Рынок недвижимости пережил панику, но не видит будущего

Юлия Сунцова

Какие прогнозы по рынку недвижимости на ближайшее будущее? Как санкции в отношении России повлияли на строительный рынок? Об этом «НИ» поговорили с экспертами.

ИПОТЕКА

После повышения ключевой ставки ЦБ до 20% ипотека стала менее доступной – для огромной доли потенциальных пользователей жилищные займы с «банковской накруткой» в четверть процентов стали недоступны. Клиенты, которые ориентируются на покупку жилья в кредит – это наименее финансово устойчивые люди. В некоторых случаях банки присылали клиентам уведомления о повышении ставок, после чего в одностороннем порядке расторгали или переписывали уже предодобренные ипотечные договоры. Меньшинство ипотечников идут до победного конца и соглашаются с возросшими процентами. Новоселье откладывается.

Конечно, есть покупатели с технической ипотекой и с гасимой сразу 100-ой оплатой, а именно: это наблюдается сейчас в высокобюджетных сегментах первичного рынка (новостройки бизнес-класса и выше). Доля таких сделок действительно может сильно возрасти, но это мизерная доля от общего числа ипотечных сделок.

- Рост ипотечной ставки хоть и был ожидаемым, но всё же стал для покупателей психологически сложным. Многие приобретатели в ипотеку отказались от сделок. Доля ипотеки в общем объеме сделок уменьшается. Вероятнее всего, что по итогам 2022 года она составит порядка 50%, в прежние годы достигала 85%.

- Сегодняшнее решение ЦБ РФ о снижении ключевой ставки до 17% будет способствовать уменьшению ипотечных ставок у банков на 3 процентных пункта и позволит потребителям брать кредиты на более длительные сроки – от 15 лет. Сохранение какой-никакой льготной ипотеки, даже с новыми условиями, а именно – выросшей ставкой с 7 до 12% и максимальным размером кредита в 12 млн рублей в Москве и Петербурге сколько-то поддержит спрос на первичном рынке.

Застройщики пока еще могут предлагать клиентам собственные программы сосубсидирования кредита – дополнительная скидка от застройщика доходит до 4% от ипотечной ставки на первые два года или на 1,4% на весь срок, - говорит управляющий партнер девелоперской компании Touch Сергей Шиферсон.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА

Со сделками купли-продажи пока туговато. Многие россияне, желая спасти свои сбережения от обесценивания, бросились скупать квартиры. Рынок отреагировал мгновенно – и без того державшиеся на максимумах цены на недвижимость подросли еще.

- Реализованный спрос на территории Московской области вырос на 20% (в количестве проданных лотов по сравнению с февралем 2022 г.). При этом средняя площадь реализованной квартиры сократилась - с 38,4 до 37,5 квадратных метров. Это говорит о том, что люди спешили сохранить свои сбережения консервативным методом – переложив в недвижимость.

Выросла доля студий и однокомнатных квартир в структуре продаж – целью этих сделок было не улучшение жилищных условий, а сохранение средств: инвесторы спешили зайти на рынок по минимальным бюджетам. Также в структуре продаж, например, наших подмосковных проектов увеличилась доля сделок с максимальным первоначальным платежом. Это показывает, что отдавали в эти сделки всё, что оставалось, дабы минимизировать объем кредитных средств, - говорит руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы» Виктория Ковалевская.

Однако желающих расстаться с жильем значительно меньше желающих его приобрести. Менять ценный актив на рубли никто не спешит. Каждую неделю количество передумавших продавать жилье становится на 8-10% больше, такую статистику дает ЦИАН. Сделки отменяются и приостанавливаются даже на финальных стадиях. Итог – спрос взрывной, предложение ограниченное. В лучшем случае продавцы стараются всячески тянуть время или соглашаются на сделку при условии расчета в долларах.

- Первый квартал 2022 года оказался рекордным по числу сделок на первичном рынке, в том числе совершенных с использованием ипотеки. За спросом росли и цены. Однако, ситуация резко изменилась с начала марта под влиянием геополитической ситуации. Все старались скорее реализовать выданные ранее одобрения ипотеки на прежних, «досанкционных условиях». На текущий момент выдача ипотеки существенно снизилась, и такая тенденция продлится, по моему мнению, до конца 2022 года, если, конечно же, не будет изменена существенно ставка рефинансирования ЦБ РФ. Если до текущего момента 2/3 сделок происходило с использованием ипотеки, то при сохранении текущей ставки рефинансирования думаю максимум, что мы увидим – это будет 1/3, и то в основном в Москве, СПБ и Краснодарском крае, - отмечает глава Мещанского муниципального округа г. Москвы Александр Закускин.

- Сегодня мы вновь видим ажиотажный спрос на недвижимость. Это привело к увеличению цен. Пока мы все еще наблюдаем тенденцию увеличения числа сделок, так как многие спешат закрыть сделки, по которым одобрены кредиты по старым ставкам. Плюс есть n-ое количество покупателей, которые успели продать свои квартиры, но еще не вложили вырученные средства. Пока что спрос стабилен, но ожидается спад. Текущие ставки по госпрограммам уже выросли в два и более раз. На рынке вторичного жилья ипотека фактически стала неработающим инструментом из-за ставок выше 20% годовых. До 24.02.22 были ставки и под 0.65 % годовых, я проводила такие сделки с топовыми банками. Сейчас о таком проценте можно только ностальгировать. По опросам аналитиков ЦБ инфляция в 2022 году составит 20%. На мой взгляд, реальная инфляция будет выше. Деньги уже стали дороже, и это не предел. В таких условиях люди будут боятся брать ипотеку из-за страха ее не выплатить. Покупателей станет меньше в разы, говорит юрист, соавтор телеграм-канала «Юристы Pro Недвижимость» Яна Кузовлева.

АРЕНДА

Сдвиг покупателей происходит в сторону временной аренды. Те, кто не смог приобрести собственное жилье из-за скачка цен и подорожания ипотеки рассматривают съем квартиры как временный вариант.

Отток части россиян из крупных городов за границу на период неопределенности поспособствовал росту числа объявлений об аренде. Кто-то уезжает импульсивно и готов отдать свое жилье на период отсутствия за недорого, чтобы хотя бы покрыть коммунальные расходы.

Особенный всплеск предложения отмечается в крупных городах. До февральских событий в Москве и Санкт-Петербурге появлялось примерно 400-500 новых объявлений в неделю, теперь эта цифра удвоилась. Самая заметная динамика замечена среди ходовых квартир – однушек и студий. Число объявлений о передаче их внаем увеличилось до 33% и до 44% соответственно.

Одновременно выходят на рынок аренды квартиры, которые покупались тоже ради сбережения средств в ажиотажные коронавирусные 2020-2021 годы.

Несмотря на рост предложения аренды, сделок больше не стало. Собственники привязывают ставки в курсу валют и поднимают оплату. Средняя стоимость съема однокомнатной квартиры в Москве – 52 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге – 35 тысяч рублей, отмечают риелторы.

Специалисты по недвижимости прогнозируют еще больший выброс арендного жилья в крупных городах, по России – в среднем на 20%. В том числе фактором увеличения предложения по аренде может стать рост безработицы, закрытие и простой предприятий. Приезжие сотрудники будут возвращаться домой в регионы и освобождать занимаемые площади, не имея возможности покрывать арендные платежи. Уезжают и иностранцы. При худшем раскладе собственники в городах также с целью дополнительного заработка будут сдавать свободные комнаты в собственных квартирах.

Пока владельцы ждут состоятельных арендаторов на свое жилье, но на всех таких не хватит, придется сдавать хоть кому-нибудь. Отток квартиросъемщиков в итоге даст затишье и падение цен на арендованное жилье.

СТРОИТЕЛЬНАЯ ОТРАСЛЬ ПОД МИРОВЫМИ САНКЦИЯМИ - ПРОБЛЕМЫ, ЗАДАЧИ

Строительные компании прогнозируют подорожание жилья в будущем примерно на 30%. Себестоимость квадратного метра увеличивается из-за роста цен на стройматериалы, сложностей с поставками, оттока рабочей силы – бригады из стран СНГ из-за изменения курса валют потеряли в зарплате 30-40%. По итогам февраля расходы на строительные материалы и оборудование в России увеличились в среднем на 50%, себестоимость строительства – на 30%, цены на расходные материалы выросли аж до 120%.

- Финальные цены на жилье не могут не расти с учетом роста себестоимости строительства. Застройщики не будут продавать квадратные метры себе в убыток, даже если спрос будет снижаться. Некоторые застройщики приостанавливают старт новых проектов, а это значит что в будущем на рынке может ощущаться нехватка предложения, что тоже не приведет к снижению расценок, - отмечает совладелец Строительной Группы «Родина» Владимир Щекин.

Когда ко всем отрицательным факторам застройщиков прибавится ощутимое падение доходов населения и снижение покупательской способности перед строителями встанет выбор – снижать цены или ухудшать качество нового жилья. Что-то подсказывает, что последнее более вероятно, отмечают эксперты.

Кроме того, могут замедлиться темпы строительства – застройщикам нужно искать замену зарубежным материалам. Для этого нужно налаживать собственное производство и/или искать недостающий товар в дружественных странах. Какие встречные шаги Правительства могли бы тут помочь? Например, упрощение процедур прохождения экспертизы при замене материалов и мораторий на неустойку по договорам долевого участия. Это даст участникам рынка хороший запас времени на подбор аналогов, отмечают эксперты.

- Сейчас многие девелоперы заморозили свои проекты, находящиеся на ранних стадиях реализации. Безусловно, в части проектов будет сдвиг по срокам в сторону увеличения из-за пересмотра отделочных материалов и инженерных коммуникаций, из-за срыва сроков поставки ввиду того, что изначально были запроектированы импортные материалы и оборудование. Застройщики уже сейчас начали предлагать собственные ипотечные продукты, думаю, скоро мы увидим и другие продукты, которыми застройщики будут пытаться привлечь клиентов, а также сохранять цены, - говорит глава Мещанского муниципального округа Москвы Александр Закускин.

Таким образом, раньше при строительстве жилого комплекса себестоимость квадратного метра в среднем составляла около 60 тысяч рублей за метр, а теперь — 80 тысяч. В комфорт-классе стоимость метра возросла с 80 тысяч до 100 тысяч рублей.

Сектор бизнес-класса в целом ждут самые сильные изменения. Для таких объектов в большем объеме использовались импортные системы кондиционирования, инженерные системы, сантехника, лифты, электроника, малые архитектурные формы и другие дорогие элементы.

- Нестабильность макроэкономической ситуации, девальвация рубля и другие факторы только подталкивают стоимость «квадрата» вверх. На текущий момент цены на стройматериалы уже увеличились на 15-20%. Застройщики сейчас адаптируются, пересматривают финансовые модели, импортозамещают то, что можно импортозаместить, выстраивают новые логистические цепочки в части производства и поставок стройматериалов и оборудования. На перестройку уйдет 3-4 месяца, говорит Сергей Шиферсон.

- Активнее всего аналоги импортных стройматериалов застройщики ищут в Китае. Однако наладить новые поставки не так просто, к тому же закупать эти технологии и материалы где бы то ни было в мире все равно приходится за доллары и евро, которые сильно подорожали. В будущем нагрузка на логистические цепочки из Китая из-за его практически монопольного положения как поставщика для России может сильно повыситься, что вызовет перебои с поставками. Российские производители стройматериалов тоже зависят от импорта из Европы, поэтому нарастить производство быстро будет не так просто, - добавляет Владимир Щекин.

Но основная сложность для застройщиков и девелоперов сейчас - это отсутствие возможности делать короткосрочные и долгосрочные прогнозы и писать сколько-нибудь прочные финансовые модели объектов строительства, особенно те, что строятся с учетом привлечения проектного финансирования, отмечают эксперты.

КСТАТИ

В интервью "Новым Известиям" известный архитектор и почетный строитель Москвы Алексей Кротов назвал одну из самых существенных проблем строительства:

"Техническая оснащенность столичного стройкомплекса на 90% зависит от импортных составляющих. Стройки Москвы используют погрузчики JCB (Великобритания) или Terex (США), экскаваторы Hitachi (Япония), Hyundai (Южная Корея), бетононасосы Putzmeister AG (Германия), Atlas Copco (Швеция) и Sifa (Италия), башенные и специальные краны Liebherr (Германия), Potain S.A.S. (Франция), Jaso (Испания), станки горизонтального бурения Wermeer (США). Установки отечественного ГНБ Волгодонского завода буровой техники оснащаются гидравлической частью из комплектующих Sauer-Danfoss. «Свои в доску» горнопроходческие щиты недееспособны без постоянного обслуживания и оригинальных расходников фирмы Herrenknecht AG (Германия). На заводах ЖБИ того же ПИКа станки Progress, линии Ebawe, Vollert, Elematic...

Вся эта импортная техника, какой бы высокоточной и надежной она ни была, имеет свойство изнашиваться, требовать ремонта и своевременной замены. А на что менять? Зарубежная техника уходит из РФ, обслуживание и запчасти – всё.

Импортозамещения нет - им просто не занимались, надеясь на Запад и благополучно развалив свои заводы по производству дорожных машин и строительной техники."

Таким образом, желание правительства активизировать строительство жилья за счет льготной ипотеки и разнообразных преференций застройщикам и покупателям квартир может в скором будущем натолкнуться на банальное отсутствие строительной техники. А ведь сегодня никто с помощью кайла, лопаты и тачки строить ничего не будет!