Как повышение ключевой ставки скажется на стоимости ипотеки и на доступности жилья?
Уже к концу прошлого года стоимость ипотечного кредитования в крупнейших банках России перешагнули отметку 10%.
С началом 2022 года начался новый раунд повышения ставок. Первым поднял стоимость ипотеки ВТБ — до 10,3% годовых, в начале февраля до того же уровня повысил ставки Сбербанк (напомним, что в прошлом году Сбербанк повышал ипотечные ставки четырежды).
По расчетам аналитиков "ДОМ.РФ", в настоящее время в российских банках, входящих в топ-15, ипотека выдается по средней ставке около 10,5%. После решения ЦБ, считают эксперты, средняя ставка может превысить 11-12% (просто банки реагируют на изменение ключевой ставки не сразу).
С этим прогнозом согласен заместитель министра финансов Алексей Моисеев.
Однако аналитик "Фридом Финанс" Александр Осин полагает, что ипотечные ставки к середине текущего года могут вырасти в России и до 16% (в случае, если уровень ключевой ставки ЦБ составит 8-11% годовых).
Как бы то ни было, к настоящему моменту средние ставки на ипотеку в новостройках составляют у нас 10,44% (без учета льготных программ и субсидий). Об этом сообщила Надежда Коркка из компании "Метриум". По словам эксперта, есть вероятность, что к середине 2022 года ипотечные ставки поднимутся до 12-13%.
Специалист "Циан.Аналитики" Виктория Кирюхина объясняет, что рост ключевой ставки играет прежде всего против вторичного рынка жилья, поскольку на первичном рынке действуют программы субсидирования и льготы. В декабре прошлого года, когда ключевая ставка составляла 8,5%, а средняя ставка по ипотеке была в диапазоне 9,0–9,5%, банки выдавали кредиты на жилье в новостройках под 5,88% годовых в среднем. Поэтому сохраняется высокий спрос на жилье, хотя ставки по не субсидируемым застройщиками кредитам существенно выросли.
Вторичный рынок, напоминает Виктория Кирюхина, не может предложить пониженную ставку по ипотечному кредитованию. Из-за дорогих кредитов спрос на готовое жилье снизится, при этом замедлится и рост цен — он окажется на уровне инфляции по итогам года.
Цены на "вторичку" могут даже снижаться по причине ослабления спроса, полагает Денис Гаджиев (компания "НДВ Супермаркет Недвижимость"). Но, по словам эксперта, этот процесс быстрым не будет — рынок вторичного жилья инертен, и средние показатели цены меняются на нем медленно.
Директор "Этажей" Ильдар Хусаинов предположил, что стоимость вторичного жилья в России может начать опускаться уже в мае-июне этого года, потому что на это есть причины. Во-первых, в начале года объем предложения на рынке готового жилья подрос на 8%, хотя число соответствующих поисковых запросов снизилось на 20–25%. Во-вторых, упал спрос на ипотечные консультации. А ведь рынок еще не почувствовал, что выросла ключевая ставка!
Как считает Хусаинов, уже в марте средняя ставка по ипотеке на "вторичку" может составить примерно 12%.
Небольшой корректировки цен на вторичном рынке жилья ожидает Юлия Дымова (агентство недвижимости Est-a-Tet). Она считает, что возможно снижение стоимости квартир прежде всего в районах с плохой транспортной сетью и на первом-втором этаже.
Эпоха высоких ипотечных ставок — это надолго, заявляет руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. На это намекает не только очередное повышение Центробанком ключевой ставки, но и вся риторика ЦБ.
Как же выгоднее купить квартиру в этом году? Сегодня у россиян еще есть возможность воспользоваться льготными программами, объясняет Надежда Коркка ("Метриум"). Кроме того, можно присмотреться к субсидированным предложениям от банков и застройщиков. Нужно иметь в виду, что строительство может дорожать и дальше, а это отразится и на доступности жилья (прежде всего, в новостройках).
Алексей Новиков из Est-a-Tet напоминает, что у граждан, берущих ипотечные кредиты, есть возможность их рефинансирования. Если взять ипотеку по высокой ставке, ее можно пересмотреть в будущем, чтобы перейти на более выгодные условия.
Как считает Алексей Попов, есть вероятность, что возобновится субсидирование ипотеки государством. Однако поддержка уже не будет такой массовой, как раньше. Возможно, считает Попов, нужно отложить покупку квартиры на год-два.