2021 годы доля ипотечных сделок на рынке недвижимости составляла около 80%, а в марте-июне это показатель достиг рекордных 90-95%».

Если сравнивать с показателями первого полугодия прошлого года, то выдача кредитов за шесть месяцев 2022 года осталась на отрицательном уровне: в рублевом эквиваленте выдача ипотеки россиянам сократилась на 54,4%, в количественном - на 61,65%.

Ведущий аналитик по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Евгений Романов отмечает, что тренд на восстановление ипотечного кредитования хоть и наметился, но показатели еще не достигли предкризисных уровней февраля 2022 года. «О формировании устойчивого тренда можно говорить только по истечении летнего периода», - считает Евгений Романов. Он также отметил, что восстановление рынка ипотеки стало возможным благодаря снижению ставок кредитов как в целом по рынку, так и по программе льготного кредитования. И рынок весной удавалось поддержать исключительно льготными госпрограммами, значение которых для рынка представляется определяющим.

В общей сложности российские ипотечники сейчас должны банкам более 13 трлн рублей.

Квадратные метры дорожали даже в кризис

Несмотря на резкое падение спроса, цены на квартиры в России в первом полугодии существенно не изменились, а не первичке даже продолжали расти.

По статистике Restste, к концу марта квадратный метр квартиры в новостройках подорожал на 5,6%. В апреле и мае рост составил менее 1%. В начале июня рынок новостроек показал + 1,43%. К концу месяца уже +2,03%.

Во всех крупных городах страны, если сравнивать с весной прошлого года, цены на первичном рынке недвижимости не могли сдержать ни пандемия, ни нынешний кризис.

К примеру, средняя цена за квадрат в Москве год назад сложилась на уровне 255 тыс рублей, май 2022 года - более 322 тыс рублей. В Санкт-Петербурге первичка за год подорожала со 170 тыс рублей до 235 тыс рублей.

Цены на вторичке в первом полугодии вели себя «скромнее». К концу марта стоимость квадратного метра подпрыгнула на 2,75%. К концу апреля и в мае цена теряла от 0,22% до 0,52%. В июне цены незначительно скорректировались в диапазоне +0,06%.

В годовой динамике ситуация на вторичном рынке сопоставима с первичкой: готовые квартиры в российских городах (в зависимости от географического положения) дорожали в диапазоне от 15% до 30%.

В целом средние текущие цены на жилье массового сегмента в России оценили в Российской гильдии риэлторов (РГР).

По словам председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов Эльвиры Епишиной, в двух столицах - Москва и Санкт-Петербург - цены на жилье массового сегмента составляют в среднем 200-260 тыс рублей. Элитная недвижимость в двух мегаполисах сегодня оценивается в диапазоне 1 млн рублей за квадрат.

Урал, Сибирь, Юг России и Приволжье показывают до 200 тыс рублей за квадратный метр. В число регионов с высоким ценами входит и Дальний Восток. А в Краснодарском крае (Анапа, Новороссийск, Краснодар) средняя цена кв. м жилья, к примеру, составляет более 100 тыс. рублей.

Что будет с недвижкой дальше

По оценке аналитиков ЦИАН, в первом полугодии количество сделок на первичном рынке скатилось до показателей 2017-2018 годов. Но уже в июне рынок слегка оживился: число сделок выросло на 19,7%. Эксперты объясняют это запуском многочисленных программ по стимулированию спроса.

Эксперты РГР в обозримом будущем допускают незначительное снижение цен на новостройки в регионах. В первую очередь, в сегменте массового жилья, где застройщики могут продавать квартиры без чистовой отделки. Но такой же ход конем чаще стали делать и девелоперы, заточенные под элитный и бизнес сегменты. «Здесь также наблюдается тенденция отказа от сдачи объектов «под ключ», как в массовом сегменте, где практически отказались от такой сдачи», - объяснила Эльвира Епишина.

Но дисконт чаще применим лишь в городах-миллионниках, где обычно нет дефицита новостроек. Это традиционно Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Екатеринбург, плюс Тюмень, Уфа.

В региональных центрах с населением от 500 тыс. человек наблюдается дефицит предложения и на первичном, и на вторичном рынках, отмечают эксперты РГР.

По оценке аналитиков ЦИАН, после рекордного спроса на вторичном рынке в марте (когда люди, по словам Кисилевой, «прыгали в последний вагон»), весной началось падение спроса до уровня 40-50%. Но с конца июня спрос, как и вслучае с первичкой, начал демонстрировать признаки жизни (пока на уровне просмотров объявлений и звонков).

По прогнозу руководителя ЦИАН.Аналитика Алексея Попова, после снижения ипотечных ставок от заградительно высоких к высоким, рынок должен оживиться. «К тому же на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние два месяца. В ближайшие месяцы мы ожидаем небольшого роста количества заключенных договоров», - оценил ближайшие перспективы вторички Алексей Попов.

По его прогнозу, в динамике цен сохранится сложившаяся тенденция - стагнация с незначительным снижением. И цены реальных сделок будут падать за счет скидок в процессе торга с конечным покупателем. В РГР добавляют, что такая тенденция - дисконт от продавца - в ближайшей перспективе будет особенно характерна для малых городов с численностью населения до 100 тыс человек.

Эксперты в целом готовы дать фору рынку недвижимости в краткосрочной перспективе.

«Тенденция повышения спроса населения на сделки с недвижимостью в августе 2022 года - положительная. На это позволяет надеятся рост количества клиентов, идущих в офис на консультации. Что будет дальше - прогнозировать в текущем моменте сложно», - считает Ирина Кисилева.

«С учетом поручений президента по сохранению объемов ввода жилья и наращиванию ипотечного портфеля, последовавших поправок в законе «О потребительском кредите (займе)», ограничивающих ПСК по ипотечным договорам, тренд на восстановление рынка в третьем квартале продолжится», - резюмировал представитель «Эксперт РА» Евгений Романов.